Compte-rendu - 17/11/2009

« La bataille judiciaire pour le droit des habitants »

Rencontre de formation et d’information en présence de Maître Chantal Bourglan, avocat au Barreau de Marseille

 

 En ouverture, Chantal Bourglan apprécie de se retrouver face au public de CVPT et indique qu’elle va dérouler son exposé en fonction des « combats » menés avec CVPT depuis le début des années 2000.

 Le droit du logement est un droit très complexe, il concerne les codes de la construction et de l’habitat, de la santé, de l’urbanisme, le code civil. Il s’est beaucoup développé depuis la loi de 1990 qui stipulait que toute personne a droit à un logement décent, la loi de 1998 de « lutte contre l’exclusion ».

 

1- Les hôtels meublés 

 Les occupants d’hôtels meublés sont concernés directement, ils doivent avoir un statut (bail), avec l’AMPIL on avait mis en place les « antennes de prévention d’expulsions locatives ».

Avec CVPT, il y a eu les batailles sur l’Hôtel Mozart (rue Molière), sur la rue de la Fare, sur la rue des Petites Maries, etc.

L’article 123 du code de la construction et de l’habitat concerne la police municipale, sur les lieux hébergeant du public ; le maire peut ordonner la fermeture des hôtels meublés, à partir de là les 1ères jurisprudences intéressantes sont parties de Marseille. Et, l’association CVPT considérée comme farfelue jusque là, est apparue sérieuse parce qu’il y a eu un appel gagné.

Auparavant la loi ne concernait que les exploitants, mais à partir de janvier 2007 les obligations des exploitants incombent aussi aux propriétaires des immeubles. 

 

2- Le PRI

 Le code de l’urbanisme et celui de la construction et de l’habitat sont concernés, une personne publique qui procède à une opération immobilière qui entraînant une évacuation doit procéder au relogement des occupants dans le secteur du PRI.

* Au 6 rue de la Fare (propriété Ville), 15 familles concernées, suite à un incendie, le tribunal a reconnu l’obligation de relogement . La ville avait saisi le TGI niant la compétence du tribunal d’instance (concerné par un bail ordinaire). En appel, la Ville a été condamnée au relogement en tant que propriétaire, les locataires étaient fondés à demander des dommages et intérêts à cause de la saisine d’un tribunal incompétent.

* Il y a obligation de trouver un relogement si il y a insalubrité (déclarée par arrêté de péril) dans un PRI, et dans certains cas il y a cumul : condamnation de l’exploitant de l’hôtel meublé + indemnité + relogement.

 

3- Les opérations d’urbanisme hors PRI : la rue de la République

L’opération de la rue de la République est une opération d’urbanisme au sens de l’art. 300-1 du code de l’urbanisme, mais l’opération Euroméditerranée et la rue de la République n’ayant pas fait l’objet d’une DUP, il n’y a pas eu d’obligation de relogement : ainsi les locataires qui recevaient un congé gagnaient au tribunal d’instance, mais pas en cour d’appel.

Trois types de congés ont été donnés aux locataires « négociés », « dissuasifs » ou « normaux » lors de la 1ère vague des congés envoyés par Marseille République.

Pour la 2è vague, il y a eu des congés de gens qui ont quitté leurs logements sans travaux faits, Marseille République a donné des motifs très généraux pour ses congés (« vaste opération de réhabilitation dont votre immeuble fait l’objet… »). Mais Marseille République s’étant désistée lors de chaque assignation, il n’y a pas eu de décision de justice concernant son attitude.

 

4- Le logement indigne et le logement indécent

Le logement indigne est une notion récente figurant dans la loi SRU de 2000, il concerne un habitat hors normes d’habitabilité : locaux impropres à l’habitation (caves, sous-sols, mansardes, pièce sans fenêtre, etc.), sur-occupés (ex. 4 personnes dans une petite pièce, il y a responsabilité des bailleurs s’il y a ou non des enfants), péril (danger pour la sécurité s’il tombe en ruine, il y a alors responsabilité du maire), encore insalubrité (danger pour la santé : humidité, moisissures, etc.) ou encore saturnisme.

Et toute personne qui a connaissance d’un logement indigne peut le signaler au maire (s’il y a danger) ou au préfet (s’il y a insalubrité) ? Ceux-ci doivent envoyer une équipe pour vérifier.

Lorsqu’il y a interdiction d’habiter, le propriétaire doit héberger ses locataires à ses frais en attendant, et s’il y a interdiction définitive, il doit reloger et indemniser, et le logement nouveau doit correspondre aux besoins du locataire (possibilité de scolarisation des enfants, etc.).

Si le propriétaire ne remplit pas ses obligations, le maire se substitue à lui.

Tout logement indécent n’est pas indigne, la loi du 6 juillet 1989 fixe les normes minimales sur le bon état d’entretien (cf. le décret de février 2002 qui concerne le clos et le couvert, l’isolation, le chauffage, les mesures des pièces, le volume habitable, les évacuations ou la suppression des caisses à eau).

 

5- Les loyers surévalués

Le contentieux est important sur la rue de la République, avec des audiences concernant 50 à 100 dossiers, la procédure doit avoir lieu 6 mois avant la fin du bail. Les avis sont rendus par les commissions départementales de conciliation : celle-ci donne des avis opposés aux prétentions du propriétaire concernant le montant de loyer si par exemple les travaux de rénovation et de mise au normes ne sont pas faits, par exemple, dans l’attente de la décision ultérieure du tribunal.

 

6- Conseils d’avocat

1- Pas de simplisme : ne pas donner de faux espoirs aux personnes concernées.

2- Réagir avec du recul par rapport à la situation des personnes

3- Ne jamais dire « ça sert à rien » sur la base de propos tenus oralement, toujours écrire en recommandé AR, la lettre étant susceptible de servir plus tard (en justice), en retenant que aucun crédit n’est apporté à une lettre injurieuse (les juges n’aiment pas ça).

4- Ne jamais se faire justice à soi-même (c’est le meilleur moyen pour perdre un procès, et davantage). En particulier, toujours payer son loyer avant que la justice se prononce et exige éventuellement réparation au propriétaire.

5- Se sentir responsable des conditions d’habitation des autres (faire des signalements dès que l’on a connaissance de logements indignes).

6- Pas de mélange des genres : « en tant qu’avocat je fais du droit », vous êtes une association, chacun son job. CVPT a un rôle important, et différent des autres associations (asso. de défense des locataires ou asso. plus techniques, comme AMPIL ou Fondation Abbé Pierre). Vous avez un rôle politique au sens large pour repérer ce qui se passe, ce qui n’est pas normal, orienter et dénoncer : il faut une synchronisation de ces 3 rôles.

 

7- Questions/Réponses

* Si le logement est indécent : la CAF laisse le locataire de mettre en demeure le propriétaire

* L’habitat indigne est devenu un délit pénal, les pressions des propriétaires sont passibles de sanctions sévères (ordonnance du 15 décembre  2005), les exploitants de meublés peuvent être l’objet de confiscation

* Le parquet qui doit faire appliquer la loi, ne le fait pas à Marseille (ailleurs, il prend l’initiative de la faire appliquer avant que l’action soit déclenchée par un mal logé)

* Le fait qu’il y ait à Marseille le même nombre de magistrats qu’au début du XXème  siècle joue un rôle sur la masse du contentieux en instance

* Il y a risque de disparition de l’aide juridictionnelle, mais il y a surtout le fait qu’on voudrait que les avocat paient leur quote-part sur ces dossiers.

 

8 – En forme de conclusion

L’association CVPT remercie Chantal Bouglan pour sa participation à la formation de ses membres et pour ses conseils qu’en diverses circonstances elles à dispenser pour les causes que nous défendons. Par la voix de son Président, l’association lui fait par de sa disponibilité pour contribuer au renforcement des liens entre les membres du barreau et le secteur associatif dont les actions sont dédiées à la lutte contre l’habitat indigne et des réhabilitations immobilières respectant le droit de ses habitants.

 

 

 

Questions pour CVPT :

Le Code du travail mérite d’être aussi pris en compte (dans la sous-traitance par ex.)

 

Plus généralement comment les avancées du droit peuvent elles être inscrites dans les PLH ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nécessité d’établir de relations de coopération sur le terrain avec des réseaux d’avocats susceptibles d’apporter quelques « conseils d’avocats à des groupes de locataires

 

 

 

Nécessité de croiser les démarches des divers associations, et avec le rôle de l’avocat

 

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