Adresse aux candidats aux législatives 2007 de Marseille - 23/05/2007

Le logement à Marseille : des paroles et des actes

Centre ville pour tous

Dans la perspective des prochaines élections législatives, notre association a préparer un dossier « Le logement à Marseille : des paroles aux actes » qui fait le point sur la situation du logement à Marseille, tel que nous l’analysons à partir de notre expérience.

En fin de ce document, nous jugeons utile de profiter de ces élections législatives pour interroger les candidats aux élections législatives de Marseille sur quelques grandes questions qui nous préoccupent.

Ces questions concernent les 4 thèmes principaux suivants :

•les programmes de logements construits destinés à mieux répondre aux nécessités des habitants les plus démunis,

•les besoins des habitants du centre ville en matière de logements locatifs à vocation sociale, dans le parc privé ou par de petites réhabilitations sociales

•les mesures à prendre pour la préservation des logements dédiés ou réservés aux logements sociaux

•l’information du public sur l’aménagement et la participation des habitants à la réhabilitation du centre ville


- INTERPELLATION DES CANDIDATS DE MARSEILLE ET LEURS RÉPONSES -
 
En juillet dernier, après deux Conventions successives consacrées à un diagnostic sur la situation de l’habitat dans Marseille Provence Métropole (les 18 communes regroupées dans la Communauté Urbaine), la ville de Marseille adoptait une délibération cadre sur le logement qu’elle a commencé à mettre en oeuvre.

Ce programme faisait suite à l’adoption du projet de Programme Local de l’Habitat en décembre 2005 et à la délégation de la compétence pour l’attribution des financements en matière de logement social, accordées par l’Etat à MPM pour 3 ans.

Il y a un an, à l’occasion de la deuxième Convention logement, un Centre Ville pour Tous avait posé un certain nombre de questions à la ville (annexe 1 : dossier de presse CVPT juin 2006 « La crise du logement à Marseille, comment en sortir ? »).

Un an après, alors que la ville a commencé à mettre en oeuvre son programme, que MPM vient de proposer à l’Etat un avenant à la convention de délégation, CVPT souhaite à la lumière de son analyse de juin 2006 qui garde toute son actualité, tenter une première évaluation de ce que met en oeuvre la ville. 

Le diagnostic posé lors des deux Conventions, et largement partagé par tous les professionnels du logement, était sévère :
• doublement des prix de l’immobilier en 6 ans,
• explosion des loyers,
• accroissement du déséquilibre dans la répartition du logement social dans la ville,
• réhabilitation du centre-ville pensée comme une opération financière sans rapport avec les capacités d’une population dont la majorité est pauvre.

Bien que l’activité de construction soit élevée, qu’on construisait de plus en plus de logements à Marseille, force était de constater que ces logements n’étaient accessibles qu’à peine à 20 % de la population si on se réfère au revenus moyens des habitants. Le plus grand nombre continuait à se débattre dans des difficultés sans fins.

Face à cette situation les diverses institutions déploient une intense activité planificatrice, aboutissant à divers documents, pas toujours cohérents, entre lesquels le citoyen ordinaire a bien du mal à s’y retrouver.

Le Programme Local de l’Habitat (PLH) 2006-2011, approuvé le 26 juin 2006 par la communauté urbaine MPM prévoit pour la zone centre (la commune de Marseille) la réalisation de 5 000 logements par an dont 1 000 logements sociaux.

Sur cette base, l’Etat a délégué pour trois ans (du 1/01/2006 au 31/12/2008) la compétence d’attribution des financements du logement social à MPM. Cette délégation est assortie de l’engagement de MPM de réaliser 1 400 logements neufs sociaux (plus que la prévision du PLH), comprenant plus de 57 % de PLUS et PLAI (Prêt Locatif Aidé « Plus » et Prêt Locatif Aidé d’Insertion) destinés aux locataires pauvres, pour 43 % de PLS (Prêt Locatifs Sociaux) destinés à des locataires un peu plus aisés.

L’avenant à cette délégation, approuvé en février 2007 reprend ces prévisions.
La délibération-cadre du 17 juillet 2006 portant « Engagement municipal pour le logement » se veut ambitieuse mais elle a essentiellement un effet d’affichage(1), puisqu’elle ne comporte aucune mesure concrète (sauf la création d’une « maison du logement »), renvoyant sa mise en oeuvre à d’autres délibérations. Elle est articulée autour de trois objectifs :
• favoriser le logement social en construisant 1 500 logements locatifs sociaux par an dont 600 PLS et 1 000 logements en accession sociale à la propriété.
• favoriser la construction de logements à coûts maîtrisés :
« parallèlement aux 2500 logements neufs produits aux prix du marché, environ 1000 logements neufs privés par an seront construits et commercialisés à un prix de cession inférieur ou égal à 2400 € ttc le m2 habitable (valeur 1er janvier 2006) ».
• accompagner la mutation du parc ancien : Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), Périmètres de Restauration Immobilière (PRI), plan d’éradication de l’habitat indigne…

Deux mesures « phare » sont prévues :
• le chèque 1er logement
• l’ouverture de la Maison du logement.

Enfin d’« aider au montage des opérations de logements sociaux » (aide financière, garantie, action foncière renforcée), et vente des logements de la « convention 1932 » à la SOGIMA pour « contribuer au financement du nouveau dispositif » (annexe 2).


Qu’en est-il de la réhabilitation du centre ville ? 

La réhabilitation du centre ville de Marseille, en faveur de laquelle notre association agit depuis 7 ans, est en panne. Pourtant de nombreuses poches d’habitats dégradés, indécents ou insalubres connus de la Ville, subsistent, de nombreux de logements restent vides, et de nombreux marchands de sommeil continuent de gérer impunément de profitables taudis.

La ville semble avoir renoncé aux « solutions miracles » de défiscalisation à l’oeuvre depuis 1995, mais aucun dessein ni projet d’ensemble, respectueux des habitants, ne semble plus porté par la municipalité, ni par ses opérateurs pourtant propriétaires de nombreux immeubles qui restent en l’état. Il n’y a ni la production massive de logements sociaux, ni la production de logements privés à loyers sociaux que la population attend depuis des années.

L’arrivée du tramway et l’embellissement de la voirie s’accompagnent d’un véritable abandon de la réhabilitation de l’habitat dans certains quartiers. A Noailles, la réhabilitation de l’habitat se fait au compte gouttes, la ville ferme un service public comme l’antenne de Noailles du centre social Julien, le nettoiement est bâclé et le quartier est dans un tel état de saleté qu’il met en danger la santé des habitants.

Sur la rue de la République, la ville a « franchisé » la réhabilitation à l’opérateur privé « Marseille République / Lone Star ». Il a fallu les pétitions et manifestations massives des habitants, soutenues par « un centre ville pour tous », pour que les engagements de 530 logements sociaux soient respectés ; encore faudrait-il que les habitants soient informés de qui est leur nouveau bailleur, et que les pouvoirs publics se rappellent que le 2e tiers qui devait être consacré aux logements « intermédiaires » a été à ce jour un peu sacrifié sur l’autel de la rentabilité du fonds d’investissement « Marseille République / Lone Star ». 

La réhabilitation et l’aménagement du centre ville ne peuvent se faire sans ses habitants, et le point de départ d’une association des habitants à la prise en charge de leur cadre de vie commence par une information publique, transparente, qui fit toujours défaut. Les habitants doivent être considérés comme une ressource pour un projet urbain, et non pas un obstacle.

Qu’en est-il de la production du logement social ? 

CVPT n’a pas obtenu à ce jour les statistiques (pourtant connues des services de l’Etat et de la ville) sur les logements sociaux livrés en 2006, ni la programmation 2007.

Tout au plus peut on savoir en lisant le rapport au conseil communautaire de MPM de février 2007 que pour l’ensemble de la communauté urbaine :

• 771 PLUS/PLAI ont été engagés en 2006 (pour un objectif de 800) avec une sous représentation des acquisitions-amélioration dans l’ancien (57 au lieu de 200)

• 701 PLS (au lieu de 600), ce qui permet de dire dans le rapport que les objectifs sont atteints et même dépassés alors que les PLS - qui concernent plutôt le haut de gamme du logement social - occupent la place la plus importante.

La municipalité clame qu’elle dépasse les objectifs, alors que dans les faits, elle privilégie le PLS au détriment du vrai logement social et l’accession à la propriété au détriment du logement locatif. A travers un discours sophistiqué dans l’exposé (chiffres présentés de façons différentes, objectifs non clairement affichés, déni de la réalité sociale, ciblage des catégories à attirer), la ville est constante dans la volonté de ne pas aider les classes populaires à se loger à Marseille. Les orientations de la ville envers elles, mises en évidence il y a un an par CVPT dans son dossier (voir annexe 1), n’ont pas changé, malgré une évolution positive de la programmation. Nous serons très attentifs à connaître la réalité de la production.

Qu’en est-il de la production de « logements à coûts maîtrisés » destinée aux bénéficiaires du « chèque 1er logement » ? (annexe 3)

La ville a délibéré sur une Charte (2) avec la Fédération des Promoteurs Constructeurs de Provence, dans laquelle ceux-ci s’engagent à produire au moins 20 % de logements « à coûts maîtrisés » (c.a.d. à des prix inférieurs à 2 400 €/m2) dans tous leurs programmes et 30 % au moins lorsque le terrain a été cédé ou aménagé par la ville. 

Ces logements seraient réservés aux bénéficiaires du « chèque 1er logement », une des mesures « phare » de la municipalité.

Actuellement la majeure partie des programmes connus comme ayant reçu le label « coût maîtrisé » sont situés dans les 15e, 12e, 13e, 3e (ainsi qu’une opération spécifique dans le 9e), dans des secteurs où les prix moyens de l’immobilier sont déjà égaux ou inférieurs à 2 400 €/m2 pour le neuf comme l’indique le bureau d’études Sémaphores dans le cadre d’une étude commandée par la ville de Marseille (annexe 4).

Cette mesure semble encore une fois une mesure en trompe l’oeil :

1- On solvabilise des jeunes ménages primo-accédants pour leur permettre d’acheter des logements au prix du marché dans des secteurs de la ville où la promotion a plus de mal qu’ailleurs à vendre ses logements.
2- On fait une certaine « mixité sociale » en favorisant l’accession à la propriété sociale dans des secteurs dominés par un parc locatif social très fort,
3- Mais on ne construit pas des logements sociaux là où il y en a peu ou pas.

L’absence de volonté d’aider les couches populaires à se loger se double d’une volonté d’accueillir d’abord les populations solvables.

Quand au « chèque 1er logement », il démarre lentement. 200 dossiers environ étaient en cours d’instruction en mars 2007.

CONCLUSION PROVISOIRE ET QUESTIONS


L’analyse d’un Centre Ville pour Tous et son questionnement de 2006 gardent plus que jamais leur actualité. La ville continue à jouer sur les ambiguïtés de l’expression « logement social » pour proclamer qu’elle en réalise, alors que cela va toujours dans le sens de davantage de PLS et moins de PLUS et PLAI. De plus, alors qu’il serait possible de développer « l’acquisition-amélioration » (c.a.d. pour faire du logement social dans le bâti ancien) de façon ponctuelle et diffuse afin de permettre une vraie mixité sociale, aucune démarche n’est entreprise en ce sens.

Par ses opérateurs et ses moyens règlementaires, la ville a les moyens de maîtriser les immeubles vacants du centre ville qu’elle possède actuellement ou de produire des logements sociaux en « acquisitionamélioration ». La faiblesse de son action dans ces domaines montre que, malgré les beaux discours, c’est bien une ligne stratégique de modification sociologique du centre-ville qui est visée.

La production de logements à coûts maîtrisés est sans doute un faux semblant, et le chèque 1er logement, certes utile pour ceux qui en bénéficieront, est essentiellement un outil de solvabilisation des jeunes ménages qui va aider les promoteurs à écouler des stocks un peu trop élevés dans des quartiers que la ville espère « reconquérir » par l’accession à la propriété. En tout état de cause ce ne sont pas les 1 000 logements à coûts maîtrisés qui seront vendus grâce à cette mesure, qui fourniront un logement à tous ceux, et ils sont beaucoup plus nombreux, qui ne peuvent pas accéder à un logement décent. 

Au total, si le discours a changé, qu’en est-il des pratiques ? Les nouveaux outils mis en place répondent-ils aux besoins sociaux de la population ?

Alors qu’un vaste programme de remise à niveau du bâti, des aménagements publics et des équipements sociaux est en cours d’élaboration (dans le cadre de l’ANRU, l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine) sur la Zone Urbaine Sensible centre nord de Marseille (annexe 5), un diagnostic social a-t-il été établi au préalable ? Et comment la population, première concernée, est elle associée à cette élaboration ? 

Aussi à l’occasion des élections législatives « un centre ville pour tous » adresse aux élus locaux et aux candidats huit questions précises sur leur manière d’envisager l’avenir du centre ville. Leurs réponses seront intégralement communiquées aux adhérents et sympathisants de l’association.

Ces questions sont les suivantes :
1- Pourquoi les programmes immobiliers engagés ou en projet ne contribuent-t-ils toujours pas à un rééquilibrage entre les arrondissements alors que le diagnostic général constate une mauvaise répartition ? Ainsi dans Marseille, l’objectif de production du PLH des cinq « secteurs » est le même (produire un logement social pour cinq logements) dans les quartiers Nord (15e -16e) qui en comptent déjà 45 %, et dans les quartiers Sud (le 6e arr. est à 4 %) !

2- Un plan de construction et de rattrapage massif en logements sociaux dans les 7 arr. centraux reste une nécessité. Par exemple de manière à ce que 40 % de l’offre nouvelle soit du logement vraiment social (PLUS et PLAI) et 30 % en conventionné privé ou en PLS. Compte tenu du déficit de 15 000 logements sociaux dans les 7 arr. de l’ hypercentre au regard de la loi SRU, le PLH devrait fixer un objectif de production de 1 250 logements sociaux par an sur ces arr. Partagez vous cet objectif ?

3- Pourquoi ne pas fixer systématiquement un objectif de 30 % de logements sociaux locatifs dans toutes les opérations privées neuves de plus de 10 logements dans les arr. déficitaires, et que ces logements sociaux respectent le ratio de 2/3 de PLUS-PLAI du « Plan de cohésion sociale » élaboré par l’Etat en région PACA ?

4- Pourquoi ne pas assortir un plan de transformation d’immeubles vides en logements sociaux par le renforcement et la majoration des aides publiques ? Aux petits propriétaires privés occupants, sous condition de ressources, afin de leur permettre de demeurer dans leur logement en l’améliorant. Aux petits propriétaires privés bailleurs, en posant en contrepartie qu’ils plafonnent sur une longue durée les loyers au niveau du logement social.

5- Alors que la Ville de Marseille a vendu son capital dans les logements de la convention SOGIMA de 1932, pourquoi ne pas imposer un conventionnement afin d’empêcher que les 2 600 locataires concernés soient privés de loyers sociaux ?

6- Transformer les d’immeubles issus du legs Cantini en logement social serait conforme à la volonté du donateur ? Des dispositions de ce genre permettraient de combler une partie du retard pris par le « plan d’éradication de l’habitat indigne » signé par la ville, mais aussi d’apporter une réponse à la diminution de l’offre d’hébergement collectif particulièrement pour des personnes âgées et précarisées. Etes-vous prêt à intervenir dans ce sens ?

7- Un Centre Ville Pour Tous considère que l’aménagement du centre ville de Marseille ne peut se faire sans ses habitants et que l’association des habitants à la prise en charge de leur cadre de vie est une nécessité. Etes-vous prêts à agir dans le sens d’une information publique et sans réticence ?

8- La programmation de la ZUS Centre Nord
s’exerce sans aucune concertation avec les habitants. Etes-vous prêt à vous engager pour cette concertation ?



(1) Son titre, sa date, sont trop semblables à la « loi portant engagement national pour le logement » du 13
juillet 2006, publiée le 16 juillet, pour être l’effet du hasard.

(2) Cette Charte qui n’est pas une convention ne sera pas signée, or une signature aurait eu valeur d’engagement.

=======================================

Voir les réponses en cliquant

> Dossier- Le logement à Marseille : des paroles et des actes et ses annexes

Et aussi

31/03/2017
Un Centre Ville Pour Tous a besoin de vous !(Invitation aux adhérents, sympathisants et partenaires)

2/05/2017
Les chiffres-clés du logement en PACA en 2015(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

23/05/2016
Marseille concentre la moitié de la population des quartiers de la politique de la ville de la région(Bulletin de l’INSEE PACA)

9/02/2016
"Le cri d’alarme d’un marseillais en colère"(Alain FOUREST, consultant en gestion urbaine, ancien responsable de la politique de la ville)

13/04/2017
Qualité de vie en PACA : Logement, emploi, revenus et cadre de vie différencient les territoires partager sur facebook partager sur twitter(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

10/03/2017
Bilan provisoire 2016 du droit au logement opposable (DALO) en PACA (DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

14/12/2016
Les Comités Régionaux de l’Habitat et de l’Hébergement en 2016(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

15/04/2017
Registre national des copropriétés et Régime d’aide "Habiter Mieux - Copropriété" partager sur facebook(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

20/05/2017
Démarche régionale sur les CUS 2018-2023 partager sur facebook partager sur twitter(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

9/05/2016
Atelier sur les opérations d’aménagement et la production de maisons individuelles : comment construire autrement ?(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

26/03/2017
Une étude de la CERC PACA qui mesure le poids économique du logement social(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

20/01/2017
Bilan triennal 2011-2013(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

21/11/2015
Rendez-vous de CVPT "Le logement indigne à Marseille : changer de niveau et de méthode" (Communiqué)

4/04/2014
La vacance de logement au centre ville de Marseille(Rapport de stage)

31/01/2013
PLH, le Programme Local de l’Habitat MPM 2012-2018 approuvé(Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole)

26/04/2017
Programmation Anah en PACA pour 2017(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

14/12/2016
Les Comités Régionaux de l’Habitat et de l’Hébergement en 2015(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

Lettre d'information

Vous pouvez vous abonner gratuitement ici à la liste de diffusion de Centre Ville Pour Tous.


Association "Centre ville pour tous"
Cité des Associations
BP n° 241
93, la Canebière
13001 Marseille

Contact

Mise à jour : vendredi 26 mai 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0