Libre opinion - 14/10/2008

Rénovation urbaine ou spéculation financière ? Habitants et commerçants victimes de la spéculation financière et de la carence des pouvoirs publics

La rue de la République : histoire d’un pari social et immobilier jamais abouti, toujours recommencé.

Dès les origines, le grand projet des investisseurs immobiliers de la 2ème moitié du XIXème siècle s’est heurté au désintérêt de la bourgeoisie marseillaise. Les immeubles de la Société Immobilière Marseillaise (SIM) ont recueilli des artisans et des salariés du commerce et de l’activité portuaire.
La SIM a maintenu un niveau de loyer bas. Et cela s’est prolongé pour les ménages protégés par la loi de 1948 qui ont aménagé après la destruction du Panier en 1944.
Malgré tout, à partir des années 1970, les parties communes se dégradent progressivement du fait de l’absence d’entretien des immeubles par la SIM. Les locataires qui le peuvent déménagent ; ne restent dans le quartier que les populations les plus pauvres : le parc immobilier devient « parc social de fait ».
Aujourd’hui, la grande opération de réhabilitation entamée en 2002 dans le cadre de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) République et d’Euroméditerranée, avec le soutien des pouvoirs publics, fait la part belle aux investisseurs financiers successifs.
Très vite l’opération est marquée du sceau de la spéculation financière, au détriment de la rénovation d’un habitat et d’un quartier, et à l’encontre des besoins élémentaires de ses habitants et de ses commerçants. Sans résultat probant. Entre la place Sadi Carnot et la Joliette, la rue présente en effet aujourd’hui l’aspect d’un désert social : en rez-de-chaussée les boutiques fermées et, dans les étages, des appartements vidés de la plupart de leurs habitants.
Qu’en est-il de la valse des capitaux et des propriétaires successifs ? Qu’en est-il des profits réalisés en 8 ans au détriment des habitants et des citoyens de cette ville ?

De 1987 à 2004 : une première vague spéculative ramène de gros profits sans réhabilitation

En 1986, le gouvernement organise l’extinction de la loi de 1948. Cela donne de l’appétit aux investisseurs, et en 1987 la SIM vend son patrimoine à Danone-Cofinda. Ce 1er investisseur laisse les immeubles se dégrader, puis revend avec plus-value en 2000 à la société P2C pour 82 M€. Le 1er adjoint, Renaud Muselier, se félicite alors de ce « nouvel élan ».
En 2002, l’Etat décide d’accorder une aide massive à Marseille, dans le cadre de l’opération d’intérêt national Euroméditerranée. Face aux risques d’éviction des résidents liés à une opération de rénovation massive, il négocie avec la ville deux conditions : 1- La ville s’engage à réaliser la réhabilitation de 500 immeubles en centre ancien, en offrant du logement social, ce qui donnera lieu à un ‘‘Protocole d’éradication de l’habitat indigne’’ signé entre la ville et l’Etat. 2- La ville s’engage à respecter la règle des 3/3 prévue dans l’OPAH République (1/3 de logements libres, 1/3 social, 1/3 de logements intermédiaires). Des protocoles destinés à appliquer ces principes sont signés entre l’Etablissement Public Euroméditerranée et les grands propriétaires P2C et Eurazéo en contrepartie de subventions publiques conséquentes.
En avril 2004, une partie de la rue change de propriétaire : la société P2C, qui n’a réalisé aucun investissement en 4 ans, vend son patrimoine immobilier pour un montant de 117 M€ (1 350 logements & 50 000 m² de surfaces commerciales) à un fonds de pension américain (Lone Star-Fund IV) ; 553 locataires habitent encore dans les appartements revendus : pour P2C cela représente une rente de près de 30 M€ sans avoir rien fait  ! La société Lone Star Fund - Marseille est créée dans un paradis fiscal (double avantage : échapper à l’impôt obtenir et obtenir un prêt discret de 100 M€, de la part de la Société Générale & du groupe Caisses d’Epargne).
Restait à faire passer tout cela pour une opération d’investissement immobilier de moyen terme, et non comme une opération financière purement spéculative : Lone Star crée alors une société au nom bien local, Marseille République (avec un PDG français, Eric Foillard).
Encore fallait-il « vendre » ce dispositif aux marseillais. Une mise en scène est organisée avec les pouvoirs publics locaux pour présenter l’opération comme une « chance » pour Marseille et ses habitants. La ville se prête volontiers au jeu et à l’introduction du fonds spéculatif dans le paysage local : une conférence de presse de la mairie et de Marseille République annonce le transfert de propriété.
« Nous sommes d’accord avec les objectifs de Marseille-République » déclare Danièle Servant, adjointe à l’Urbanisme. Cependant, face aux journalistes, les organisateurs vont faire deux aveux :
•  Danièle Servant déclare : « les 650 familles n’ont pas vocation à demeurer rue de la République », et « nous n’avons pas vocation à faire du logement social ». Le sens du soutien municipal à Lone Star est clair.
•  Eric Foillard annonce un objectif financier de 18 % de rentabilité annuelle (cf. 20 Minutes, 24 août 2004), soit 3 à 4 fois plus que la rentabilité moyenne des investissements immobiliers. Il annonce aussi « de la sueur et des larmes ». La suite dira par quels moyens d’illégalité et de pression le groupe compte arriver à ses fins.
En mai 2004, par un processus de fusion, le groupe Eurazéo absorbe l’autre moitié de la rue (140 immeubles, 1 350 logements et 60 000 m² de surfaces commerciales.

De 2004 à 2008, l’intervention de Marseille République et d’Eurazéo – ANF dans l’opération de rénovation, chacun sur une partie de la rue de la République : quels résultats ?
Dans la période 2004-2008, l’Etat, via Euroméditerranée et les collectivités locales, injecte des sommes considérables dans des équipements publics qui valorisent le quartier : tramway (de la Joliette à Sadi Carnot), parking sous-terrain de 700 places, bassin souterrain de rétention d’eau, refonte de la voie publique sur l’ensemble de la rue, contribution substantielle à la réfection des façades des immeubles au bénéfice des propriétaires. Eurazéo-ANF reçoit 4,74 M€ de subventions pour réhabilitation dans le cadre de l’OPAH 2002-2006. Ces investissements, bénéfiques pour l’immobilier qui reprend de la valeur, ne sont accompagnés d’aucune maîtrise publique des loyers.

Eurazéo-ANF, maître d’œuvre d’une rénovation, organise sa rente foncière sur la durée
Au cours de ces années Eurazeo-ANF réalise des travaux dans une partie de ses 140 immeubles, appartements et surfaces commerciales (7 000 m²). Son pari d’investissement est fondé sur un projet de moyen terme très différent de Lone Star : miser sur les loyers des commerçants « franchisés » et changer peu à peu la population du quartier en alignant vers le haut les loyers des habitants et ceux des commerçants.
D’un point de vue visuel, dans la partie Vieux Port – Sadi Carnot, la rénovation est effective : les immeubles ont belle figure, les appartements et officines semblent retapés, des enseignes commerciales nouvelles sont apparues (H&M, Vert Baudet, Sephora, Mango, Celio, Hilton…).
Pour améliorer sa rentabilité foncière, Eurazéo-ANF exige, à chaque renouvellement de bail, des loyers « alignés » sur les immeubles neufs ou remis à neuf du quartier, même lorsqu’elle n’a pas réalisé de travaux.
Un Centre Ville Pour Tous, lors de ses permanences ouvertes aux habitants, a pu lire des dizaines de lettres d’Eurazéo-ANF indiquant à leurs locataires que le montant de leur loyer, lors du renouvellement du bail, sera multiplié par 1,7 ou par 2, voire par 3 !
Une exclusion par le prix des loyers menace en permanence les anciens locataires à l’issue de leur bail : ils peuvent se défendre devant la commission départementale de conciliation que le propriétaire est tenu de saisir si le locataire refuse l’augmentation. Mais combien sont partis sans connaître leurs droits et sans pouvoir se défendre ?

Marseille République, maître d’œuvre d’une rénovation spéculative à court terme
Entre 2004 et 2008, Marseille République, par la mise en œuvre souvent inavouables des méthodes des marchands de biens, entreprend une vaste opération de déstabilisation des locataires et des commerces, afin de « libérer » au maximum les immeubles qu’elle destine à la rénovation pour la vente à la découpe :
- Les locataires reçoivent des lettres de « congés pour motif légitime et sérieux en raison de l’imminence d’une vaste opération de rénovation sur l’îlot dont fait partie votre logement », selon la formule consacrée.
- Parallèlement, une opération de suppression des commerces existants est lancée, en utilisant tous les moyens juridiques plus ou moins propres afin de faire « place nette » au profit des commerçants franchisés, producteurs de loyers élevés et adaptés aux futurs habitants. La désolation du tissu social s’organise.
- Pressions et menaces sont exercées par l’intermédiaire de pseudo médiateurs de Marseille République pour évincer les titulaires de baux de 1948. Beaucoup sont aujourd’hui partis, apeurés ou épuisés par les conditions insupportables qui leurs sont faites (violences de chantiers et chantages ou promesses non tenues) ou après avoir été « achetés » avec une faible indemnité compensatrice de départ.
Bon nombre de locataires ont pu résister avec l’appui des associations locales et obtenir un relogement. L’irruption des habitants, leur mobilisation, leurs pétitions, débouchant sur la manifestation du 27 nov. 2004 devant l’Hôtel de Ville a amené le Préfet de Région, Christian Frémont, à obtenir de Lone Star Marseille République le respect du protocole liés à l’OPAH de 2002 : le relogement des locataires à niveau équivalent de loyer. Lone Star a dû renoncer à ses objectifs délirants de rentabilité et céder (à 650 € le m2) 356 logements à 6 bailleurs sociaux.

La réalité de la spéculation
Début 2008, 255 appartements (sur les 1 350) auraient été rénovés pour être vendus au prix moyen de 3 800 €/m². Avec les 356 logements revendus aux bailleurs sociaux, c’est au total moins de la moitié du patrimoine consacré au logement qui a été effectivement rénovée. Et malgré cela, les actionnaires de la Lone Star empochent les profits.
En 2007-2008, le fonds spéculatif Lone Star Marseille-République abandonne la partie et vend la quasi totalité de son patrimoine restant, moins l’îlot 30 sur le front de mer, à 2 sociétés :
* à la Buildinvest (Paris) 13 immeubles non rénovés, comportant 154 logements vidés de leurs habitants (îlot 12) pour un montant de 16 M€ ;
* à son homologue américain, « Atemi/Lehman Brothers Real Estates Parteners », une centaine d’immeubles pour un montant de 200 M€ dont la moitié sous forme de créances (douteuses…).
Estimation de la plus-value de Marseille République : 94 M€ de bénéfices en 4 ans !  C’est le prix payé aux actionnaires de Marseille-République pour une rénovation abandonnée à mi-parcours où les habitants et les commerçants du quartier sont les principales victimes alors que la municipalité n’a cessé de chanter les louanges des investisseurs, sans veiller au respect des règles de droit, sans édicter des principes rigoureux pour une rénovation dont les enjeux sociaux étaient patents.
La société ATEMI, filiale à 80 % de Lehman Brothers, garde le nom Marseille-République et place les actions dans la société Marina Baie des Anges, le 7 mars 2008. Elle annonce (encore !) un ambitieux plan d’investissement de 5 ans. Pour la 3ème fois, bien que la crise des crédits « frelatés » (les subprimes) commence à toucher les grandes banques américaines, et alors que le marché immobilier français a commencé à baisser, la ville se félicite de cette transaction : « De telles signatures financières redorent encore plus l’image de Marseille » déclare J.C. Gondard, secrétaire général de la ville...

2008 et après…, la crise financière et l’appel à la responsabilité des pouvoirs publics : ne laisser plus faire les seuls spéculateurs !
La faillite en septembre 2008 de Lehman Brothers aux USA, liée à l’arrêt général des nouveaux investissements immobiliers, risque de laisser une nouvelle fois une partie de cette artère à l’état de friche urbaine et de désert social. La crise financière touche l’ensemble du secteur immobilier. Les quelques commerces restant sont en grande difficulté dans ce désert provoqué.
Il reste aujourd’hui 600 appartements à rénover et près de 60 000 m² commerciaux disponibles ! Et certains habitants encore présents dans les immeubles en piteux état sont dans une totale incertitude sur le sort qui leur sera fait.
« La rénovation de la rue de la République, c’est terminé » disaient les pouvoirs publics en 2007. La mairie de Marseille, obnubilée par sa volonté maintes fois affirmée de changer la population du centre ville, va-t-elle sortir de l’opacité et s’engager dans une issue respectant la population ?
La mairie de Marseille doit produire un bilan social et financier de cette opération et le mettre sur la table pour repartir sur des bases nouvelles. Pour Un Centre Ville Pour Tous, les pouvoirs publics – et en particulier l’Etat, la mairie et la Communauté urbaine – doivent prendre leurs responsabilités face aux investisseurs déficients. Ils disposent d’outils pour cela (le pouvoir de négociation du prix, et éventuellement l’usage du droit de préemption).

    Marseille, 14 octobre 2008 
 Patrick Lacoste, Antoine Richard


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