3/03/2008

Réponses de la "liste démocrate et écologiste avec Jean-Luc Benhamias" aux 6 questions sur la situation de l’habitat social à Marseille, posées à l’occasion des élections municipales 2008, par "un centre ville pour tous"

 

1- Les programmes immobiliers, notamment de logement social, livrés ces dernières années, engagés ou en projet ne contribuent toujours pas à une répartition équilibrée sur l’ensemble du territoire communal alors que le diagnostic général met en évidence un excessif déséquilibre.
 Ainsi dans Marseille, l’objectif de production du PLH des cinq « secteurs » est le même (produire un logement social pour cinq logements) pour les quartiers Nord (15ème, 16ème) qui en comptent déjà 45 %, que pour les quartiers Sud (le 6ème est à 4 %) !
En 2006, sur 1 000 logements sociaux nouveaux, les 4ème, 5ème, 6ème, 7ème et 8ème arr. qui se situent à des taux (loi SRU) de 4 à 8 %, n’ont accueilli que 54 logements, tous en PLS (tous localisés dans seulement 2 arr.)
Avez-vous la volonté d’intervenir en particulier dans les arrondissements déficitaires ? pouvez-vous préciser les moyens que vous mettrez en œuvre pour cela ?

Bien évidemment la ville et la communauté urbaine MPM doivent intervenir de manière très volontariste dans la production de logements sociaux particulièrement dans les arrondissements « déficitaires » et plus particulièrement dans les 4 5 6 7 8 et 12ème mais aussi dans le 1er et 2ème arrondissement qui, malgré de nombreux logements sociaux « de fait » restent largement en dessous des 20% de la loi SRU.
Pour ce faire il est d’abord nécessaire d’intervenir en étroite collaboration avec les autres collectivités locales comme la Région et le département qui disposent d’outils performants en matière de préemption foncière ainsi que de moyens financiers importants.
La ville a plusieurs outils, qu’il ne dépend que de sa volonté politique de mettre en œuvre. Certains sont simples et à effet immédiat, d’autres nécessitent une vision à plus long terme.
•  En premier lieu faire un audit général des logements vacants appartenant aux institutionnels ou aux grands groupes. S’appuyer également sur les experts en ce domaine : DAL, CVPT, Fondation Abbé Pierre, Uniops etc…
•  Ensuite, essayer de réguler le marché :
o  Subventionner plus largement les opérateurs de logements sociaux pour que ceux-ci lancent des opérations équilibrées financièrement.
o  Constituer avec la région des réserves foncières pour « casser » la spéculation et revendre ce foncier à bas prix aux opérateurs sociaux.
o  Mettre en place des « périmètres d’attente, qui permettent de geler des terrains afin de réaliser des opérations de logement « bon marché ».
o  Imposer un quota de logements sociaux de 30% à tous les opérateurs privés réalisant des opérations de plus de 10 logements dans les quartiers déficitaires.
•  Créer une bourse municipale aux logements pour accélérer les mutations dans le parc social.
•  Créer une commission d’attribution des logements sociaux en toute transparence en associant les acteurs du secteur, comme cela se fait dans d’autres villes (Paris, Nantes). Faire un audit général des logements sociaux occupés par les élus et les fonctionnaires territoriaux de catégorie A.

2- un plan de construction et de rattrapage massif en logements sociaux dans les 7 arrondissements centraux est une nécessité.
Par exemple de manière à ce que 40 % de l’offre nouvelle soit du logement vraiment social (PLUS etPLAI) et 30 % en conventionné privé ou en PLS. Compte tenu du déficit de 15 000 logements sociaux dans les 7 arrondissements de l’hyper-centre, au regard de la loi SRU, le PLH devrait fixer un objectifde production de 1 250 logements sociaux par an sur ces arrondissements. Dans cette perspective, êtes-vous d’accord pour que tout avantage financier ou fiscal attribué à un propriétaire bailleur ou un investisseur ait pour contrepartie l’obligation de conventionnement du logement et une clause de protection des locataires en fin de période de location obligatoire si lepropriétaire veut vendre, par exemple par exercice du droit de préemption de la ville. Partagez vous ces objectifs ? êtes-vous prêt à les traduire dans le plan d’urbanisme municipal ?

Il est donc clair que nous soutenons la proposition d’obligation de conventionnement pour tous les opérateurs ayant reçu des aides directes ou indirectes des collectivités (ce que n’a pas fait la mairie actuelle dans le cadre des PRI !). La ville doit aussi intervenir pour l’intégration en milieu urbain. Dans les mêmes immeubles on peut avoir des logements pour différents types de population : des propriétaires, des ménages aidés à l’accession à la propriété, des locataires à loyer libre ou conventionné.
 

3- Le fort investissement des opérateurs privés dans la construction neuve d’une part, d’autre part l’investissement massif des collectivités publiques et de l’Etat dans les périmètres euroméditerranée1 et 2 devraient permettre de fixer des objectifs autrement ambitieux que l’actuel engagement de produire 20 % de logements à « coût maîtrisé » dans toutes les opérations privées.
Pourquoi ne pas fixer systématiquement un objectif de 30 % de logements sociaux locatifs dans toutes les opérations privées neuves de plus de 10 logements dans les arr. déficitaires, et que ces logements sociaux respectent le ratio de 2/3 de PLUS-PLAI du « Plan de cohésion sociale » élaboré par l’Etat en région PACA ?
partagez vous cet objectif ? êtes-vous prêt à le mettre en œuvre ?

 Nous sommes d’accords avec cette proposition de bon sens qui s’applique déjà dans de nombreuses grandes villes (Paris, Nantes, Rennes…)

4- Il nous paraît nécessaire d’appuyer un plan de transformation d’immeubles en logements sociaux, privés ou publics, par le renforcement et la majoration des aides publiques.
Des aides peuvent être attribuées aux petits propriétaires privés occupants, sous condition de ressources, afin de leur permettre de demeurer dans leur logement en l’améliorant, et aux petits propriétaires privés bailleurs, avec contrepartie de plafonnement des loyers sur une longue durée, au barème du logement social.
Lorsqu’il s’agit d’immeubles vides, la remise sur le marché locatif pourra se faire avec des aides adaptées afin de produire un nombre significatif de logements accessibles aussi bien privés que publics.
êtes-vous prêts à adopter ces objectifs et à mettre en place des modalités adaptées ?

Nous sommes d’accord avec cette proposition et la Ville possède des outils pour la mettre en place.
•  il faut amplifier par exemple les aides attribuées aux propriétaires privés dans le cadre des OPAH en demandant en contrepartie un conventionnement strict permettant d’obtenir des loyers équivalant à ceux des logements sociaux.
•  La Mairie doit aussi s’attaquer de manière beaucoup plus volontariste à la résorption de l’habitat insalubre et à la vacance ce qui permettrait là aussi une production importante de logements conventionnés ou à loyers encadrés. Préempter et revendre à bas prix à des investisseurs qui vont restaurer pour un coût final six fois plus élevé n’est pas acceptable.
•  Elle doit aider les petits propriétaires à faire les travaux imposés dans le cadre de la rénovation en se portant par exemple garante pour des propriétaires qui empruntent via le Crédit Municipal, en créant un Fond d’investissement de proximité qui prêterait à ce type de personnes dans le cadre de propriétaires non bailleurs.
•  Elle doit aussi aider à mettre en place la qualité environnementale : la maîtrise des coûts de l’énergie est une vraie économie qui pèse sur le pouvoir d’achat. Un exemple : dans le 2ème arrondissement (Panier) les rénovations ont été faites en dépit du bon sens, les immeubles ont été ravalés, mais les appartements non rénovés parfois ou bien le réseau d’évacuation des eaux (gouttières, descentes) non refait. Aider à la mise en place d’installations à économie d’énergie (chauffage solaire ou panneaux rayonnants) est une aide réelle pour les habitants modestes si l’on veut qu’ils restent sur place, et une Mairie a tous moyens pour le faire.

5- alors que la ville de Marseille a vendu son capital dans les logements de la convention SOGIMA de 1932, il est tout à fait possible d’imposer un conventionnement afin d’empêcher que les 2 600 locataires concernés soient privés de loyers sociaux. Etes-vous prêt à vous engager dans cette direction ?

 Bien évidemment il fallait négocier ( et cela devra être réexaminé) avec la SOGIMA le conventionnement d’une grande partie de ces logements. Pour le moment cette société fait exactement le contraire en augmentant les loyers « au prix du marché » soit des augmentations de 30 à 50% !!

6- Les opérations du centre de Marseille ne donnent lieu qu’à des parodies de concertation. La préparation du programme de la ZUS Centre Nord, par exemple, s’exerce sans aucune concertation avec les habitants. Un centre ville pour tous considère que l’aménagement du centre ville de Marseille ne peut se faire sans ses habitants et que l’association des habitants à la prise en charge de leur cadre de vie est aujourd’hui une nécessité.
Vous engagez-vous, si vous êtes élus :
1. A mettre à la tête de la délégation à la réhabilitation du centre ville (et donc l’avoir parmi les membres de votre liste de candidatures), une personne qui ait à la fois une importante autorité politique et des compétences avérées pour la définition d’un projet urbain ?
2. A mettre en place un chef de projet et une équipe technique de haut niveau et pluridisciplinaire chargée de la conception et de la gestion de proximité de sa mise en œuvre ?
3. A développer des instances de participation des habitants (ateliers urbains, commissions extra-municipales, conseils d’initiative et de concertation d’arrondissements revitalisés), dans lesquelles, habitants, techniciens et élus, disposant les uns comme les autres de l’information et de l’assistance méthodologique nécessaires, puissent se concerter ?

L’urbanisme et la rénovation urbaine ne peuvent se concevoir aujourd’hui sans la participation massive des habitants concernés sous peine d’échec, quels que soient les moyens mis en œuvre. L’exemple du Centre Ville (Noailles, Belsunce…) est tout à fait parlant à ce sujet. La ville ne se construira qu’AVEC et non CONTRE eux.
Nous nous engageons à associer les associations en amont avant les opérations, car elles ont une vraie expertise de terrain sur ces sujets, mais aussi en aval, car il faut des évaluations de résultats des opérations menées, et elles ont toute capacité pour les mener.
Les mairies d’arrondissement doivent avoir plus de compétences déléguées, pour la proximité, et partant plus de budget. Ce sont elles, en liaison avec les habitants et les associations, qui sont les plus à même de gérer les enjeux de vie quotidienne comme le logement.

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