Décision de justice - 24/04/2004

La Cour d’appel confirme la condamnation de la Ville de Marseille

Hôtel du 6 rue de la Fare

Par un arrêt du 29 janvier 2003, la 11° Chambre Civile de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence vient de rejeter l’appel formé par la VILLE DE MARSEILLE et les Consorts OUESLATI contre le jugement prononcé par le Tribunal d’Instance de Marseille le 13 août 2001 en faveur des 11 locataires du 6 rue de la Fare.

RAPPEL DES FAITS

L’hôtel du 6 rue de la Fare, dont la VILLE DE MARSEILLE est propriétaire des murs, était exploité, au moment des faits, par les Consorts OUESLATI dans le cadre d’un bail commercial. L’immeuble de 5 étages comprend 18 Chambres, aux 4ème et 5ème étage. Il est situé sur le Périmètre de restauration immobilière de BELSUNCE. Il est équipé seulement de deux toilettes, et de lavabos en mauvais état dans les chambres. Il n’y a ni douche ni eau chaude. L’immeuble est dépourvu de système de chauffage individuel ou collectif. De nombreuses fuites de toiture inondent certaines parties locatives. Les planchers de certaines pièces sont sur le point de s’effondrer. Les chambres du 5ème étage sont dans un état d’insalubrité incroyable.

Par acte du 7 novembre 1996 ,la VILLE DE MARSEILLE signifiait un congé commercial de ce local pour le 29 septembre 1997 en vue de la reprise effective des lieux, refusant le renouvellement du bail et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.
À défaut d’accord sur le montant de l’indemnité, les requérants saisissaient le Tribunal de Grande Instance qui fixait par un jugement en date du 27 novembre 2000 l’indemnité d’éviction devant leur revenir. Cette décision était acceptée tant par la VILLE DE MARSEILLE que par les consorts OUESLATI. Le règlement de l’indemnité d’éviction par la VILLE DE MARSEILLE imposait aux requérants de libérer les lieux et de remettre les locaux à la VILLE DE MARSEILLE libre de toute occupation.

13 personnes locataires de l’hôtel 6 rue de la Fare recevaient une lettre avec AR datée du 28/03/01 émanant de Mme Halima OUESLATI Gérante de l’Hôtel meublé 6 rue de la Fare 13001. Elle précisait : « La VILLE DE MARSEILLE, propriétaire des murs de l’immeuble où j’exerce mon activité d’hôtel meublé, a décidé de reprendre possession de cet immeuble, et à la suite d’un jugement rendu par le TGI de MARSEILLE en date du 27 novembre 2000, je suis dans l’obligation de cesser mon activité. Les locaux devant être libérés, je vous donne congé de la chambre meublée que vous occupez actuellement pour le 30 avril 2001... »

Le 28 mai 2001 les locataires étaient assignés en référés devant le TGI de Marseille, à la requête de plusieurs membres de la famille OUESLATI. Dans ses attendus l’assignation précisait « Les requérants sont propriétaires d’un fonds de commerce d’Hôtel meublé 6 rue de la Fare -13001 MARSEILLE, et à ce titre louent des chambres au mois aux requis. » Prenant prétexte du maintien dans les lieux « des occupants sans droit ni titre » les requérants sollicitaient du tribunal leur expulsion immédiate et le paiement à titre prévisionnel d’une indemnité d’occupation de 5000 F par mois à compter du 1er mai 2001 jusqu’à libération effective des chambres. A l’appui de leur demande, les Consorts OUESLATI arguaient d’un préjudice grave dans la mesure où les occupants ne réglaient plus aucune somme alors qu’ils continuaient à user de l’eau et l’électricité payées par les requérants qui payaient également un loyer à la Ville. Pour faire valoir ce préjudice, ils se référaient au règlement de l’éviction des occupants de l’hôtel « à défaut de libérer les lieux dans les délais légaux, une pénalité de 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction sera retenue aux requérants par la VILLE DE MARSEILLE. »

Contre toute attente le président du TGI ordonnait le 15 juin 2001
- L’expulsion des locataires qui se maintiennent sur les lieux et ce, dans le délai d’un mois de la signification d’ordonnance.
- La condamnation des mêmes locataires à verser la somme forfaitaire de 2000 frs au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 15 juin 2001 jusqu’à la date de libération effective des lieux.,
- La condamnation des mêmes locataires à payer aux propriétaires du fonds de commerce la somme de 500,00 frs chacun en application de l’article 700 NCPC.
- La condamnation des locataires aux dépens de l’instance

En juillet 2001 les locataires de l’hôtel du 6 rue de la Fare ayant eu connaissance du succès judiciaire remporté par les habitants du 9 Rue de la Fare ont demandé l’aide de MAITRE CHANTAL BOUGLAN et de L’ASSOCIATION UN CENTRE VILLE POUR TOUS, suite à l’ordonnance d’expulsion rendue à leur rencontre par le TGI DE MARSEILLE en date du 15/06/01. Ces locataires avaient toujours payé leur loyer jusqu’au mois de mai 2001, date à laquelle le gérant a refusé de délivrer des quittances de loyer.

Le 13 août 2001, le Tribunal d ’instance de MARSEI LLE, saisi par les locataires du 6 rue de la Fare, rendait un jugement sur le fond et condamnait :
- solidairement la VILLE DE MARSE1LLE et les Consorts OUESLATI au relogement des locataires .en application de l’article L 632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et des articles L 314-1 et L 314-2 du Code de l’Urbanisme
- les Consorts OUESLATI à verser une somme de 2000 F à chaque locataire à titre de dommages et intérêts pour préjudice résultant des congés illicites et de la procédure d’expulsion
- la VILLE DE MARSEILLE et les Consorts OUESLATI aux dépens et au paiement de 1500 F à chaque locataire au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
En outre, le Tribunal ordonnait la réduction de l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire du jugement.

Les Consorts OUESLATI firent appel de ce jugement
- pour l’infirmer en ce qu’il les condamnait à payer aux demandeurs des dommages et intérêts et des frais irrépétibles de justice ainsi qu’aux dépens
- pour le confirmer en ce qu’il condamnait les occupants à payer des indemnités d’occupation aux Consort OUESLATI jusqu’à la libération effective des lieux ;

De son côté la VILLE DE MARSEILLE fit appel :
- pour dire et juger que le congé délivré par la VILLE DE MARSEILLE aux Consorts OUESLATI ayant entraîné la cessation d’activité de ces derniers de l’hôtel meublé, ne peut s’analyser en une opération d’aménagement.

L’exécution provisoire du jugement ne trouva son aboutissement que 6 mois après, alors que l’hôtel venait d’être l’objet d’un incendie. C’est en effet fin février 2002 que la VILLE DE MARSEILLE acheva l’opération de relogement des locataires.

L’ARRET DE LA COUR D’APPEL DU 29 JANVIER 2003

Dans les attendus de son arrêt,la Cour d’appel rappelle d’abord que l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation oblige toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant plus de quatre logements meublés, à établir un contrat écrit d’une durée d’un an. Aussi les occupants étaient-ils fondés à solliciter la nullité des congés et à obtenir des dommages et intérêts.

La Cour d’appel ajoute notamment « Attendu, ensuite, que la VILLE DE MARSEILLE ne peut sérieusement reprocher au premier juge d’avoir fait une mauvaise appréciation des textes de la loi en la condamnant à reloger les locataires en retenant à tort, que la cessation d’activité des exploitants de l’hôtel meublé résultait sinon d’une opération d’urbanisme du moins « d’aménagement » décidé par cet « opérateur » alors que l’extrait des registres des délibérations du Conseil Municipal de la VILLE DE MARSEILLE en sa séance du 27 février 1995 a approuvé en son article 1, le périmètre de restauration immobilière en abrégé P.R.I., « Centre Ville », qui vise dans l’exposé des secteurs de l’OPAM les plus dégradés (Belsunce, Noailles, Chapitre) et qui en son article 5 approuve le traité et le cahier des charges de la concession par lesquels la ville confie à Marseille Aménagement la mise en œuvre de cette procédure et alors que dans le cadre de cette action « P.R.I. Centre Ville » une promesse de résiliation de bail a été passée entre Marseille Aménagement et les Consorts Hamza et Nefina Tahar Chaouch co-exploitants de l’hôtel de Bollène sis 14 rue de la Fare alors que l’hôtel des Consort Oueslati est situé au 6 de la même rue. »

Par son arrêt la Cour d’Appel :
- Rejette l’appel principal :
- Accueille partiellement l’appel incident des locataires :
- Réforme le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation à la charge de ceux-ci :
- Dit n’y avoir lieu à indemnité d’occupation :
- Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions :
- Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples ou contraires ;
- Condamne aux dépens.

COMMENTAIRES

La Cour d’Appel confirme le caractère public des opérations conduites sur le Périmètre de Restauration Immobilière du Centre Ville de Marseille. Par son arrêt elle tranche quelque peu avec l’affirmation mise en avant par la municipalité lors de la première instance, selon laquelle : « La Ville de Marseille a conclu au rejet des demandes la concernant en faisant observer que le congé qui avait été donné aux exploitants de l’hôtel meublé en cause n’était par motivé par une opération d’urbanisme mais qu’il s’agissait d’une rupture classique de bail commercial ayant donné lieu au paiement d’une indemnité d’éviction ; que les consors Oueslati devaient prendre en charge les modalités de libération des lieux. » Elle met en lumière les pratiques que notre association n’a cessé de dénoncer à savoir faire libérer les logements par les marchands de sommeil, au mépris du droit des habitants au relogement et en usant de tous les moyens , comme cela a été le cas lorsque l’abonnement EDF au 6 rue de la Fare, privant 11 1ocataires dont des familles avec enfants en bas âge, au mois d’août 2001 , comme ultime pression pour les faire partir .

LA VILLE DE MARSEILLE a été condamnée au relogement des locataires au titre de sa fonction d’aménageur dans le Centre Ville, rappelant ainsi que la réhabilitation doit se faire dans l’intérêt de tous et avec le respect du droit des habitants !

L’ASSOCIATION UN CENTRE VILLE POUR TOUS
- se félicite qu’avec 1e concours de Maitre Chantal BOURGLAN, elle ait pu mettre en échec, une fois encore, une tentative par un marchand de sommeil d’expulser ses locataires, dont des familles avec enfants
- note avec une vive satisfaction le rappel par la justice à la VILLLE DE MARSEILLE et à son concessionnaire MARSEILLE AMENAGEMENT de leurs responsabilités d’aménageur notamment en matière de relogement

L’ASSOCIATION UN CENTRE VILLE POUR TOUS
- invite la VILLE DE MARSEILLE et la SEM MARSEILLE AMENAGEMENT à cesser ces pratiques d`exclusion et à conduire une réhabilitation dans l’intérêt de tous .
- demande instamment à la VILLE DE MARSEILLE d’associer les associations des habitants à la concertation et au suivi des opérations du PRI sur les quartiers du Centre Ville.

> Rappel des faits, l’arrêt et les commentaire 03/02/03

> Autre jugement concernant cet affaire 04/03/04

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Mise à jour : vendredi 26 mai 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0