LOCATAIRES, QUE POUVEZ-VOUS FAIRE POUR RESOUDRE VOS LITIGES AVEC VOTRE BAILLEUR ?

Le 3 février 2002, le collectif "Vite fait, mal fait !?"s’est associé à Un Centre Ville Pour Tous pour organiser une réunion d’information à l’adresse des locataires qui rencontrent des problèmes avec leur bailleur et les aider à résoudre les multiples désordres découlant de malfaçons, d’irrégularités de gestion, etc…

Tous nos remerciements à Maître C. Bourglan, avocate, B. Fillipi du service d’hygiène et JF. Laurent, ingénieur du bâtiment, qui ont répondu à leurs questions.

Vous trouverez ici les questions les plus fréquemment rencontrées. Cliquez sur une question, elle vous renverra à des éléments de réponse :

Quand et comment saisir le Service d’Hygiène de la Mairie ?

Comment obliger mon bailleur à me fournir les justificatifs de charges ?

Qu’est-ce qu’une assignation en référé ?

Qu’est-ce que la Commission de Conciliation ?

Puis-je bénéficier d’une aide financière pour intenter une action en justice ?

Que risque-t-on à ne pas payer ses charges et/ou son loyer ?

Est-il possible de consigner ses loyers ? Qu’est-ce qu’une consignation de loyers ?

Quelle est la différence entre un collectif et une association de locataires ?

A quel moment intervient une régularisation de charges ?

Puis-je contester une charge d’entretien dans mon immeuble quand elle me paraît très chère ?

Mon sol ou mes cloisons tremblent dangereusement ?

Mon sol s’affaisse ?

Mes fenêtres ne sont pas étanches ?

Mon appartement est excessivement froid ou humide malgré un chauffage intensif ?

Le système de ventilation ne fonctionne pas ?

Mon carrelage se descelle ou se brise ?

Ma cage d’escalier est très humide et se délabre ?

L’entretien des parties communes n’est pas assuré correctement (interphone, minuterie, ampoules, …) ?

Je suis visité par des rats ou autres " nuisibles " ?

Mon installation électrique est défectueuse ?

Si vous ne trouvez pas la question précise qui vous concerne, essayez de rechercher une solution dans les rubriques suivantes :

I Qui est qui ? : bailleur , propriétaire, syndic

IV Les désordres et malfaçons, les problèmes d’hygiène et de sécurité

II L’état des lieux

V Les différentes procédures à entreprendre

III Les charges récupérables : collectives et individuelles

VI Pour plus d’informations : lois de références, ouvrages et sites web, adresses utiles, contacter le Collectif, avertissement, …

Les adresses des différents services (Commission de conciliation, service d’hygiène, tribunal, associations, etc…) se trouvent dans la rubrique Pour plus d’informations

I

QUI EST QUI ? :

 

• Le propriétaire : C’est celui à qui appartient l’appartement. Son nom et son adresse doivent figurer sur le bail. Dans tous les cas, il est juridiquement responsable face au locataire, même si la gestion de la location est confiée à un tiers. C’est pourquoi, en cas de désordres (dégradation, malfaçons, etc…), il est préférable de lui transmettre copie des courriers que vous envoyez au bailleur (Marseille Aménagement, Mona Lisa, etc…) pour prouver qu’il est au courant des problèmes et pouvoir en justifier dans le cas d’une procédure en justice. S’il n’est pas intervenu, vous pourrez ainsi l’assigner lui aussi en justice.

• Le bailleur : En règle général, c’est la personne ou la société avec laquelle vous signez le bail. Dans le cas des appartements réhabilités, c’est généralement une société : Marseille Aménagement, Mona Lisa, Patrimoine Partner,… Ces sociétés sont mandatées (= engagées, payées) par les propriétaires pour gérer la location de leur appartement. C’est à elles que le locataire paye son loyer et s’adresse en cas de problèmes. Elles représentent le propriétaire dans toutes les relations avec le locataire et peuvent être assignées en justice au même titre que le propriétaire.

Si vous avez signé votre bail directement avec le propriétaire, et qu’il n’y a pas de société mandataire, le propriétaire est dit propriétaire-bailleur.

• Le syndic : Quand les immeubles sont des co-propriétés (= les appartements appartiennent à des propriétaires différents), l’ensemble des propriétaires forme le syndicat des propriétaires. Ce syndicat élit un conseil syndical qui est chargé de contrôler la gestion du syndic. Le syndic peut être une personne (= un des propriétaire) ou une société mandatée par le conseil syndical. Ce syndic est chargé de la gestion de la co-propriété, c’est-à-dire de tout ce qui relève des parties communes et extérieures de l’immeuble (entrée, cage d’escalier, toiture, façades, digicodes et interphones, ménage, entretien, …).

Le syndic est l’interlocuteur du propriétaire (qui le paye) et du bailleur. Contrairement à certaines pratiques, de Marseille Aménagement notamment, le locataire n’a pas à faire avec le syndic. En cas de problèmes sur les parties communes, le locataire en informe le bailleur, et c’est celui-ci qui doit contacter le syndic pour résoudre le problème.

C’est également le syndic qui fournit le décompte des charges annuelles au bailleur qui doit les transmettre au locataire et qui dispose des justificatifs (cf. Les charges récupérables).

4 Dans certains cas d’immeubles réhabilités, il semblerait que le bailleur soit également le syndic. C’est apparemment le cas de Mona Lisa. Marseille Aménagement travaille en partenariat avec des sociétés privées qui assurent les fonctions de syndic (comme Cogefim Fouque par exemple).

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II

L’ETAT DES LIEUX :

 

• L’état des lieux est-il obligatoire ?

Non, l’état des lieux n’est obligatoire mais il est préférable d’en établir un à l’entrée dans l’appartement puisqu’il tient lieu de preuve de l’état du logement au moment de la signature du bail et vous permettra de prouver que les dégradations ne sont pas de votre fait. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permettra de juger si le bailleur peut réclamer, ou retenir sur le dépôt de garantie (= souvent appelé " caution ") des frais de réparations. Ces réparations ne doivent pas être liées à la vétusté, aux malfaçons, à un vice de construction ou un cas de force majeure.

4 S’il n’y a pas d’état des lieux établi à l’entrée dans les lieux, l’appartement sera estimé en parfait état.

L’état des lieux doit être le plus complet et précis possible, sinon il n’est pas valable. Insistez donc pour faire détailler au maximum l’état du logement, surtout s’il y a des dégradations. Vous disposez de 15 jours pour dénoncer les désordres non mentionnés sur l’état des lieux. Concernant le chauffage, le délai est à compter de la mise en fonctionnement.

4 Si vous constatez des dégradations durant toute la durée de votre occupation du logement (ex. : carrelage mal posé qui se brise, cloisons qui se descellent, …) : adressez un courrier avec accusé de réception à votre bailleur pour lui signaler ces dégradations et conservez copie du courrier avec la preuve d’envoi et de réception. Cela vous servira de preuve à votre départ de l’appartement.

 

• Quand et avec qui doit être établi l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée doit être établi avant l’emménagement, au moment de la remise des clefs par le bailleur et du versement du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie doit être établi à la remise des clefs au bailleur, une fois l’appartement vidé de ses meubles.

L’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire que le locataire et le propriétaire (ou son mandataire) doivent être présents, et qu’ils doivent le signer tous les deux.

Présence d’un huissier : Il n’y a pas de frais pour l’établissement d’un état des lieux, sauf s’il est établi par un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire, si tous les deux étaient d’accord pour faire intervenir un huissier. Si le bailleur vous impose un huissier alors que vous êtes d’accord pour établir un état des lieux à l’amiable, vous n’avez pas à payer de frais.

• Que peut-on faire quand le bailleur ne propose pas d’établir un état des lieux ?

Si le bailleur refuse d’établir un état des lieux à l’amiable, vous pouvez faire appel à un huissier et convoquer suffisamment à l’avance le bailleur pour qu’il en soit informé. Dans ce cas, vous devrez payer les frais d’huissier et demander ensuite au bailleur de vous en rembourser la moitié. S’il refuse de vous rembourser, vous pouvez le contraindre en saisissant le tribunal pour demander une injonction de payer ou faire intervenir la Commission de Conciliation (cf. Les procédures).

4 Attention, un état des lieux établi plusieurs semaines ou mois après l’entrée des lieux ne sera pas valable.

4 Si vous n’avez pas établi d’état des lieux et que des dégradations se produisent qui ne sont pas de votre fait, adressez systématiquement un courrier avec accusé de réception signalant les dégradations et conservez la preuve de votre courrier.

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III

LES CHARGES RECUPERABLES :

 

• Qu’est-ce que les charges récupérables ?

Les charges correspondent à des services rendus, des dépenses d’entretien courant et de menues réparations faites par le propriétaire au bénéfice du locataire, et des impositions pour des services dont bénéficie directement le locataire (taxe pour les ordures ménagères par exemple). Elles se répartissent entre :

- des charges collectives (ou générales), c’est-à-dire qui concernent l’ensemble de l’immeuble et les parties collectives : les frais de ménage, d’électricité de la cage d’escalier, d’entretien d’ascenseur, de dératisation, remplacement d’ampoules, etc…

- des charges individuelles : consommation d’eau et de chauffage (si c’est un chauffage collectif), location de compteur d’eau, etc…

Les réparations et entretiens à la charge du locataire sont définis par la loi qui en dresse une liste exhaustive (annexe au décret 87-113 de la loi du 26 août 1987)

4 Aucune autre charge que celles détaillées dans cette liste ne peut être demandée au locataire.

Qu’est-ce qu’une provision et une régularisation de charges ?

Le bailleur peut demander le paiement des charges une fois par an ou le versement d’une provision de charges tous les mois, c’est le cas de la plupart de nos locations. La provision de charges est une avance que le locataire verse mensuellement en prévision des frais de charges qu’il aura à payer pour l’année.

La provision de charges doit être mentionnée sur la quittance et son montant doit être fixé sur une base réelle, c’est-à-dire soit une estimation justifiée de l’entretien et des consommations, soit sur le montant des charges de l’année précédente.

4 Quand le locataire verse une provision mensuelle de charges, le bailleur doit lui envoyer au moins une fois par an une régularisation de charges, c’est-à-dire le décompte détaillé des charges réelles de l’année, à laquelle on soustrait le montant des provisions versées tous les mois par le locataire. Le décompte doit être envoyé un mois avant le paiement de la régularisation de charges. Si le montant des provisions versées ne couvre pas l’ensemble des charges, le locataire devra payer la différence, sinon, c’est le bailleur qui doit vous reverser le trop-perçu. (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Si vous n’avez pas reçu de régularisation de charges depuis plus d’un an, il est préférable d’en faire la réclamation auprès du bailleur pour vérifier que la provision que vous versez mensuellement est justifiée et éviter d’avoir un rappel important à payer.

D’autre part, le paiement des charges est assorti d’une prescription de 5 ans, c’est-à-dire que le bailleur ne peut vous réclamer une régularisation de charges supérieure à 5 ans. Dans ce cas, vous devez envoyer un courrier avec accusé de réception au bailleur en invoquant larticle 2277 du Code Civil. Vous pouvez également demander un échelonnement du règlement si le montant de la régularisation est important.

 

Comment et dans quel délai demander les justificatifs de charges ?

A compter de la réception du décompte de régularisation de charges, vous avez 1 mois pour réclamer les justificatifs des charges (bulletins de salaire, factures, etc…). Le bailleur n’est pas tenu de vous les envoyer. S’il ne vous les envoie pas (il peut vous faire payer les photocopies et les frais d’envoi), vous devez vous déplacer pour les consulter.

Pour réclamer les justificatifs de charges, vous devez invoquer l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (cf. modèle de lettre à envoyer avec AR, à télécharger en format RTF). Les justificatifs doivent être tenus à votre disposition durant 1 mois à compter de l’envoi du décompte. Si aucun décompte ne vous parvient ou si l’on ne vous fixe aucun rendez-vous pour consulter les justificatifs, vous pouvez en faire la demande en faisant une assignation en référé auprès du Tribunal d’Instance (cf. Les procédures).

Passé ce délai d’1 mois, si vous avez demandé en temps utile un rendez-vous pour prendre connaissance des pièces et que cet entretien ne vous a pas été accordé par le bailleur ou son mandataire, vous êtes en droit de ne pas payer le supplément de charges. Vous devrez dans ce cas, pouvoir justifier de votre demande dans le délai imparti (d’où l’importance de faire cette demande par courrier avec accusé de réception) car votre bailleur n’acceptera pas facilement le non-paiement. S’il continue à vous réclamer le solde de charges, vous devrez alors saisir la Commission de conciliation ou engager une procédure en justice (cf. Les procédures).

4 Dans tous les cas, il ne faut jamais refuser de payer le loyer ou les provisions de charges, ni faire " la politique de l’autruche " en cas de commandement de payer d’un huissier. Dans ce cas, vous vous mettriez en tort. Au contraire, il est préférable de prendre les devants en engageant une procédure pour faire valoir ses droits, et éventuellement demander au juge l’autorisation de consigner vos loyers. Le fait de ne pas payer loyers et/ou provisions sur charges est une cause de résiliation du bail, même si il y a des désordres et malfaçons notoires

4 Attention ! A partir du moment où une lettre recommandée est partie, le destinataire est censée la recevoir. Il ne fait pas preuve de sa bonne foi en refusant la lettre. Si elle fait courir un délai, ce n’est pas parce qu’elle est refusée que le délai ne court plus !

Peut-on contester des charges ?

Si votre bailleur ajoute un poste de dépense (= une nouvelle charge comme le nettoyage de la cage d’escalier, installation d’un ascenseur) : vous ne pouvez la contester et serez dans l’obligation de la payer. La loi indique que les co-propriétaires décident entre eux de toutes nouvelles charges sans que les locataires aient à être consultés.

Si vous contestez le paiement de charges en arguant du fait que celles-ci ne sont pas réelles ou fondées (par exemple, paiement de frais de nettoyage de la cage d’escalier alors que le ménage n’est pas fait, augmentation subite non justifiée, etc…) : vous devez d’abord demander à consulter les justificatifs (cf. ci-dessus). Si les justificatifs ne vous sont pas présentés ou s’ils ne justifient pas toutes les dépenses et qu’il n’est pas possible de régler ce problème à l’amiable, vous devrez saisir la Commission de conciliation ou engager une procédure en justice (cf. Les procédures) en apportant la preuve que certaines dépenses imputées ne sont pas justifiées (par exemple, témoignages écrits de tous les locataires, photos, constat d’huissier, etc…).

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IV

LES DESORDRES ET MALFAÇONS, PROBLEMES D’HYGIENE ET DE SECURITE :

 

• Quelle est la différence entre désordres et malfaçons ?

Les malfaçons relèvent directement de la construction, c’est-à-dire que les travaux de réhabilitation n’ont pas été faits dans les normes de construction. Il peut s’agir d’escalier qui s’affaisse, de toiture non-étanche, d’installation électrique non conforme, d’évacuation d’eau défectueuse, de volets mal fixés, etc…

Les désordres peuvent découler de ces malfaçons, mais pas forcément. Les désordres sont tout problème qui empêche le locataire de jouir paisiblement de son appartement. Ce sont, par exemple, une minuterie qui fonctionne mal, des infiltrations d’eau, une VMC (ventilation mécanique contrôlée) défectueuse, un digicode en panne, etc…

4 Il est important de juger du degré d’implication sur la sécurité et l’hygiène. Il existe des normes d’habitabilité qui permettent de juger si l’on peut faire appel au service d’hygiène ou de sécurité de la Ville de Marseille. Il existe aussi un règlement sanitaire départemental qui définit des règles minimales de salubrité s'appliquant aux constructions d'avant 1969. Elles concernent notamment, l'éclairement, l'équipement sanitaire, l'absence d'humidité, l'isolation thermique, le chauffage, la ventilation, la sécurité électrique, l'entretien, la desserte en eau, l'assainissement... Ce règlement sanitaire départemental est consultable en Mairie ou à la DDAS.

Il faut rappeler que la loi qui régit les rapports entre locataire et bailleur oblige le bailleur à " délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement " et " d’assurer au locataire la jouissance paisible de logement […], de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle [sauf ceux mentionnés dans l’état des lieux] " et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives [celles qui sont définies dans la liste citées plus haut : cf. liste exhaustive ] nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. " (Article 6 de la loi n° 89-462 de 6 juillet 1989).

Ainsi, par exemple, le bailleur est dans l’obligation : d’assurer le bon fonctionnement de la VMC et sa révision annuelle, d’effectuer les travaux sur une toiture s’il y a des infiltrations d’eau, de faire intervenir un électricien si des prises électriques ne fonctionnent pas, un plombier si le cumulus d’eau chaude n’est pas branché, un installateur si l’antenne TV ne fonctionne pas, etc…

4 Dans le cas, où le bailleur n’effectue pas les réparations et entretien dont il a l’obligation, vous pouvez, d’abord le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception de faire les travaux nécessaires en lui donnant un délai (15 jours par exemple). S’il n’a rien fait passé le délai que vous lui avez imparti, vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance en demandant au juge de délivrer une " injonction de faire " (cf. Les procédures).

 

Les problèmes de carrelages descellés, de cloisons et de plancher qui tremblent, de sols qui s’affaissent, de fissures, etc…

Il convient d’estimer le degré de gravité et de dangerosité de chaque désordre. Seules des situations mettant en cause la sécurité ou la santé des occupants du logement pourront faire l’objet d’une intervention des services municipaux, ou contrevenant aux décrets et lois sur le logement pour intenter une procédure devant un Tribunal ou la Commission de Conciliation.

Il vous faut donc, soit :

- vérifier si vos problèmes rentrent dans le cadre des normes d’habitabilité ;

- vérifier si vos problèmes rentrent dans le cadre des troubles de jouissance (cf. loi n° 89-462 de 6 juillet 1989) ;

- faire intervenir le service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Marseille ;

- demander un diagnostic EDF (pour les problèmes d’électricité) ;

Puis, lorsque les désordres sont constatés, saisir le tribunal avec les rapports effectués et demander au tribunal la désignation d’un expert assermenté.

L’ingénieur en bâtiment présent à la réunion a rassuré les locataires sur le fait qu’un plancher qui tremble ne va pas s’effondrer, par contre s’il semble s’affaisser, il y a peut être danger… Dans ce cas, écrire à la DSP (Direction de la Sécurité Publique) pour signaler le danger éventuel ou leur téléphoner pour demander à parler à un technicien qui jugera de la suite à donner.

De la même façon, concernant les fissures, il peut s’agir de simples fissures dans le " placo " qui sont sans danger même si peu gracieuses, mais il peut également s’agir de signes de problèmes plus graves liés au bâti et qu’il vaut mieux faire contrôler.

Pour la mauvaise pose du carrelage, on ne peut pas faire grand chose pour améliorer la chose mais il est préférable de signaler les dégradations au fur et à mesure (courrier recommandé avec accusé de réception) au bailleur pour éviter qu’il ne nous les impute au moment de l’état des lieux de sortie.

 

Les problèmes de chauffage et de ventilation

De nombreux locataires se plaignent d’avoir du mal à chauffer les appartements qui sont tous équipés en convecteurs électriques et/ou d’avoir des factures d’électricité exorbitantes. Jusqu’en 99, les appartements n’ont pas été assez isolés. Depuis, des subventions sont versées lorsque le constructeur applique des normes d’isolation définies par EDF. Les appartements les plus récents devraient donc avoir moins de problèmes d’humidité et d’isolation thermique. Mais le respect de ces normes n’est pas obligatoire.

4 S’il y a un grave problème d’humidité (moisissure, salpêtre), on peut tout de même faire intervenir le Service d’Hygiène et de Sécurité de la Ville (cf. ci-dessous).

4 Si les factures EDF sont exorbitantes, il faut demander à EDF de vérifier l’installation électrique (cf. ci-dessous), que personne ne s’est " branchée " sur votre compteur et que les convecteurs sont adaptés à la surface à chauffer.

4 L’utilisation des chauffages d’appoint (au gaz ou au pétrole notamment) peut s’avérer très dangereuse et ne résoudra pas les problèmes d’humidité : vérifier que ces appareils répondent aux normes françaises (NF), les faire réviser très régulièrement par le service après-vente du magasin où vous les avez achetés et aérer tous les jours les pièces dans lesquelles vous les utilisez. Mais il reste cependant déconseillé de se chauffer par ces moyens…

Les appartements doivent être équipés de systèmes de ventilation, notamment les pièces sans ouverture (dites " sèches ") : toutes les pièces principales du logement doivent être pourvues d’ouverture donnant à l’air libre. Lorsque que la cuisine, la salle de bains et les WC n’ont pas de fenêtre, ils doivent être pourvus d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment (gaine de ventilation à tirage naturel ou VMC) et en bon état de marche (cf. normes d’habitabilité). Si ce n’est pas le cas, il faut demander au Service d’Hygiène de venir constater les désordres.

Les bouches d’évacuation ne doivent pas être obstruées et les VMC doivent être révisées chaque année. La révision annuelle et l’entretien de la VMC sont à la charge du locataire (cf. liste exhaustive des charges récupérables) ; sauf si celle-ci n’a jamais été en état de fonctionner, c’est alors au bailleur de la faire réparer.

 

Présence de " nuisibles " (rats, souris, cafards)

L’intervention d’une entreprise de dératisation et d’extermination de " nuisibles " en tout genre est à la charge du locataire (cf. liste exhaustive des charges récupérables). Soit les locataires appellent eux-mêmes l’entreprise ou se chargent de faire le nécessaire, soit c’est le syndic qui envoie une entreprise, et il facturera le coût de l’intervention dans les charges récupérables.

En cas d’infestation importante, de rats notamment, il est préférable d’avoir un contrat avec une entreprise qui prévoit des interventions régulières et de contacter le service d’Hygiène et de Santé de la Ville pour qu’une dératisation à l’extérieure de l’immeuble soit effectuée.

 

Comment saisir le service d’hygiène de la Ville de Marseille ?

Si vous jugez que les désordres et malfaçons auxquels vous êtes confrontés sont contraires aux normes d’habitabilité et ne répondent pas aux critères légaux d’hygiène, vous pouvez demander au Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Marseille de venir constater et évaluer les risques.

Exemple de désordres pour lesquels vous pouvez contacter le Service d’Hygiène de la ville de Marseille :

- fenêtres non étanches

- sols et cloisons qui tremblent dangereusement

- cage d’escalier humide et délabrée

- problèmes d’humidité dans l’appartement

- infiltrations d’eau

- ventilation défectueuse ou inexistante

- présence de nuisibles

Le Service d’Hygiène est un service public dont l’intervention est gratuite. Il existe un formulaire (à télécharger, format PDF) à remplir pour saisir le service. Un technicien se rendra à votre domicile et dressera un Procès-Verbal listant les désordres qui sera transmis au propriétaire et à son mandataire.

4 Si le propriétaire et son mandataire ne remettent pas votre logement aux normes en effectuant les travaux nécessaires, vous devrez alors saisir le tribunal, soit par une " injonction de faire ", soit par une " assignation en référé " pour obtenir la réalisation des travaux, voire par une " procédure au fond " pour demander des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance. (cf. Les procédures).

4 Lors d’une procédure, une requête peut être présentée au juge d’instance pour obtenir une copie des procès-verbaux établis par le Service d’hygiène : sans l’autorisation donnée par le juge, vous ne pouvez pas obtenir la copie de ces procès-verbaux.

En possession de ces procès-verbaux, le juge du tribunal d’instance peut être à nouveau saisi et si les désordres sont évidents, il est alors possible de demander une expertise pour évaluer les travaux à effectuer. Lorsque les désordres sont vraiment " criants ", il est possible d’obtenir la consignation des loyers jusqu’à ce que les travaux soient effectués.

L’avantage est que lorsqu’un expert, désigné par le Tribunal, dépose son rapport, il évalue le trouble de jouissance et le montant éventuel des dommages et intérêts que vous pourrez demander. S’ils vous sont accordés, ils seront déduits des loyers consignés.

 

Comment faire vérifier la mise aux normes de l’installation électrique ?

Normalement, quand le logement a été réhabilité, le professionnel qui a refait l’installation électrique doit établir une attestation de conformité. Cette attestation doit être visée par le CONSUEL qui est chargé de vérifier la conformité aux normes existantes de l’installation intérieure. Le CONSUEL est le Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Electricité (association à but non lucratif). Une fois cette attestation de conformité visée par le CONSUEL, elle doit être remise à EDF qui autorise la mise sous tension de l’installation et ouvre un compte.

4 Vous pouvez donc contacter EDF et leur demander si votre installation a bien fait l’objet de cette vérification par le CONSUEL. En l’absence de celle-ci, l’installation n’a pas été mise sous tension dans les règles.

EDF propose de venir faire un bilan personnalisé de l’installation électrique : c’est le Diagnostic Confiance Sécurité. Cette intervention qui dure environ 40 mn contrôle la sécurité de l’installation, dresse une synthèse écrite décrivant l’état de l’installation, les risques encourus pour chacune des anomalies constatées et prescrit les mesures à prendre pour y remédier.

4 Ce diagnostic peut être réalisé à votre demande et coûte 80 € (à votre charge) mais pourrait servir de preuve dans le cas d’une action en justice.

 

L’intervention d’un expert

Pour des malfaçons importantes et causant des désordres graves que vous n’arrivez pas à faire cesser par le bailleur, il est préférable d’avoir l’avis d’un expert. Sachez que seule une expertise judiciaire sera recevable devant un Tribunal.

Il faut donc d’abord engager une procédure d’assignation en référé devant le Tribunal d’Instance dans laquelle le juge désignera un expert agréé par le Tribunal. Les honoraires de cette expertise seront à votre charge (ils peuvent se monter à 1500 €) et vous devez verser une provision dans le mois qui suit la désignation de l’expert, sinon l’expertise n’aura pas lieu et entraînera la fin de la procédure.

Cet expert se rendra à votre domicile en présence de toutes les parties (vous et ceux que vous avez assignés au Tribunal : le propriétaire, le mandataire, éventuellement le syndic). Il est chargé d’évaluer les causes du désordres, de repérer les malfaçons éventuelles, d’établir les responsabilités, de prescrire les travaux à réaliser et d’évaluer le montant du préjudice subi (montant des dommages et intérêts que vous pourrez demander dans une " procédure au fond " ultérieure).

4 Il rendra un rapport d’expertise au juge, avec copie à chacune des parties. Le juge peut ensuite exiger des responsables de réaliser les travaux dans un certain délai. Si le propriétaire, ou les parties reconnues comme responsables, ne réalisent pas ces travaux, vous pourrez les faire condamner, demander une consignation ou une suspension des loyers jusqu’à exécution. Dans tous les cas, même si les travaux ont été réalisés, vous pouvez demander des dommages et intérêts calculés sur la période où vous avez subi un préjudice et le remboursement de vos frais de justice, dont les honoraires d’expertise.

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V

LES PROCEDURES :

 

Les pièces à produire :

Pour intenter une action en justice devant le Tribunal d’Instance ou saisir la Commission Départementale de Conciliation, il vous sera demander de fournir des preuves de vos dommages ou des irrégularités. Il peut s’agir de :

- Les courriers (toujours en recommandé avec accusé de réception) que vous avez envoyés au bailleur. Il est indispensable de conserver tous les courriers envoyés à votre bailleur avec les accusés de réception, ainsi que les réponses éventuelles. Il est préférable de toujours envoyer une copie de ces courriers au propriétaire, vous pourrez ainsi engager sa responsabilité en prouvant qu’il n’a pas donné suite à vos demandes.

- Constat d’huissier que vous avez fait effectuer (à vos frais) prouvant les dommages et désordres. Un constat d’huissier avec photos coûte environ 180€. Les photos prises par vous n’ont pas de valeur juridique…

- Des témoignages écrits par des tiers attestant de la véracité de vos dires, auxquels le ou les témoins joindront une photocopie de leur pièce d’identité ( modèle d'attestation à télécharger, format document RTF).

 

Peut-on engager une procédure collective ?

Il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation ou d’engager une procédure devant le Tribunal d’Instance quand il s’agit d’une demande qui concerne le même problème et qui engage le même mandataire.

4 Devant le tribunal, les plaignants peuvent donc être représentés par le même avocat ce qui réduit les frais.

4 Il est également rappelé qu’une association (loi 1901 dont les statuts sont déposés à la Préfecture) peut se porter partie civile, c’est-à-dire porter plainte pour vous (ou avec vous) devant le Tribunal (cf. Plus d’informations). Le Collectif des locataires des appartements réhabilités n’est pas une association déclarée devant la Préfecture et ne peut donc pas se porter partie civile (pour + d'information sur le Collectif : cliquez-ici).

 

La consignation des loyers :

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, le locataire peut demander une consignation de ses loyers en attendant qu’un désordre soit réparé. Cette consignation ne peut être faite qu’après avoir obtenu une autorisation du juge d’instance (cf. La procédure d’assignation en référé). Si le juge vous y autorise, vous paierez vos loyers qui seront mis de côté sur un compte bloqué et que le propriétaire ne pourra pas toucher, tant qu’il n’aura pas réparé les désordres et que le juge ne l’y aura pas autorisé.

4 Vous ne pouvez pas décider vous-même de consigner vos loyers sur un compte.

 

L’aide juridictionnelle :

Si vous disposez de peu de revenus, vous pouvez demander l’aide juridictionnelle au Tribunal de Grande Instance de votre domicile. Cette aide attribuée en fonction de vos revenus prendra en charge vos frais d’avocat totalement ou en partie.

Aide totale : les revenus du ménage doivent être inférieurs à 802€

Aide partielle : les revenus du ménage doivent être compris entre 802€ et 1 203€.

 

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) :

La CDC est une instance placée auprès du Préfet de chaque département et composée à parts égales de représentants de bailleurs et de représentants de locataires. Elle peut être saisi par le locataire ou le bailleur et permet de résoudre des litiges à l’amiable, sans aller jusqu’en justice et sans engager de frais

Ses compétences ?

- Litiges de nature individuelle portant sur :

- l’état des lieux

- le dépôt de garantie

- les charges locatives

- les réparations locatives

- la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

- Litiges de nature collective portant sur :

- l’application des accords collectifs nationaux ou locaux

- les difficultés de fonctionnement d’un immeuble

Comment saisir la CDC ? Par une demande adressée en courrier recommandé avec avis de réception au secrétariat de la CDC, à la Direction Départementale de l’Equipement du département où est situé le logement concerné par le litige ou la difficulté. La lettre de saisine et les documents joints doivent être adressés en double exemplaire.

Cette lettre doit comporter les éléments suivants :

- Nom et adresse de la personne qui saisit la CDC

- Nom et adresse de la partie adverse

- L’objet du litige

A cette lettre doivent être joints les documents suivants :

- La copie du bail

- La lettre de réclamation adressée à la partie adverse

- Pour la révision du loyer : la proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer faite par le bailleur ainsi que les éléments de référence qui lui ont servi pour proposer l’augmentation.

Le bailleur et le locataire en conflit sont convoqués en personne. Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne munie d’un mandat exprès de conciliation. La commission aide les parties à trouver une solution à leur problème.

4 Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l’objet d’un document signé par chacune des parties. En l’absence d’accord, la Commission émet un avis qui constate la situation et fait apparaître les points essentiels de la position de chacun. Ce constat peut être présenté devant le tribunal si vous engagez ensuite une procédure.

4 L’avantage principal de saisir la CDC est de ne pas engager de frais parfois importants dans le cas d’une action devant un tribunal. Par contre, si vous ne parvenez pas à un accord devant la CDC, celle-ci n’a aucun pouvoir pour obliger le bailleur et vous devrez alors saisir le tribunal.

 

La procédure en " injonction de faire " :

Elle permet d’obtenir du juge d’instance une décision condamnant le propriétaire à s’exécuter, sans recourir à un huissier, et donc sans engager de frais.

Le juge, s’il estime que votre demande est fondée, peut même sans avoir entendu le défendeur rendre une ordonnance en " injonction de faire " obligeant le propriétaire à exécuter les travaux à sa charge. L’ordonnance doit fixer les délais et les conditions d’exécution, ainsi que l’objet de l’obligation. Si le bailleur- n’exécute pas, ou seulement en partie, l’injonction, vous devrez alors entamer une procédure dite " au fond ".

L’injonction de faire est une procédure qui peut être entamée sans avocat. Il suffit de retirer un formulaire au Tribunal d’Instance qui constituera votre requête. Cette requête doit comporter les informations suivantes :

- vos noms, prénoms et adresses

- les noms, prénoms, (raison sociale pour une société), adresse des parties contre lesquels vous intenter cette procédure. Il est préférable d’intenter cette action contre le propriétaire et son mandataire.

- la nature précise de l’obligation ainsi que son fondement, c’est-à-dire quelle obligation du bailleur vous demandez au Tribunal de faire appliquer et sur quel article de loi vous fondez votre demande (cf. la loi du 6 juillet 1989, voir Plus d’informations)

- vous devez joindre à votre requête tous les justificatifs en votre possession (courriers, constat d’huissier, …)

Cette requête doit parvenir au greffe du tribunal par lettre recommandée avec accusé de réception ou être remise au greffe contre un récépissé.

 

L’assignation en référé :

C’est la procédure la plus rapide pour obtenir :

- une suspension des paiements de loyers ou leur consignation sur un compte de la Caisse des Dépôts et Consignations, en attendant que soit réglé un problème ;

- des justificatifs de charges ;

- la désignation d’un expert sur la répartition de travaux à effectuer ;

- la contrainte pour le bailleur d’effectuer des travaux ou réparations.

Vous pouvez assigner vous-même le propriétaire et son mandataire, ou vous faire assister d’un avocat. Il est cependant préférable de prendre un avocat quand il s’agit de problèmes liés à la gestion locative, d’autant plus que les sociétés gestionnaires de nos logements ont de très compétents services juridiques…

Il faut savoir que les honoraires d’un expert désigné par le Tribunal pour établir un rapport sur les dommages et les réparations à effectuer sont à la charge du plaignant.

Les frais : Les honoraires d’un avocat pour une assignation en référé tournent autour de 300 à 450 € selon l’avocat* et la complexité de l’affaire, auxquels il faut ajouter les frais d’huissier (env. 50 €).

Qui assigner en référé ? Dans le cas de problèmes qui relèvent des parties communes, il vaut mieux assigner à la fois le propriétaire, son mandataire et le syndic (cf. Qui est qui ?) afin d’éviter qu’ils se renvoient la balle. S’il s’agit d’un problème qui ne concerne que votre appartement, il faut assigner le propriétaire et son mandataire.

 

La procédure classique dite " procédure au fond " :

C’est une procédure plus longue pour laquelle il vaut mieux être assisté d’un avocat. Elle permet d’obtenir devant le Tribunal d’Instance :

- des dommages et intérêts ;

- une diminution du loyer durant tout le temps où le locataire a dû vivre dans de mauvaises conditions ;

- la condamnation des parties adverses " aux dépens ", c’est-à-dire à vous rembourser vos frais d’action en justice.

Cette procédure peut suivre une procédure en référé, elle vous permettrait alors de faire condamner votre bailleur à vous verser des dommages et intérêts, et de prendre à sa charge tous les frais que vous avez engagé dans la procédure (" faire condamner aux dépens "), dont les honoraires de l’expert désigné par le Tribunal par exemple.

Les honoraires d’un avocat pour ce type de procédure sont variables mais tournent autour de 600 à 900 €*.

 

* Rappel : les honoraires des avocats sont libres. Les honoraires sont ici donnés à titre indicatif.

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VI

PLUS D’INFORMATIONS :

 

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : C’est la loi qui régit les rapports entre le locataire et le propriétaire, et qui énonce les droits et obligations de chacun. Vous pouvez consulter l’intégralité du texte de loi sur : www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm

• Décret 99-244 du 24 mars 1999 : Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des immeubles et des logements (à télécharger, format PDF)

• Le guide Propriétaires, locataires, qui paie quoi ?, aux éditions Prat, édition 2001 : Une véritable bible pour les locataires qui rencontrent des problèmes avec leurs propriétaires : les textes de loi, leurs explications, des modèles de lettres, les procédures à suivre…

Adresses utiles

Tribunal d’Instance de Marseille :

6 place Monthyon – 13281 Marseille Cedex 6

04.91.15.56.56

Maison des avocats :

Consultations juridiques gratuites les lundi, mardi, mercredi et jeudi :le matin à partir de 8h30

51 rue Grignan – 13006 Marseille

04.91.33.37.40

La Commission Départementale de Conciliation :

Direction Départementale de l’Equipement (DDE)

7 avenue du Général Leclerc – 13003 Marseille

04.91.28.40.40

Association Départementale d’Information sur le Logement :

7 cours Jean Ballard – 13001 Marseille

04.96.11.12.00

Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de Marseille :

6 rue Briffaut – 13005 Marseille

04.91.55.32.84

Union Fédérale des Consommateurs de Marseille (UFC Que Choisir) :

Possibilité d’avoir un RDV personnalisé pour obtenir des conseils et une aide dans vos démarches / procédures

6 rue de la République – 13001 Marseille

04.91.90.05.52

Direction de Sécurité Publique de la Ville de Marseille :

44 avenue Alexandre Dumas - 13008 Marseille

04.91.55.41.21

Confédération Syndicale des Familles (CSF) :

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43 rue de Sénac - 13001 MARSEILLE

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Pour nous contacter : vitefaitmalfait@yahoo.fr

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Avertissement : Les lois et décrets cités, ainsi que les plafonds de revenus pour bénéficier de l'aide juridictionnelle, les montants d'honoraires indicatifs (avocat, expert), etc… sont valables au moment de la mise en ligne de cette page (avril 2003) et sous réserve de toutes modifications.

Les informations données dans cette page doivent vous aider à résoudre vos litiges avec votre bailleur mais ne peuvent se substituer aux avis de juristes. N'hésitez pas à prendre conseil avant d'engager toute procédure ou de saisir la CDC.