Compte-rendu - 8/01/2008

Rencontre entre la Ville de Marseille et l’ Association "centre ville pour tous"


- COMPTE-RENDU DE LA REUNION DU 26 OCTOBRE 2007 -

Cette réunion entre le Secrétaire général adjoint de la Ville de Marseille et des membres du bureau d’un Centre Ville Pour Tous est organisée dans le prolongement des échanges et rencontres intervenus entre l’Association et le Cabinet de Monsieur le Maire. Il est convenu d’évoquer au cours de la rencontre les points suivants : 
-  Les 12 à 15 immeubles du PRI Centre ville qui pourraient être dédiés à court terme en logements sociaux destinés à des personnes âgées vivant dans des conditions précaires : nomenclature de ces immeubles, état de leur procédure de réhabilitation, livraison des logements...
-  L’avenir des logements et des immeubles, objet des reventes par les investisseurs ayant bénéficié des aides publiques du PRI : l’exercice du droit de préemption de la Ville, le maintien dans les lieux de leurs habitants...
-  La mise en oeuvre du diagnostic social et de son suivi pour les habitants concernés par les opérations de réhabilitation, notamment pour le Plan d’Eradication de l’Habitat Indigne : le cahier des charges, les conditions du suivi,...
-  Le devenir des OPAH République et Euroméditerranée : leurs évaluations, leurs prolongations,...

Production de logements sociaux en Centre ville (PTI) pour des personnes âgées vivant dans des conditions précaires.

La Ville de Marseille a validé pour la réalisation de telles opérations deux sources de financement par :
-  l’ANRU dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain de la ZUS Centre Nord
-  les crédits de la cohésion sociale.

ADOMA est maître d’ouvrage pour les opérations et adresses suivantes :

  * production :
- 35 rue Thubaneau – environ 20 logements (PLUS-CD) : tributaire de la signature de la convention ANRU et d’un arrêté de cessibilité.
- 29 rue d’Aubagne – environ 20 logements (PLUS-CD) : tributaire de la signature de la convention ANRU et d’une expropriation loi Vivien.
La convention avec l’ANRU pourrait être signée au 2ème semestre 2008 et les opérations démarrer dès que la maîtrise foncière sera assurée (arrêté de cessibilité pour le 35 Thubaneau, et expropriation Loi Vivien en instruction à la Préfecture pour le 29 rue d’Aubagne).
Il est rappelé que dans ce même dossier, l’opération du 35-37 rue de Pressencé, 26 logements PLAI déjà livrés, a été financée en compensation de la fermeture du 22 rue Thubaneau..

  * création d’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes par restructuration de foyers).
- 5 rue des Convalescents  : 58 places
- 3-5 rue du Relais  : 33 places
- 35 rue du Baignoir  : 63 places
dont les travaux sont tributaires de la signature de la convention avec l’ANRU.
Il est rappelé que ces opérations sont faites en transformant les foyers existants sans apporter une offre supplémentaire.

  * MPM dans le cadre de la délégation des aides à la pierre pour la mise en œuvre du plan de cohésion sociale :
- 12 rue Thubaneau :  6 PLAI
- 13 rue Thubaneau  7 PLAI
- 18 rue Thubaneau  15 PLAI
- 43 rue des Dominicaines  14 PLAI
- 14-16 rue du Musée  25 PLAI
- 15 rue Nationale  22 PLAI
Ces opérations sont financées par MPM et peuvent débuter courant 2008 pour une livraison 18 mois plus tard. Parmi elles, les quatre premières accueillent déjà des résidents de l’ADOMA.

Un Centre Ville Pour Tous note que ces programmations équivalent à la diminution, entraînée par le processus d’EHPAD, du nombre de places dans le parc ADOMA actuel. L’association insiste sur la nécessité de produire rapidement une offre supplémentaire suffisante pour loger dans des conditions dignes les isolés et personnes âgées du centre ville.

A cet effet, la production de logements sociaux pourrait également être envisagée au :
- 42/44 rue du Petit St Jean : environ 10 PLAI,
- 58 rue Longue des Capucins,
- 48 rue Nationale,
- 3 rue de la Providence,
- 3 rue d’Aubagne,
- 6 Fare (à vérifier) qui sont des immeubles qui appartenaient à l’APHM et ont été rachetés par Marseille Aménagement : nombre de logements à produire à vérifier (vérifier la situation des immeubles provenant du leg Cantini) ;
- dans des logements achetés par la Ville à HMP au Groupe St Charles-Racati pour y loger la DGPP, opération qui n’a pas pu aboutir, et qui pourraient être cédés à ADOMA (logement social…)
- les immeubles achetés par Marseille Aménagement avec ses occupants, comme le 24 rue Pollac , qui pourraient être cédé à un opérateur public de la Ville.  
En résumé, indépendamment de la restructuration qu’entraîne le processus EHPAD la situation est donc la suivante :
•  2 immeubles vides à réhabiliter (35 rue Thubaneau et 29 rue d’Aubagne), comprenant au total 40 logements, seraient livrables, sous conditions, en 2010.
•  3 immeubles habités à restructurer selon le processus EHPAD (5 rue des Convalescents, 3-5 rue du Relais, 35 rue du Baignoir), comprenant au total 154 places, seraient livrables, sous conditions, en 2010.
•  3 immeubles habités à réhabiliter (12,13 et 18 rue Thubaneau), comprenant au total 28 logements, seraient livrables en 2010.
•  2 immeubles (dont l’état d’occupation est à vérifier) (14-16 rue du Musée, 15 rue Nationale), comprenant au total 47 logements, seraient livrables en 2010.
•  7 immeubles vides ( 58 rue Longue des Capucins, 48 rue Nationale, 3 rue de la Providence, 3 rue d’Aubagne et 6 rue de la Fare) dont la définition de programme reste à faire et les financements à trouver.
•  Logements achetés par la Ville de Marseille dans le groupe St Charles Racati
•  les immeubles achetés par Marseille Aménagement avec ses occupants, comme le 24 rue Pollac.

Devenir des logements et immeubles, objet de reventes par les investisseurs du PRI.

La Société Pierre Investissement a mis en vente les logements du 14-16 rue Thubaneau. Certains locataires pourraient racheter ces logements qui sont vendus à un prix moyen de 1800 à 1900 €/m2.
S’agissant du 23 rue Thubaneau, l’immeuble est entièrement vide, mais non encore mis à la vente.
20 congés pour vente auraient été donnés à ce jour. Les loyers étaient parfois voisins de 4€/m²dans ces immeubles.
Si la vente de ces logements intervient au-delà des délais fixés par la loi ou au-delà du conventionnement, il faut certes être attentif aux conséquences sur la population résidente à la réception des congés pour vente ; mais il faut rappeler que la réalisation du patrimoine par le propriétaire investisseur est strictement légale et que lorsqu’un logement a été conventionné pour au moins 9 ans, le propriétaire a fourni à l’occupant un logement à faible loyer en compensation de l’aide de l’ANAH.

Aussi, une communication appropriée se révèle nécessaire pour faciliter, en particulier, l’acquisition par les locataires occupants de leur logement. Une veille conjointe de la Ville et d’un Centre Ville Pour Tous est envisagée. C’est pourquoi il est convenu :
•  que les locataires du 14-16 rue Thubaneau prennent contact avec la Maison du Logement afin que leur soit expliqué le dispositif du chèque 1er logement
•  de demander à Marseille Habitat de se rapprocher des propriétaires du 23 rue Thubaneau pour une acquisition éventuelle,(procédure en cours à ce jour).
•  que Marseille Aménagement précisera l’inventaire des immeubles « Malraux » et de leurs dates de réalisation.
•  de suivre avec diligence les DIA émises.

La mise en œuvre du diagnostic social et de son suivi pour les habitants concernés par les opérations de réhabilitation, notamment pour le plan d’EHI :

Le dispositif de traitement de l’habitat indigne s’articule autour des outils suivants :
-  un diagnostic préalable des situations : 2 prestataires de service vont être choisis après appel d’offre ouvert sur 2 lots géographiques. Le cahier des charges de la consultation est remis en séance. Il prévoit la réalisation de diagnostics complets à l’immeuble : technique, sanitaire, social et juridique ;
-  une modalité de traitement de l’immeuble diagnostiqué :
. un plan de redressement avec maintien de la structure foncière : un dispositif d’aide à la réhabilitation est mobilisable avec l’aide des prestataires, de même que des outils de relogement temporaire si nécessaire,
. une maîtrise publique de l’immeuble si sa situation ne permet pas une réhabilitation durable : deux concessionnaires (sur les mêmes lots géographiques) se chargent alors de proposer un devenir pour cet immeuble et mettre en oeuvre des modalités de prise en charge des locataires : relogement provisoire puis définitif.
Les immeubles « recyclés » par les concessions permettront la production de logements dont 30 % seront sociaux.
L’objectif est d’expertiser en 5 ans environ 500 immeubles déjà signalés : 350 à faire réhabiliter par leurs propriétaires et 150 à faire transiter par les concessions.
Le protocole EHI, arrivé à échéance en février 2007, va être renouvelé et devra bien préciser les enjeux.
Par ailleurs, la ville précise qu’elle dispose de 80 logements relais pour les relogements temporaires pendant les travaux.

Un Centre Ville Pour Tous demande, au nom de la loi sur l’accès aux documents administratifs, que les arrêtés de péril et d’insalubrité puissent être mis en ligne sur le site Internet de la Ville de Marseille, au même titre que leurs parutions dans le recueil des actes administratifs. La Ville étudie cette possibilité dans le cadre de la loi « informatique et liberté ».

Devenir des OPAH République et Euroméditerranée :

La Ville confirme son intention de participer à la poursuite de ces 2 opérations. Elle souhaite privilégier à l’avenir des réhabilitations durables sur des immeubles au préalable diagnostiqués. Le statut de la nouvelle OPAH-RU ou pas est à l’arbitrage chez le Préfet.

•  une rencontre a eu lieu le 9 octobre entre un Centre Ville Pour Tous et le directeur général de l’EPA Euroméditerranée sur des dysfonctionnements concernant la réhabilitation de la rue de la République et de ses rues adjacentes et l’avenir des opérations de réhabilitation sur le périmètre.
•  à ce sujet, l’association un Centre-Ville pour Tous rappelle toute l’importance qu’elle attache à l’affichage des objectifs globaux : 1/3 social, 1/3 intermédiaire, 1/3 libre pour le patrimoine d’un des bailleurs principaux. Il faudra veiller à disposer d’affichages aussi clairs dans la nouvelle OPAH.
•  Un Centre Ville Pour Tous indique que 150 à 200 locataires n’auraient pas encore de solution de relogement.
•  La question des logements à loyer intermédiaire reste posée.

***


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