Dossier de presse - 21/06/2006

La crise du logement à Marseille : comment en sortir ?

Introduction

 Depuis trente ans jamais la crise du mal-logement n’a touché autant d’habitants des communes de Marseille Provence Métropole et de l’hyper-centre marseillais, alors que le logement de tous est une condition du développement économique de notre ville :

  • -doublement des prix de l’immobilier en 6 ans,
  • -explosion des loyers,
  • -répartition de plus en plus mal équilibrée du logement social dans la ville,
  • -réhabilitation du centre-ville pensée comme une opération financière sans rapport avec les capacités d’une population dont la majorité est pauvre.


 Il n’est donc pas étonnant que chacun constate aujourd’hui l’impossibilité pour les familles populaires d’accéder au logement social ou à une accession sociale à la propriété (fiche 3).

Dans ce contexte, le projet de Programme Local de l’Habitat approuvé par la Communauté Urbaine MPM le 22/12/2005 devrait analyser sérieusement les carences et dérives passées et proposer un véritable projet urbain permettant à chacun de vivre dans la Cité, décliné en propositions précises, et une programmation fine et spatialisée du type de logements à produire dans les 6 années qui viennent. Ce projet devrait être appuyé sur une information honnête des citoyens sur l’état des lieux et le bilan, et sur des propositions leur permettant de s’exprimer (fiche 2).

 Or le document présenté ne contient pour la ville de Marseille que des propositions floues, peu spatialisées , qui qualitativement et quantitativement ne correspondent pas aux besoins des habitants et ne sont pas à la mesure de la crise que nous subissons (fiches 1 et 4)

 C’est pourquoi CVPT s’exprime aujourd’hui pour interpeller la municipalité sur sa politique de l’habitat et du logement social et faire quelques propositions d’actions immédiatement réalisables :

1

 Seuls 21% des habitants de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole (MPM) ont des revenus (supérieurs à 2500€/mois par foyer fiscal) leur permettant d’accéder aux logements en accession libre ou à prix maîtrisés (PLH p.19). Or ces catégories de logements représentent aujourd’hui 90% de la production des logements neufs de MPM, et il est notoire que les prix ne cessent d’augmenter.

Pourquoi la municipalité laisse-t-elle libre cours à cette évolution, et même s’en glorifie-t-elle, alors qu’elle ignore les besoins de 80% des Marseillais en matière de logement ?

 2

 Il y a 60 000 logements sociaux de fait dans la ville (page 22 du PLH). Ces « logements sociaux de fait » sont le plus souvent dégradés et situés dans le centre-ville (certains de ces logements se trouvent également dans des copropriétés dégradées). Ajoutés aux 68 000 logements sociaux SRU (au 1/01/2005) cela représente 128 000 logements qui sont occupés par des Marseillais qui disposent souvent de faibles ressources et ont besoin de logements sociaux. Ces 128 000 logements représentent 36% des 347 000 résidences principales recensées en 1999 à Marseille.

Pourquoi la Ville de Marseille considère-t-elle que 20% de logements sociaux en moyenne sur la ville est un maximum, alors que ce nombre est très inférieur aux besoins de la population et que la loi les considère comme un minimum en deçà duquel une commune doit être sanctionnée par une amende ? Atteindre le minimum légal pour ne pas être sanctionné peut difficilement être considéré comme un objectif crédible.

Nous demandons (fiche 1) que l’objectif de logements sociaux dans le PLH soit fixé à au moins 30% et que les objectifs et la programmation de ces logements soient déclinés par arrondissements, notamment dans le centre-ville.

 3

 Dans les arrondissements du centre ville, à commencer par les 1° et 2°, Centre Ville Pour Tous chiffre à 35% des résidences principales en logements sociaux l’objectif que devrait se donner la Ville de Marseille (soutenue par l’Etat et les autres Collectivités Territoriales) (fiche 5). Compte tenu du déficit de 15 000 logements sociaux dans les 7 arrondissements de l’hyper-centre au regard de la Loi SRU, le PLH devrait fixer un objectif de production de 1250 logements sociaux par an sur ces arrondissements.

 Un tel objectif laisse 65% environ du parc pour des logements en loyers libres (y compris intermédiaires), ce qui est une belle proportion pour satisfaire aussi bien le marché des promoteurs petits et grands que le souci de diversité démographique.

 Reste qu’à plus long terme, il faudra faire encore un effort (de réalisme et de responsabilité) pour atteindre l’équilibre entre l’offre de logement et les capacités contributives réelles de la population marseillaise. Mais un grand progrès aura été fait dans la bonne direction.

 4

 La Ville a vendu de nombreux terrains municipaux à la promotion privée sans aucune autre contrepartie que financière, alors qu’elle aurait pu exiger la production systématique d’une part significative de logements sociaux sur chacun de ces terrains, contribuant ainsi à créer une offre à prix contrôlés qui pouvait peser sur le marché. Il faut inverser cette politique qui a participé à la situation actuelle.

  Pourquoi la Ville n’a-t-elle pas inscrit dans le PLH l’objectif d’imposer une part (30% par exemple) de logements sociaux dans les terrains qu’elle maîtrise ou qu’elle met en valeur par ses investissements, comme dans l’opération Euroméditerranée ? Pourquoi la communauté urbaine ne demande-t-elle pas à Marseille Aménagement, opérateur de la Ville, de vendre les immeubles entiers vacants qu’elle possède à des organismes HLM ?

C’est possible immédiatement dans le centre ville, où des immeubles, comme ceux du legs Cantini (qui doivent être dévolus à l’intérêt public) sont vacants depuis des mois.

5

 On nous dit que le foncier manque pour réaliser ces logements sociaux compte tenu de la concurrence du privé. Qu’attend la Ville pour décider un plan d’acquisitions foncières qui pourrait être mis en œuvre par l’Établissement public foncier dont c’est la mission ? Qu’attend-elle pour instituer des emplacements réservés pour des logements sociaux dans le Plan Local d’Urbanisme comme la loi le permet depuis des années ? C’est possible immédiatement par une révision simplifiée sans attendre une révision complète du plan.

 La Ville s’engage-t-elle à mettre en œuvre sans délais les nouveaux outils introduits la loi Borloo dans le code de l’urbanisme, notamment la possibilité de définir des secteurs où un quota de logements sociaux pourra être imposé dans les opérations privées ? Sur la question foncière, le PLH (page 44) se contente de bonnes intentions et d’un million d’euros sur cinq ans pour toute la Communauté Urbaine, sans stratégie. C’est peu !

6

 L’outil de restauration immobilière utilisant la défiscalisation des travaux réalisés sur des immeubles entiers acquis par l’aménageur de la ville et revendus à des investisseurs atteint aujourd’hui ses limites. De nombreux immeubles résiduels ont une propriété fractionnée entre des petits propriétaires habitants et bailleurs. La Ville devra renforcer les aides à ces petits propriétaires occupants (sous conditions de ressources) pour les inciter à réhabiliter en restant sur place.

Pourquoi la Ville n’impose-t-elle pas aux propriétaires bailleurs un conventionnement systématique en échange des subventions, quitte à majorer les aides aux plus petits d’entre eux ?

 7

 Pourquoi le plan d’éradication de l’habitat indigne signé avec l’Etat le 28 février 2002 n’avance-t-il pas ? Certes l’îlot Abadie au Panier a été résorbé, et c’est une très bonne chose, mais par ailleurs 500 logements dans le diffus devaient être réhabilités chaque année à partir de la fin 2002, 10 hôtels meublés devaient être traités tout de suite, et un planning établi par le comité de pilotage pour la suite, un premier parc de 40 logements tiroirs constitué dès 2002... Où en est-on exactement ?

 En tant que citoyens de cette ville, nous exigeons de la municipalité qu’elle rende compte de façon précise et non dilatoire de son action.

Pourquoi les quelques immeubles acquis dans le cadre de ce plan d’éradication ne sont ils pas déjà affectés à du logement social, à des foyers, notamment pour les vieux travailleurs qui sont les habitants captifs de ces immeubles et qui vivent dans des conditions indignes d’une société civilisée ?

8

 La municipalité de Marseille a mis en place depuis 10 ans des moyens opérationnels et financiers importants pour la réhabilitation du centre-ville. C’est une pièce importante de sa stratégie en matière d’habitat.

 La ville de Marseille participe financièrement de façon importante au bilan de la concession, l’Etat par l’ANAH et les collectivités locales apportent des subventions. La justification de l’usage de cet argent public doit être apportée aux citoyens, sans équivoque.

Pourquoi aucun bilan sérieux de l’opération centre-ville, compréhensible par tous (indicateurs sociaux au début et après 10 ans, nombre d’immeubles réhabilités, vendus à des investisseurs, nombre de logements sociaux réalisés, bilans des concessions, programme des travaux sur les espaces publics...) n’est-il produit par la ville ? Une telle opération ne peut réussir que si les habitants en sont acteurs, et s’ils peuvent constater qu’elle est faite pour eux, pour tous, sans en exclure aucun.

Pour accèder aux fiches voir le fichier ci-joint

  • Fiche 1 : LE CONTEXTE ET LES INCIDENCES SUR LE MAL-LOGEMENT
  • Fiche 2 : PROJET URBAIN ET CONCERTATION
  • Fiche 3 : BESOINS DES HABITANTS ET COUTS MAITRISES
  • Fiche 4 : Le PLH de Marseille Provence Métropole
  • Fiche 5 : 35% DE LOGEMENTS SOCIAUX DANS LE CENTRE VILLE A MARSEILLE. C’EST NECESSAIRE, C’EST POSSIBLE.
  •  Glossaire.<</

> Dossier presse 22/06/06

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