Rapport au Conseil municipal de Marseille - 26/01/2006

Mise en place d’un dispositif d’éradication de l’habitat indigne.

Séance du 12 décembre 2005

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

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DIRECTION GENERALE DE L’URBANISME ET DE L’HABITAT - DIRECTION DE L’HABITAT ET DU LOGEMENT - SERVICE DEVELOPPEMENT ET RENOVATION DE L’HABITAT - Mise en place d’un dispositif d’éradication de l’habitat indigne. 05-12341-SDRH EHCV Monsieur le Maire, sur la proposition conjointe de Madame l’Adjointe déléguée aux Permis de Construire et au Droit des Sols, à la Signature des Actes Authentiques, à la Signature des Actes relatifs à l’Exercice du Droit de Préemption Urbain, à l’Habitat, au Logement, aux Relations avec les Organismes HLM, et à la Protection des Animaux, de Madame l’Adjointe déléguée à l’Hygiène et à la Santé, à la Toxicomanie, au Sida, à la Prévention des Risques Sanitaires chez l’Adolescent, de Monsieur l’Adjoint délégué au Bataillon des Marins-Pompiers, à la Protection Civile, à la Commission de Sécurité, et à la Gestion des Risques, de Madame l’Adjointe déléguée aux Affaires Sociales et au Centre Communal d’Action Sociale et de Monsieur l’Adjoint délégué aux Finances, au Développement Economique et à la Prospective, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant : Par délibération du 11 mars 2002, le Conseil Municipal a approuvé le protocole d’accord entre l’Etat et la Ville de Marseille relatif à l’éradication de l’habitat indigne. Cet accord a été pris en application des priorités définies par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000, notamment la lutte contre l’insalubrité et les marchands de sommeil. Ce plan se décline en cinq objectifs : - réhabilitation de l’ilôt Abadie (« patrimoine Sanchez » au Panier), - résorption d’habitat insalubre (RHI) Saint Mauront Gaillard (3ème arrondissement), - traitement des hôtels meublés en centre-ville, - lutte contre l’habitat indigne dans le diffus, - création et gestion d’un parc de 120 logements relais. La lutte contre l’habitat indigne dans le diffus vise le traitement, prioritairement dans les quartiers centraux, péri centraux et le 15ème arrondissement, des immeubles ou des logements présentant une situation de péril et/ou d’insalubrité. A ce jour, ont été répertoriés 692 immeubles en situation d’indignité. 5 d’entre eux ont fait l’objet d’arrêté d’insalubrité dont 4 irrémédiables, 4 locaux ont été déclarés impropres à l’habitation, 98 immeubles et 98 logements ont bénéficié de subventions dans le cadre d’opérations programmées pour l’amélioration de l’habitat (OPAH) ou celui de périmètre de restauration immobilière (PRI). 23 immeubles et 35 logements sont en cours de travaux de sortie d’indignité, 26 immeubles et 9 logements sont sortis de l’insalubrité suite à des travaux. Après trois ans de fonctionnement du plan EHI, il s’avère nécessaire de passer à une phase plus significative et opérationnelle du traitement de l’insalubrité et d’une manière plus générale, de celui de l’habitat dégradé ou en déshérence. L’objectif est de traiter 450 immeubles, déjà signalés, en 5 ans. L’ensemble de ces immeubles va faire l’objet de diagnostics approfondis sur lesquels se fonderont des propositions d’interventions adéquates. Est évalué à 300 le nombre d’immeubles à faire réhabiliter par leurs propriétaires et 150 celui des immeubles isolés ou en îlots, à restructurer en profondeur ou démolir dans une démarche plus globale de renouvellement urbain. Il est donc proposé de compléter les outils territorialisés déjà en place, OPAH, par un nouveau dispositif spécifiquement dédié à la lutte contre l’habitat indigne dont l’objectif général est d’apporter des solutions pérennes aux dysfonctionnements des propriétés et copropriétés. L’intervention des pouvoirs publics sera modulée suivant la nature et la gravité des difficultés : - une Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD) sera proposée pour les immeubles dont le fonctionnement pourra être redressé en maintenant leur structure foncière. Un régime de subventions à négocier avec l’ANAH, la CUMPM et les collectivités locales, incitera les propriétaires à réaliser des travaux ; - pour les immeubles les plus dégradés, une intervention lourde (restructuration ou démolition/reconstruction) sera prévue dans le cadre d’une « concession d’aménagement » ; une maîtrise foncière (par voie amiable, préemption ou expropriation) sera nécessaire. Une partie du patrimoine communal privé pourrait être valorisée de cette manière. Ce nouveau dispositif de traitement de l’indignité s’appuiera sur : -*des équipes chargées sur une durée de cinq ans, dans le cadre d’un marché public passé par la Ville : - d’élaborer sur la base de diagnostics des solutions de traitement pour chaque immeuble, - d’aider les propriétaires à définir et mettre en œuvre les programmes de réhabilitation de leurs immeubles. Le territoire marseillais sera divisé en trois lots (centre sud, nord est, nord). Les équipes d’animation devront grouper les compétences nécessaires pour réaliser les diagnostics intégrés qui serviront de base à l’élaboration de stratégies opérationnelles les plus adaptées (aide à la réhabilitation, aide aux montages administratif et financier des projets, soutien juridique, diagnostic social) ; -*un opérateur : dans le cadre d’une concession d’aménagement, il aura notamment pour missions : - l’acquisition des immeubles les plus dégradés et leur gestion, - une assistance pour le relogement et l’accompagnement social des ménages, - la cession de charges foncières après démolition, la vente d’opérations neuves en état futur d’achèvement (VEFA) ou en accession, - la vente de surfaces de plancher brut après restructuration, - l’acquisition et la revente après réhabilitation de lots de copropriétés, - la réalisation de travaux d’office dans les immeubles privés très dégradés quand les propriétaires sont défaillants et ne répondent pas aux prescriptions des arrêtés de péril ou d’insalubrité (diagnostics technique, foncier, juridique, acquisition de lots de copropriétés, intervention dans la gestion, mise en œuvre de plans de sauvegarde) ; -*un dispositif d’aides à la réhabilitation, contractualisé entre la ville de Marseille, la CUMPM, dans le cadre des délégations de compétence de l’ANAH et de l’Etat, et éventuellement les autres collectivités territoriales. Les propositions de traitement préconisées pour chaque immeuble seront soumises à une commission composée de représentants de la Ville, de la CUMPM, de l’Etat, de l’ANAH, qui choisira le mode de traitement retenu. La coordination de l’ensemble du dispositif sera assurée par les services municipaux. L’évaluation des travaux de réhabilitation est de 120 millions d’Euros sur 5 ans dont 24 millions d’Euros de subventions pour la Ville (4,8 millions d’Euros/an). L’évaluation du budget de la concession est d’environ 130 millions d’Euros et la participation de la ville de Marseille d’environ 7,9 millions d’Euros. Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après : LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES OUÏ LE RAPPORT CI-DESSUS DELIBERE ARTICLE 1 Est approuvée la mise en place d’un nouveau dispositif de lutte contre l’habitat dégradé à travers une Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD) sur le périmètre de la commune et une concession d’aménagement dont l’objectif est de traiter durablement environ 450 immeubles en 5 ans. ARTICLE 2 Est approuvé le lancement des appels d’offres pour des équipes opérationnelles « OAHD ». ARTICLE 3 Est approuvé le lancement d’une consultation pour le choix du concessionnaire. La commission chargée d’examiner les offres sera celle créée par arrêté du 29 septembre 2005. ARTICLE 4 Sont approuvées les autorisations de programme suivantes et relatives à : -*l’OAHD pour un montant de 24 millions d’Euros selon l’échéancier des crédits de paiement suivant : - exercice 2007 : 600 000 Euros - exercice 2008 : 1 500 000 Euros - exercice 2009 : 4 000 000 Euros - exercice 2010 : 4 000 000 Euros - exercices suivants : 13 900 000 Euros, -*la concession d’aménagement pour un montant de 7,9 millions d’Euros selon l’échéancier des crédits de paiement suivant : - exercice 2006 : 1 500 000 Euros - exercice 2007 : 1 500 000 Euros - exercice 2008 : 1 000 000 Euros - exercice 2009 : 1 000 000 Euros - exercice 2010 : 1 000 000 Euros - exercices suivants : 1 900 000 Euros ARTICLE 5 Monsieur le Maire ou son représentant est habilité à signer tout document relatif à cette opération. Vu et présenté au Conseil Municipal du 12/12/05 MADAME L’ADJOINTE DÉLÉGUÉE AUX PERMIS DE CONSTRUIRE ET AUX DROITS DES SOLS, À LA SIGNATURE DES ACTES AUTHENTIQUES, À L’HABITAT, AU LOGEMENT, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET À LA PROTECTION DES ANIMAUX Signé : Danielle SERVANT MADAME L’ADJOINTE DELEGUEE A L’HYGIENE ET A LA SANTE, A LA TOXICOMANIE, AU SIDA, ET A LA PREVENTION DES RISQUES SANITAIRES CHEZ L’ADOLESCENT Signé : Françoise ESCARRAS-GAUNET MONSIEUR L’ADJOINT DELEGUE AU BATAILLON DE MARINS POMPIERS, A LA PROTECTION CIVILE, A LA COMMISSION DE SECURITE ET A LA GESTION DES RISQUES Signé : Philippe BERGER MADAME L’ADJOINTE DELEGUEE AUX AFFAIRES SOCIALES ET AU CCAS Signé : Jéroma DONNADIEU MONSIEUR L’ADJOINT DELEGUE AUX FINANCES, AU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET A LA PROSPECTIVE Signé : Jean-Louis TOURRET

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