Conseil municipal de Marseille - 15/12/2008

Renforcement de la politique municipale en faveur de l’Engagement Municipal pour le Logement.

Délibération du 15 décembre 2008

Ville
de Marseille
RAPPORT
AU
CONSEIL MUNICIPAL

- 237 -
RECTIFICATIF VALANT SUBSTITUTION  
DIRECTION GENERALE DE L’URBANISME ET DE L’HABITAT - Renforcement de la politique municipale en faveur de l’Engagement Municipal pour le Logement.
08-17428-DGUH SOSP

- o -
Monsieur le Maire, sur la proposition de Madame l’Adjointe déléguée à l’Engagement Municipal pour le Logement, à l’Habitat et au Logement et aux relations avec les Organismes HLM, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :
La Ville de Marseille a adopté en juillet 2006 un Engagement Municipal pour le Logement dans l’objectif d’offrir à chaque ménage marseillais, à chaque étape de sa vie, la possibilité d’accéder à un logement dans le respect de ses besoins et de ses moyens, dans un contexte d’augmentation des loyers et des prix de l’immobilier. Cet engagement s’est traduit par différentes actions visant à augmenter le parc de logements et à retrouver une fluidité entre les différents produits : locatifs ou d’accession, logements publics ou privés.
Cette politique, ambitieuse et volontariste, se décline en plusieurs volets :

- construction de logements sociaux,

- rénovation de l’habitat,

- aide à l’accession sociale à la propriété pour les ménages à revenus modérés,

- acquisition de foncier
et ce dans le respect des objectifs du Programme Local de l’Habitat Communautaire adopté en 2006.
Dans le contexte de crise internationale que nous connaissons, dont les effets sur le logement des ménages sont importants, la Ville de Marseille souhaite accentuer ses efforts pour conduire des projets de rénovation urbaine, de construction de logements neufs sociaux, en accession sociale à la propriété et en accession libre. En effet, nous constatons la nécessité d’accentuer encore plus la production de logements sociaux et libres sur le territoire de Marseille. La situation des ménages fragilisés par la crise démontre bien l’inadéquation entre la capacité des ménages à emprunter et les prix de sortie des logements. La Ville de Marseille va donc accentuer son effort sur les aides à la personne et les aides à la production de foncier. Toutefois nous souhaitons que la Ville de Marseille ne soit pas la seule à faire cet effort important vis-à-vis des citoyens. Il faut que les propriétaires fonciers, les entreprises et les opérateurs participent également à cet effort permettant une réponse coordonnée aux ménages souhaitant accéder à un logement.
C’est donc, plus que jamais, un soutien volontariste et substantiel que la Ville de Marseille va développer dans la construction et la réhabilitation du logement avec, pour ambition, de tenir l’objectif de production de 5 000 logements par an. C’est pour cela qu’il est nécessaire de faire évoluer l’Engagement Municipal pour le Logement.
Aujourd’hui, les premiers résultats sont là, ils doivent être amplifiés à travers des outils et mesures existantes ou nouvelles, à pérenniser ou à adapter pour encore plus d’efficacité.

 Aider les ménages marseillais à accéder à la propriété : le chèque premier logement

Après un démarrage progressif de cette mesure qui a nécessité des mises au point préalables, le « chèque premier logement » est aujourd’hui reconnu comme un véritable outil d’aide à l’accession. Les aides de la collectivité ont en particulier permis de mobiliser le PTZ majoré pour les acquisitions dans le neuf.
Depuis juillet 2007, 353 Chèques Premier Logement, 241 dans le neuf et 112 dans l’ancien, ont été accordés.
172 ménages accédant à la propriété ont demandé le portage de leur parking : 170 dans des programmes neufs et 2 dans l’ancien, 132 parkings sont d’ores et déjà achetés par la Caisse des Dépôts et Consignations.
500 certificats d’éligibilité au Chèque Premier Logement ont été délivrés.
Après discussions avec nos partenaires bancaires : la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier, le Crédit Agricole et la Banque Populaire, les conditions pour bénéficier du Chèque Premier Logement vont être modifiées pour accentuer l’efficacité du dispositif.
Le montant de la subvention accordée par la Ville s’élèvera désormais à
4 066 Euros en moyenne par ménage et variera en fonction de la composition des ménages suivant le nouveau barème ci-après :

- 3 000 Euros pour un couple sans enfant ou une personne seule (contre 2 500 Euros pour celle-ci précédemment).

- 4 200 Euros pour un ménage avec un enfant

- 5 000 Euros pour un ménage avec deux enfants et plus.
Ce nouveau barème permet à l’ensemble des ménages d’accéder, pour une acquisition de logement neuf, au Prêt à Taux Zéro Majoré accordé lorsque l’aide de la collectivité atteint 3 000 Euros.
Cette subvention sera abondée de manière équivalente par nos partenaires bancaires. Les ménages acquéreurs bénéficieront ainsi d’une aide moyenne de plus de 8 000 Euros. La prolongation du protocole de partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations, présenté dans un rapport distinct, permettra de porter l’allègement de la charge des ménages à environ 24 000 Euros en moyenne par le dispositif "Chèque Premier Logement".
Les conditions d’accès pour les ménages sont revues également. Tout en maintenant le plafond de revenu au niveau du PLS comme référence, seront désormais pris en compte les revenus imposables les plus favorables entre l’année N-2 ou N-1. Ce changement permet de lisser les aléas de revenus des ménages.
Ces renforcements du dispositif font l’objet de délibérations particulières présentées à ce Conseil Municipal.
Acteur majeur dans la mise en œuvre de ce dispositif, la Maison du Logement a, depuis son ouverture en janvier 2007, accueilli plus de 20 000 personnes en recherche de logement social ou candidats à l’accession. C’est donc un véritable succès dans l’appui de l’Engagement Municipal pour le Logement.


 La production de logements à coûts maîtrisés.
Le Chèque Premier Logement s’appuie également sur un partenariat avec les promoteurs et opérateurs de logements dans le neuf. La Ville de Marseille souhaite accentuer la production de logements à prix maîtrisés pour parvenir à un objectif de 30 % sur les opérations neuves à Marseille en concertation avec les opérateurs. Pour cela la Ville continue de produire du foncier à travers sa politique foncière et en particulier sur les opérations réalisées par Marseille Aménagement.
Les prix de vente de ces logements neufs ne devront pas dépasser 2 600 Euros TTC par m² habitable et 2 450 Euros TTC par m² habitable dans les zones en TVA à 5,5%. Un dispositif de révision des prix sera mis en place si nécessaire après concertation avec tous nos partenaires. Ces nouvelles valeurs prendront application à compter des permis déposés au 1er mars 2009.
La Ville de Marseille souhaite également accentuer les mutations dans l’ancien, aussi appliquerons-nous un barème de 2 100 Euros TTC par m² de surface habitable dans les logements anciens et 2 300 Euros TTC par m² habitable pour les logements anciens dont l’immeuble aura fait l’objet d’une réhabilitation d’ensemble complète. Cette politique de soutien favorisera les ménages pour leur accession notamment en Centre-Ville.

La production de logements sociaux
L’objectif était d’augmenter pour les années à venir et de manière sensible la production de logements sociaux pour atteindre un volume annuel de 1 500, en favorisant le développement d’une offre dans chacun des segments : hébergement, maisons relais, logements familiaux sociaux et très sociaux, logements pour étudiants et personnes âgées, accession sociale.
Ces objectifs ont été atteints et même dépassés en 2006 et 2007, avec respectivement 1 692 et 1 817 logements agréés y compris conventionnés ANAH. Cette tendance se confirme pour 2008 avec un volume prévisionnel d’agréments évalué à 1 317 logements à fin octobre, portant à 4 826 le nombre de logements sociaux agréés.
Comme elle s’y était engagée, la Ville de Marseille a, sur cette période, engagé plus de 7 M Euros de subventions pour assurer les équilibres d’exploitation des opérations de logements sociaux qui le nécessitaient dans le cadre du plan de cohésion sociale et garanti, au taux exceptionnel de 100%, un volume de prêts de 100 millions d’Euros contractés par les bailleurs sociaux.
Il est proposé de maintenir les aides directes de la Ville pour le logement social ainsi que la possibilité de porter à 100% la quotité de garantie des emprunts contractés en cas de carence d’autres collectivités.
Parmi les publics éligibles au logement social, celui des jeunes, étudiants ou déjà actifs mérite une attention particulière.
Pour les jeunes actifs et sur la période 2006-2008, 3 foyers pour jeunes travailleurs ont été financés pour la production de 59 logements et 6 logements associatifs en direction de jeunes en difficulté d’insertion en 2008. Ce sont des logements très sociaux qui peuvent à ce titre bénéficier de subventions municipales.
Les résidences étudiantes, quant à elles, sont produites grâce à des prêts bonifiés PLS, sans toutefois bénéficier d’aides de Marseille Provence Métropole, ni de la Ville.
7 résidences étudiantes ont été agréées en 2006 et 2007 (793 logements), 3 résidences sont proposées à la programmation 2008 pour 268 logements, soit, 1 061 logements étudiants pour la période 2006-2008.
 
Dans le souci de proposer aux étudiants marseillais des logements dont les loyers soient accessibles à un plus grand nombre, il est proposé que la Ville de Marseille puisse attribuer une subvention pour les logements étudiants produits en PLS, et dans les conditions suivantes :

- le loyer et les charges des appartements, une fois l’Aide Personnalisée au Logement déduite, n’excèdent pas les tarifs pratiqués par le CROUS

- l’opération participe au renouvellement urbain de la ville

- le bilan d’exploitation de l’opération fait apparaître un déséquilibre qui ne permet pas dans ces conditions de mobiliser un emprunt de volume suffisant.
Une aide de la Ville pourra alors être accordée, sur présentation de ce bilan : 3 000 Euros maximum par logement neuf et 4 000 Euros par logement acquis amélioré.

Accompagner la mutation du parc ancien

*Les opérations de renouvellement urbain :

Cinq conventions ont été signées avec l’ ANRU sur les sites de Plan d’Aou-Saint Antoine-La Viste, Flamants-Iris, Créneaux, Saint Paul et Saint Joseph . Une convention est en cours de signature pour la Savine. De plus, une première tranche de 159 logements sociaux a été financée par l’ANRU sur la rue de la République au titre d’opération urgente et deux opérations le sont au titre d’opérations isolées : Leduc et Ruisseau-Mirabeau.
Ainsi, la Ville de Marseille s’est déjà engagée à hauteur de 13,6 millions d’Euros pour reconstituer une offre de plus de 1 000 logements sociaux et à hauteur de 2,3 millions d’Euros pour réhabiliter et résidentialiser 750 logements sociaux.

*Eradication de l’habitat indigne
Un dispositif municipal d’Eradication de l’Habitat Indigne a été mis en place. Opérationnel depuis fin 2007, il comprend :

- un volet « diagnostics approfondis » qui porte sur 500 immeubles signalés pour leur état de dégradation

- un régime d’aides aux propriétaires qui souhaitent procéder au redressement de ces immeubles : l’Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD)

- des concessions d’aménagement permettant d’intervenir sur les immeubles les plus dégradés ou que leurs propriétaires ne peuvent pas redresser.
L’année 2008 a permis d’engager des diagnostics pour 122 immeubles repérés. Pour 28 d’entre eux, des plans de redressement sont en cours de montage, 10 ont été améliorés sans aides de la Ville, 6 sont déjà maîtrisés et permettront de produire des logements sociaux ou à coût maîtrisé, 13 immeubles font l’objet de procédure d’expropriation, 2 d’une procédure de carence des copropriétaires, 2 sont en cours de maîtrise amiable et 2 vont faire l’objet de préemption. Pour les immeubles restants, les expertises se poursuivent. 3 immeubles ont fait l’objet de travaux d’office. 25 procédures d’insalubrité, totales ou partielles ont été engagées. 3 relogements définitifs et 2 relogements temporaires ont déjà été opérés, 141 relogements sont à organiser.
Pour faire face à ses besoins de logements temporaires, un parc de 130 logements-relais est aujourd’hui opérationnel :

- 80 logements-relais mobilisés par la Ville et auprès des bailleurs sociaux depuis 2004, gérés par le CCAS. Ces logements ont déjà accueilli plus de 300 ménages.

- Un parc de 50 logements dits "d’urgence" réalisé et géré par ADOMA, opérationnel depuis août 2008.
Par ailleurs, un nouveau « Protocole pour l’Eradication de l’Habitat Indigne » a été approuvé par le Conseil Municipal du 6 octobre 2008 en vue de sa signature prochaine par l’Etat. Il porte sur les modalités d’un partenariat institutionnel pour une période de cinq ans.

* Amélioration du parc privé
L’OPAH Centre-Ville se poursuit jusqu’à mi 2009 et l’OPAH-Renouvellement urbain d’Euroméditerranée est opérationnelle depuis janvier 2008. La mise en place d’une nouvelle OPAH sur la rue de la République est à l’étude.
Deux Plans de Sauvegarde ont été renouvelés :

- Parc Bellevue

- Parc Kallisté pour 6 des 9 bâtiments.
Le renouvellement du plan de sauvegarde des Rosiers est à l’étude.
Dans ces opérations également, l’accent est mis sur une aide à la réhabilitation globale et durable de préférence à des interventions ponctuelles.

En ce qui concerne plus particulièrement le Centre-Ville, la Ville de Marseille confirme sa volonté de mettre en place de nouveaux outils opérationnels au terme des concessions Périmètre de Restauration Immobilière qui s’achèvent fin 2009. Un plan stratégique global comprenant des propositions opérationnelles et un phasage sur le Centre-Ville sera présenté après concertation avec l’ensemble des acteurs du Centre-Ville, et en particulier les acteurs associatifs, à un prochain Conseil Municipal. Dans ce délai et conformément aux engagements pris par le Conseil Municipal en février 2008, les actions engagées pour acquérir les immeubles destinés au logement des isolés du centre-ville seront menées à leur terme, tout comme celles qui permettront d’acquérir, par voie d’expropriation, les immeubles qui ont fait l’objet d’enquêtes parcellaires et pour lesquelles les propriétaires n’ont pas pris l’engagement de réaliser des travaux et ce, dans l’objectif de les céder à des bailleurs professionnels, sociaux en particulier, ou de les vendre à des accédants à la propriété.

* Mobiliser les logements vacants
La Ville souhaite engager une démarche active de mobilisation de ce parc dont le volume évalué à partir du nombre de locaux non soumis à la Taxe d’Habitation ne permettent pas d’approcher la réalité. Une action – test va être conduite, dès le début de l’année 2009, sur un secteur ciblé du centre-ville compris entre la Canebière, la rue Paradis, le cours Lieutaud, le boulevard Baille et la rue Maurel. Cette action vise à connaître la réalité de la vacance, à en identifier les causes et à proposer et évaluer, sous un délai court de quatre mois, les outils à mobiliser, existants ( primes de l’ANAH, garantie des risques locatifs, baux à réhabilitation, sous-location ou mandats de gestion….) ou à développer, pour permettre la remise sur le marché de ces logements. Ces outils, une fois précisés, feront l’objet d’un plan d’action qui sera présenté au Conseil Municipal, dans l’objectif d’une mise en œuvre dès le milieu de l’année 2009.
Il est utile de rappeler que la Ville a voté le 16 juillet 2007 l’assujettissement à la taxe d’habitation des logements vacants depuis plus de cinq ans et que cette disposition est appliquée pour la première fois cette année.
L’accompagnement des propriétaires désireux de faire cesser cette vacance et la mobilisation de ceux dont le patrimoine est exonéré à cause de sa vétusté est indispensable.

* Une action publique renforcée sur la mobilisation du foncier.
Conformément aux engagements pris en 2006, la Ville de Marseille a mis en œuvre une politique forte permettant de maîtriser du foncier pour permettre la réalisation d’opérations d’aménagement et de production de logement. Ce sont plus de 14 millions d’Euros qui ont été investis en 2007 et 2008 dans des acquisitions foncières directes avec un soutien financier de la Caisse des Dépôts et Consignations.
D’autre part, le partenariat avec l’Etablissement Public Foncier Régional de Provence Alpes Côte d’Azur va être renforcé, permettant de mobiliser encore plus le foncier au service du développement de Marseille.
La Ville, par ses aides aux opérations d’aménagement, participe également à la production de foncier à des prix permettant la production de logements à des prix compatibles avec les revenus des Marseillais.
Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE
VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
OUÏ LE RAPPORT CI-DESSUS
DELIBERE
ARTICLE UNIQUE  Est approuvé « l’Engagement Municipal Renforcé pour le Logement », dans ses principes et ses actions, exposés dans le rapport ci-dessus.

Vu et présenté pour son enrôlement
à une séance du Conseil Municipal
MADAME L’ADJOINTE DELEGUEE L’ENGAGEMENT MUNICIPAL POUR LE LOGEMENT, A L’HABITAT ET AU LOGEMENT ET AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM
Signé : Arlette FRUCTUS

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Voir aussi l’intervention de Madame Samia Ghali pour le Groupe "Faire gagner Marseille"

Et aussi

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La vacance de logement au centre ville de Marseille(Rapport de stage)

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Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0