Extraits du rapport de mission Attali remis au Président de la République - 13/04/2008

« Libérer la croissance en France » - Volet Habitat

Le Président de la République avait missionné M. Jacques ATTALI pour lui demander de réfléchir aux mesures susceptibles de « libérer la croissance en France ». Ce dernier a restitué le 23 janvier le rapport de la commission qu’il avait constitué.

Le rapport comporte notamment un volet « habitat » contenant 24 propositions portant sur le foncier et l’urbanisme, le logement social, les rapports locatifs, la fiscalité immobilière et l’accession sociale à la propriété.

Chapitre 4

LA MOBILITÉ GÉOGRAPHIQUE

La mobilité géographique est essentielle à la fluidité des parcours professionnels et personnels. Il faut donc à la fois construire plus de logements et rendre plus facile le changement de résidence. Les relations entre bailleurs et locataires doivent être refondées. Les possibilités d’échange de logements sociaux doivent être élargies. L’accession à la propriété, qui n’est pas incompatible avec la mobi- lité géographique des personnes, comme en atteste l’exemple des États-Unis, doit être encouragée.
Par ailleurs, le logement représente le quart des dépenses des ménages : à cet égard, toute mesure visant à en réduire le coût aura des effets considérables sur le pouvoir d’achat et la croissance.

CONSTRUIRE PLUS ET MIEUX

En 2006, 422000 logements ont été créés. Afin de loger les nouveaux ménages ou reloger ceux qui vivent dans des habitations insalubres ou vétustes, 500000 logements nouveaux doivent être construits par an d’ici à 2010, puis au moins 350000 par an au cours de la décennie suivante. Cet impératif est d’autant plus urgent si l’on considère les 500000à 735000 ménages potentiellement priori- taires au titre du droit au logement opposable à compter du 1er janvier 2008.
OBJECTIF Accroître la superficie des terrains à bâtir
Le foncier ne manque pas en France où la densité de la popula- tion est l’une des plus faibles d’Europe. Mais il faut inciter les communes à l’utiliser et à le rendre constructible, en permettant à l’État de reprendre la main, en cas de nécessité. Il est aussi néces- saire de mettre en place des mécanismes privés incitatifs.

DÉCISION 164
Autoriser l’État à se réapproprier le foncier disponible dans les communes ne respectant pas les exigences de la construction de logements sociaux prévus par la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbain).
Cela peut être fait en s’appuyant sur l’exercice du droit d’expro- priation, dont l’État reste titulaire au titre de l’utilité publique, malgré la décentralisation.
L’État peut exercer ce droit à son propre profit ou à celui de toute personne publique (collectivité territoriale, intercommunalité, établissements publics, bailleurs sociaux) ou privée (promoteurs privés non seulement pour construire mais également gérer les logements sociaux construits). Les communes qui n’auraient plus de foncier disponible paieront une amende égale à la valeur des terrains non disponibles.

OBJECTIF Construire plus

DÉCISION 165
Accroître la hauteur autorisée des immeubles, tout en s’effor- çant de préserver des espaces non construits, en particulier des espaces verts.

DÉCISION 166
Permettre aux promoteurs de réaliser directement les aména- gements publics et les aménagements collectifs auxquels ils contribuent financièrement.

DÉCISION 167
Donner aux préfets le pouvoir de relever d’autorité le Coefficient d’occupation des sols (COS) s’il est manifestement « malthu- sien ».

DÉCISION 168
Permettre une différenciation du COS selon le type de locaux :
logements, bureaux, commerces, etc.

DÉCISION 169
Assouplir les règles de changement d’affectation des locaux, de façon à faciliter la transformation de bureaux et commerces en logements.

DÉCISION 170
Regrouper à l’échelon intercommunal les compétences locales 133 Des acteurs mobiles et sécurisés. La mobilité géographique en matière d’urbanisme et d’habitat, notamment en vue de la constitution de réserves foncières.

OBJECTIF Promouvoir l’implication d’opérateurs privés dans laconstruction et la gestion de logements socialement mixtes

Les bailleurs font insuffisamment appel à la mise en concurrence de prestataires, y compris venant du secteur privé, alors même qu’il s’agit là d’une obligation juridique. Il faut donc :

DÉCISION 171
Élargir les opérations de construction à des opérateurs de statut privé, dans le cadre d’un appel à la concurrence et sur la base d’un cahier des charges prédéfini.

DÉCISION 172
Promouvoir les Partenariats public-privé (PPP) au moyen de conventionnements permettant à terme le retour des loge- ments construits dans le parc libre.

DÉCISION 173
Simplifier et clarifier les mécanismes d’aide et de financement, tant pour la construction que pour l’entretien.
Pour la construction, ces mécanismes peuvent prendre la forme de subventions ou de prêts bonifiés pour l’acquisition de foncier et le financement des coûts de construction.

OBJECTIF Améliorer l’équité du système du logement social

DÉCISION 174
Distinguer complètement le système de financement de l’aide à la construction de celui des aides aux locataires, afin de permettre une analyse objective des coûts des projets et des besoins des populations concernées.

OBJECTIF Faciliter la mobilité dans le logement social

Le parc social de logements représente le sixième des locations en France. Il fonctionne cependant de façon très peu fluide, en raison du grand nombre d’organismes assurant sa gestion et des délais d’examen des demandes. Or, la mobilité est la condition de l’emploi et elle est freinée par la complexité du déménagement dans le parc social.
Le traitement des demandes par les organismes d’HLM prend parfois plusieurs années (374000 ménages en Île-de-France sont aujourd’hui en attente de réponse). L’échange de logements sociaux n’est officiellement possible que dans le cas où les deux foyers volontaires occupent deux logements appartenant au même bailleur et situés dans le même ensemble immobilier. Toute autre forme d’échange est considérée comme de la sous-location et conduit à l’expulsion des locataires concernés (une condamnation de 45000euros et 3 ans d’emprisonnement pour production de faux document sont également prévus). Pour y pallier, une bourse infor- melle du logement social s’est créée sur Internet : de nombreux locataires échangent ainsi déjà leur appartement sur cette plate- forme, s’exposant à des risques juridiques.

DÉCISION 175
Créer sur Internet une Bourse du logement social.
Dotée d’une existence légale, gérée comme une entreprise (par exemple par l’union des organismes de logements sociaux), une Bourse Internet du logement social recensera à l’échelle nationale à la fois les logements vacants et ceux disponibles pour un échange. Elle fera intervenir les bailleurs publics et privés, les communes, les maisons de l’emploi et l’ANPE.
En plus des logements vacants, le site Internet de la bourse présen- tera les annonces d’échanges rédigées par les locataires eux-mêmes. Elle facilitera l’échange entre deux logements, à condition que les locataires aient des raisons légitimes de permuter leurs logements (emploi, rapprochement familial) et qu’ils respectent les plafonds de ressources correspondants. Les réponses tiendront compte en toute transparence des durées d’attente.

LIBÉRER LE MOUVEMENT

OBJECTIF Diminuer les droits de mutation et les frais annexes à l’acquisition d’un logement

Une plus grande mobilité n’est possible que si les coûts entraînés par un déménagement diminuent : la France est l’un des pays indus- trialisés où les coûts des transactions immobilières (droits de mutation à titre onéreux – soit l’essentiel des frais de notaire, frais de certifica- tion et éventuels frais d’agence) sont les plus importants.
 Des acteurs mobiles et sécurisés. La mobilité géographique

DÉCISION 176
Supprimer totalement les Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) liés à l’achat ou la vente d’un bien immobilier jusqu’à une valeur de 500000euros. Au-delà, les droits deviendrait progressifs.

DÉCISION 177
Réduire les frais d’agence en introduisant davantage de concur- rence et en adaptant la réglementation correspondante.

DÉCISION 178
Accorder aux salariés qui déménagent une prime de mobilité égale à six mois du dernier salaire.
Cette prime de mobilité sera prise en charge par l’entreprise qui interrompt le contrat de travail. Son versement serait subordonné à la présentation d’un nouveau contrat de travail.
Cette mesure doit être instaurée au terme d’une négociation entre les partenaires sociaux concernant la fluidité du marché du travail.

OBJECTIF Encourager les propriétaires à louer en établissant des rapports plus équilibrés avec les locataires

DÉCISION 179
Raccourcir les délais légaux encadrant le régime des expul- sions.

DÉCISION 180
Limiter les pouvoirs d’appréciation discrétionnaire du juge en ma - tière de délais de grâce et de paiement aux cas les plus précaires.

DÉCISION 181
Encadrer plus strictement le pouvoir d’appréciation discrétion- naire du préfet, notamment par une compétence liée dans la décision d’accorder le concours de la force publique.

OBJECTIF Mieux protéger le locataire

DÉCISION 182
Réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer, raccourcir son délai de restitution à huit jours et en confier la garde à une partie tierce au contrat de bail.

• Interdire au bailleur d’exiger une caution qui s’ajoute au dépôt de garantie ;
• Raccourcir le délai du préavis que doit donner un locataire pour quitter le logement ;
• Imposer une assurance spécifique du loyer contre les aléas des revenus.
L’extension des assurances contre les impayés est plus facile à mettre en place que la création d’un bail allégé. Intervenant en complément des mesures proposées par ailleurs, son coût de mise en œuvre peut être réduit si la procédure d’expulsion est réformée parallèlement.

DÉCISION 183
Assouplir les conditions de résolution extrajudiciaire des contentieux à travers des modes de règlement à l’amiable, de façon à ne pas pénaliser les locataires de bonne foi.

DÉVELOPPER L’ACCÈS À LAPROPRIÉTÉ DES PLUSMODESTES

OBJECTIF Proposer d’ici 5 ans à tous les locataires modestes, dont les personnes âgées, d’accéder à la propriété, à travers des financements adaptés
Selon l’Observatoire de l’épargne européenne, si 3 Français sur 4 souhaitent devenir propriétaires, seuls 58% d’entre eux possè- dent effectivement leur logement.

DÉCISION 184
Vendre une partie du parc d’HLM à ses occupants.
En France, la loi portant engagement national pour le logement prévoit la possibilité de vendre les logements sociaux avec une décote pouvant aller jusqu’à 35% de la valeur du logement telle que déterminée par le Service des Domaines. Les logements vendus en application de cette loi sont comptabilisés dans le quota de 20% de logements sociaux imposé par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU).
Les bailleurs sociaux disposent donc de la faculté de céder des logements de leur parc à leurs occupants, en modulant la décote appliquée à la valeur de cession en fonction des revenus des acquéreurs et de leur ancienneté dans leur logement. Les bailleurs sociaux devront conserver des logements locatifs et la fonction de syndic des immeubles en partie cédés à leurs 137 Des acteurs mobiles et sécurisés. La mobilité géographique locataires. Il est essentiel d’exiger en contrepartie la reconstruction d’un logement social pour un vendu. Il sera proposé aux acqué- reurs des plans de financement à des conditions de taux et de durée avantageuses.

DÉCISION 185
Permettre aux locataires de capitaliser 25% des loyers versés pendant 10 ans au moment de l’achat de leur logement HLM. 

DÉCISION 186
Permettre à tous les retraités proches du minimum vieillesse de jouir de l’usufruit d’un logement social adapté à leur besoin.


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Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0