« Etudes Foncières » ADEF 2005 - 25/01/2007

Le prix des logements en 2004 : quelques anormalités historiques


 
J.Friggit[1]
 
Replacée dans une perspective sur longue période, l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale.
Le prix des logements est en 2004 anormalement élevé par rapport au revenu disponible par ménage…
Le blocage des loyers de 1914 (jamais complètement levé pendant l’entre deux guerres) et celui de 1939, associés à de fortes inflations de guerre, avaient fortement dévalorisé les logements. La loi de 1948 (qui n’était pas une loi de « blocage » des loyers mais bien au contraire une loi de « respiration ») a engendré un rattrapage rapide des prix jusqu’en 1965 (graphique 1).
De 1965 à 2000, le prix des logements a retrouvé une certaine stabilité, croissant tendanciellement comme le revenu par ménage et ne s’écartant pas de plus de 10% de cette tendance longue (exception faite de la période de crise 1987-1995 dans quelques zones géographiques, dont la région parisienne).
En 2002, il est sorti par le haut de ce « tunnel » historique. Qui plus est, cette « sortie du tunnel » est survenue sur l’ensemble du territoire, contrairement à ce qui s’était produit en 1987-1995 (graphique 2).
Il en va approximativement de même aux États-Unis et au Royaume-Uni (graphique 3).
…même si l’on tient compte de l’évolution des conditions de financement…
L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier des ménages, qui prend en compte l’effet des variations de taux d’intérêt, a atteint en 2004 un niveau historiquement bas dans la plus grande partie de la province et a presque rejoint les niveaux aberrants de la période 1987-1995 dans le reste du territoire (graphique 4).
Sur les quarante dernières années, les variations du prix des logements (considéré en monnaie courante ou en monnaie constante ou rapporté au revenu disponible par ménage) ne sont pas corrélées avec celles des taux d’intérêt (nominaux ou nets d’inflation). Cela peut paraître surprenant à première vue, mais constitue le fondement du pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport au placement obligataire.
On ne saurait donc expliquer historiquement le niveau élevé du prix des logements atteint en 2004 simplement par le bas niveau des taux d’intérêt.
Au demeurant, depuis 1998, alors que le prix des logements anciens a presque doublé, les taux longs ont peu varié (graphique 5) : ils ont évolué dans une bande large de 2%, et, toutes choses égales par ailleurs, une baisse de 1 point des taux d’intérêt augmente de seulement 8% le capital empruntable et 4% le pouvoir d’achat immobilier (l’emprunt ne finançant en moyenne que la moitié du montant de l’achat dans l’ancien, la revente d’un logement le quart et la réalisation d’une épargne financière également le quart).
Quant à l’allongement de la durée des prêts, son effet doit être relativisé : toutes choses égales par ailleurs, un allongement de 15 à 18 ans de la durée d’un prêt n’augmente que de 11% le capital empruntable et de 6% le pouvoir d’achat immobilier.
…ou de l’évolution relative des nombres de ménages et de logements.
Sur les quarante dernières années, contrairement à ce que l’on pourrait attendre, il n’existe pas de corrélation entre le nombre de logements construits, net de l’accroissement du nombre de ménages, et les variations du prix des logements (graphique 6). Le niveau plutôt bas du prix des logements en 1998 ne faisait pas suite à un flux de construction plus élevé que la moyenne pendant la décennie précédente, bien au contraire, et le niveau très élevé atteint en 2004 n’est pas consécutif à un flux de construction plus faible pendant les années 1998-2004 que pendant la période précédente.
La hausse récente du prix des appartements est encore plus anormale que celle du prix des maisons.
De 1965 à 2001, les appartements se sont dévalorisés par rapport aux maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en Ile-de-France hors Paris. Au contraire, depuis 2002, phénomène exceptionnel, le prix des appartements augmente plus rapidement que celui des maisons (graphique 7). Une des causes de cette inversion pourrait être que, échaudés par la volatilité des actions pendant les années 1995-2003, les acheteurs à finalité locative, qui se portent préférentiellement sur les appartements, acceptent (consciemment ou non) des taux de rendement global extrêmement faibles en échange de la sécurité supposée du placement immobilier. Ils ne les accepteront pas éternellement.
Le montant total des transactions de logements anciens est très supérieur à sa tendance longue.
Le montant total des transactions immobilières (tous types d’immobilier confondus) représente une proportion plus élevée du produit intérieur brut qu’à aucun moment depuis la Restauration (graphique 8). Le montant total des transactions de logements anciens, qui en constitue l’essentiel, est supérieur de 30% à la tendance longue qu’il suit depuis 1970 (augmentation de 4,9% par an plus l’inflation) (graphique 2).
Cette évolution résulte en presque totalité d’un effet prix, non d’un effet volume : le nombre annuel de transactions de logements anciens, stabilisé depuis 2000 aux environs de 750 000 unités, est dans le prolongement de la tendance longue qu’il a suivie depuis 1970 (augmentation de 3,6% par an) ; il constitue à ce titre l’un des rares paramètres du marché historiquement normaux.
La variation du prix des logements sur l’année passée est le « meilleur prédicteur » de la variation sur l’année à venir…sous réserve d’exceptions.
Si les variations du prix des logements ne sont pas directement corrélées avec celles des taux d’intérêt ou avec la construction de nouveaux logements nette de l’accroissement du nombre de ménages, en revanche, la variation du prix des logements sur les douze derniers mois est historiquement très corrélée avec sa variation sur les douze mois à venir. Une croissance annuelle du prix plus forte que la moyenne augure donc d’une croissance annuelle également plus forte que la moyenne. Bien évidemment, les périodes de croissance particulièrement forte ne durent pas indéfiniment : de temps en temps, le phénomène s’inverse, et plusieurs années de croissance particulièrement faible, voire négative, surviennent. Ainsi, en termes imagés, alternativement, « la hausse nourrit la hausse » puis « la baisse nourrit la baisse ». Cette « persistance » reflète l’existence de « tendances » pluriannuelles, caractéristiques de la « cyclicité » du processus de prix et probablement causées par des phénomènes d’imitation.
Une retombée des prix est probable.
La moins mauvaise méthode de prédiction consiste à reproduire les régularités passées, sauf lorsque l’on a une bonne raison de ne pas le faire.
En l’absence de rupture dans le processus de formation du prix des logements, force est de considérer que le niveau actuellement atteint par ce dernier par rapport au revenu par ménage est insoutenable sur le long terme.
Un retour vers la moyenne historique apparaît probable. Au vu des évolutions sur les quarante dernières années, ce retour aux « fondamentaux » après une période d’« exubérance irrationnelle[2] » s’accompagnera de baisses de prix en monnaie courante (sauf improbable retour de l’inflation), surtout pour les appartements. Après la période récente où la hausse a nourri la hausse, la baisse nourrira la baisse.
En revanche, on ne saurait préjuger du moment où le retournement se produira – dans trois mois, dans un an, dans deux ans : « lorsque les bornes sont franchies, il n’y a plus de limites ».
 
Les graphiques qui illustrent cet article, actualisés et accompagnés d’une bibliographie, peuvent être téléchargés sur le site de l’Association des études foncières, www.adef.org (rubrique « statistiques »).
 

 

 
Graphique 1

Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, Toutain et Villa (CEPII).
 
Graphique 2

Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales et DGI. Pour le prix des logements, la tendance longue (sur 1965-2001) croît comme le revenu disponible par ménage soit en moyenne de 1,5% par an plus l’inflation. Pour le montant de transactions, la tendance longue (sur 1970-2000) croît de 4,9% par an plus l’inflation.
 
 
Graphique 3

 
Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, Freddie Mac, US Bureau of Economic Analysis, US Census Bureau, Halifax, UK DETR, UK National Statistics

 
Graphiques 4

 

Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, Banque de France et CDC
 
Graphique 5

 
Source : CGPC d’après CDC (TMO avant 1989, TME à partir de 1989) et INSEE.
 
Graphique 6

Source : CGPC d’après INSEE et DAEI.
Graphique 7

Source : CGPC d’après indices Notaires-INSEE
 
Graphique 8

Source : CGPC d’après DGI, Toutain et INSEE. Cf. « Deux siècles de transactions immobilières », J.Friggit, Études Foncières n°103, 2003.
 
 

[1] Article publié dans le numéro 78 (octobre 2004) d’ « Urbanissimo ».
[2] Au sens d’Alan Greenspan soulignant le prix élevé des actions fin 1996.

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