Compte-rendu - 5/01/2010

Rencontre de formation et d’information

 
« Une réhabilitation de qualité en centre ancien est-elle possible ? »
Avec
Jean-Louis LAURENTchef de programme, syndicaliste ,
 et Eric CASTALDI , Architecte
 Mercredi 16 décembre 2009
à la Cité des Associations
Une rapide présentation permet de rappeler les étapes précédentes, en particulier les 2 conférences-débats avec Thierry Durousseau (histoire de la construction d’immeubles collectifs à Marseille), de Chantal Bourglan (sur les batailles judiciaires des dernières années sur le centre-ville concernant les droits des locataires) et l’exposé à deux voix de Daniel Carrière et Nouredine Abouakil (sur la démarche de un Centre-Ville Pour Tous depuis 10 ans, et en particulier le mémorandum réalisé récemment par l’association). 
 
Eric Castaldi indique d’emblée qu’il a travaillé depuis 1985 dans des opérations de recyclage de sites urbains (avec la Mission Masson, puis avec Euroméditerranée) mais très peu sur du logement.
Il leur disait : « vous travaillez sur du vivant, c’est de la chirurgie ».
Je vais vous parler des attitudes des promoteurs et des élus par rapport à cette problématique.
Fils d’ouvrier, de parents nés aux Aygalades, il en a retenu la leçon que l’avenir de Marseille est dans ces quartiers, qu’il y a de vraies valeurs dans ces quartiers.
Alors que, depuis le XVIIème siècle, il y a une tendance marseillaise que de se sous-estimer, et même d’en rajouter là-dessus…
Il en retient qu’il faut accepter l’idée qu’on va peut-être être déçu, mais il faut tenter.
Il a proposé de faire des programmes de logements, sans succès, il n’a, du coup, jamais réussi à démontrer qu’il était possible de réaliser une mixité de fonctions dans les Docks en particulier.
Il y a une grande segmentation dans les métiers de la promotion entre le logement, les bureaux et les commerces. Cette inertie du système, des habitudes, des métiers, rend les choses difficiles.
Sur l’ilot M5, il y avait obligation de respecter un quota de logement social de 25 %, mais il a été impossible d’organiser le mixage, le choix a été de couper 4 lots, l’un d’entre eux était réservé au logement social : il fallait faire venir les investisseurs. Il y était opposé car cela donnerait une base sur laquelle il serait difficile de revenir. Il voulait intégrer de l’ouverture, il a toutefois obtenu qu’on garde les éléments pertinents de l’ancienne usine.
Il leur disait : il y a un siècle qu’il n’y a plus de programme de logement au Nord de la Canebière. Si vous choisissez un produit et que le résultat au niveau commercial n’est pas au rendez-vous, ça va donner raison à ceux qui disent qu’on ne peut rien faire ici. En choisissant un projet ouvert et complexe (4 tranches), vous aurez plusieurs chances que ça fonctionne. Et finalement ce projet a gagné, et les « lofts » ont été vendus en une semaine (et plus cher que prévu) !
 
Il souligne que le choix est souvent de couper les choses en morceau, faire des zonages, et évacuer le complexe, on simplifie et il n’y a pas la vie, un bâtiment est une composante d’un tissu plus vaste.
Avec Euromed, on a fait sauter un verrou psychologique, la Canebière n’est plus une frontière. Mais il devient urgent de ne pas recommencer sur Euromediterranée II ce qui s’est passé en petit avec la première tranche. Il y a des trésors enfouis. La culture ouvrière est un trésor sous-jacent.
A l’écoute de ceux qui y avaient travaillé, il s’est battu pour maintenir le Silo d’Arenc.
On ne tient pas assez compte de cet argument quand on rase les cités HLM, c’est un traumatisme de plus pour les gens. Or il faut continuer les histoires, c’est cela reconstruire la ville sur la ville.
L’enjeu est de recycler.
 
Jean-Louis Laurent souligne qu’on voit bien sur Euromediterranée qu’une activité économique existait encore. Cette mixité devrait être naturelle.
Sur Belsunce, il y a le commerce, mais depuis 30 ans la logique de la mixité de l’évolution a disparu. Dans l’après-guerre, il y avait nécessité de reconstruire. Le politique, l’appareil d’Etat, a mis en place des outils organisés (les DDE, la SCET) qui sont plutôt intervenus sur les franges de la ville. On a construit en masse des logements, on pensait répondre à des attentes.
Durant les Trente Glorieuses , on a développé les logements sociaux en masse. L’Etat accompagnant les choses (rôle des bailleurs sociaux, etc.) davantage qu’il n’entreprenait lui-même.
Depuis 1977, on assiste à un désengagement de l’Etat (l’aide à la pierre laissant place à l’aide à la personne) l’organisation s’est transformée peu à peu, mais dans le sens de la logique financière. Alors que la réhabilitation c’est de l’humain, on ne répond plus aux besoins des gens.
Avec les moyens d’aujourd’hui aurait-on pu répondre en quantité et en qualité aux exigences de la reconstruction et des Trente Glorieuses  ?
L’aide aujourd’hui est de 25 000 € pour un logement social (loyer de 5,2 €/m²), mais de 75 000 € avec la défiscalisation pour un logement en loyer libre (loi Scellier). Alors qu’il faudrait répondre aux besoins en logement social d’abord !
Il y a 10 ans, le groupe Vinci a inventé le LQCM (loyer quantité et charges maîtrisées) qui conduisait à une logique incroyable : pour avoir du logement abordable, il fallait faire de petites surfaces (T3 à 55 m2) pour être sûr d’avoir des charges moins chères.
L’APL dissimule les augmentations des loyers, or avec les moyens financiers existants on pourrait aider la pierre davantage pour favoriser l’accession et réduire l’aide à la personne.
 
Eric Castaldi estime qu’on mesure bien les effets pervers de l’aide à la personne. En fait personne ne se pose la question de savoir ce que doit être un logement. Les promoteurs sont d’un conservatisme assourdissant. Ils refont ce qui a bien marché (en terme de marché) l’année précédente.
Parallèlement, dans le logement social, on voit des programmes expérimentaux. Mais le problème est qu’on fait des expérimentations avec des gens qui ne l’ont pas demandé. 
Il a travaillé sur Nemausus de Jean Nouvel (à Nîmes), le programme était séduisant d’un point de vue d’architecte mais les gens qui rentraient là dedans en famille était souvent dépités.
De la même façon, le Corbusier avait été construit avec plein d’humanisme, mais quand il y a habité 25 ans plus tard, il n’y avait plus que des architectes, des professeurs, … et une toute petite population d’origine. Il en tire la conclusion que ce n’est pas dans le logement social qu’on doit faire de l’expérimentation. Le « fonctionnel » est la dernière chose dans la liste des priorités ; loger c’est d’abord aménager. La vision cartésienne du monde n’est pas la vision de celui qui habite.
 
Lionel de Coninck souligne que les habitants du centre-ville n’ont pas de lieu pour exprimer cela...
 
Christian de Leusse s’étonne qu’avecla requalification qui s’est faite dans les quartiers sur lesquels l’association a travaillé, il est surprenant qu’il ait été aussi difficile de faire une réhabilitation qui respecte les gens. Comment n’a-t-on pas pu faire du logement social pour des gens qui ont été expulsés de leur logement ? Quand on se retrouve face à un organisme comme Marseille Aménagement, sous prétexte que le nouveau propriétaire devra rentabiliser son opération, on nous dit : « non, ce n’est pas possible », il y a aussi les contraintes imposées par les architectes d’Etat… Il y a une telle accumulation d’arguments qui nous sont opposés, qu’on a l’impression que c’est inéluctable… Est-il possible de faire autre chose ?
 
Jean-Louis Laurent pense qu’il y a deux logiques :
1 / soit on répond aux attentes et aux besoins de la population
2 / soit on a pour objectif de faire une véritable transfusion de la population, qu’elle parte vers les périphéries.
Il y a eu une vision utopique libérale en 1998. La municipalité pensait que la bourgeoisie allait déferler dans ces quartiers là. On a fait du déménagement, et il y a eu une erreur stratégique de penser qu’on pouvait faire ça sur le territoire de Marseille. On pouvait faire autrement, du logement social c’est possible et on peut faire de la qualité sous réserve d’une vision à long terme. A l’inverse, on s’est limité à une logique financière, en exploitant le dispositif fiscal que permettait la loi Malraux.
Pourtant la Ville avait un acquis durant les années 70-80, ou pouvait répondre aux attentes des marseillais. Dans le même temps, il fallait prendre en mains la question des services et des équipements publics, il fallait même les penser avant les logements, c’est même la responsabilité politique majeure. Dans d’autres villes, il y a d’autres logiques.
Et on peut faire une réhabilitation de qualité (ex : le 12 Allées Gambetta). Il faut penser la ville pour les personnes âgées, pour les jeunes. Il est vrai que les choses ne sont pas facilitées pour le montage des opérations, là où il y avait un dossier à monter, il y en a 5 à monter aujourd’hui, pour obtenir moins d’aide…
 
Antoine Richard note que la rue de la République est l’exemple caricatural de la logique exposée. Elle fonctionne à l’égard des habitants en place avec des méthodes violentes, inqualifiables. Il y a une responsabilité politique. Et l’action de l’association consiste à aider à la création de petits collectifs de résistance à ces modes d’intervention.
Il pose la question à Eric Castaldi : qu’en est-il en terme de coût des modes de réhabilitation : les approches segmentées sont-elles plus économiques, rentables financièrement ? les modes complexes et de mixité fonctionnelle sont elles plus coûteuses dans la mise en œuvre des programmes ?
 
Eric Castaldi considère que l’aspect qui a rendu caricaturale l’opération de la rue de la République c’est que c’était un bloc de patrimoine qui a été vendu au lieu de travailler dans le détail.
Les exemples des pays pauvres (Côte d’Ivoire, Sao Paulo) lui ont montré combien les habitants sont les mieux placés pour exprimer des choix. Le patrimonial, c’est essentiel. Il faut sortir de la logique financière. C’est une histoire de vision juste, il faut faire avec ce qu’on a, faire confiance aux gens pour savoir ce qu’ils veulent. On est tous des professionnels de la pratique de l’espace !
 
Michel Guillon indique que CVPT s’est battu pour empêcher des choses inacceptables, mais que malgré cela les choses n’ont pas beaucoup changé. La 1ère chose qu’on a oublié dans cette démarche c’est d’avoir une attitude d’intérêt pour ces quartiers : on n’aime pas ces quartiers.C’est ce qu’on lit dans les discours dominants des « politiques » et des responsables d’institutions Or la première chose que nous voulons dire c’est que nous aimons cette ville, que nous aimons ces quartiers.
On est une des dernières villes avec un hyper-centre populaire, avec un peuple qui y habite, et qui vient y faire du commerce, et où il y a plein de gosses ! Tout ça c’est un capital formidable qu’il faudrait commencer à aimer.
Quand on a organisé des visites de quartier c’était aussi pour dire cela, il y a des problèmes, mais aussi de la vie !
Jean-Louis Laurent note que 2013 arrive, et qu’on pourrait avoir des propositions là dessus. Il faudrait une mobilisation qui corresponde aux attentes des gens : Un projet de type « Marseille centre ville 2013 » tel que le-l voit ses habitants, les associations locales, les syndicats représentatifs.
 
Eric Castaldi souligne que l’identité euroméditerranéenne est faite de couches successives d’immigration. Ca a un sens de revendiquer une approche méditerranéenne du monde pour Marseille. On n’est pas coupé du passé, on sait qu’on a un potentiel fabuleux à exploiter. Sur le plan architectural comme ailleurs, il faut faire des opérations en essaims et non plus par blocs. 
 
Damien Brochier juge que la position de la mairie est plutôt partagée entre la nostalgie du passé et la projection dans un futur en l’attente de « nouveaux résidents ». La question est que jamais on ne parle avec les gens qui sont là, ici et maintenant… 
Concernant les choses qui pourraient être inventées, il se souvient d’un film où on évoquait les ateliers d’urbanisme avec les habitants pour le quartier de l’Alma-Gare à Roubaix. Est qu’on ne pourrait pas inventer quelque chose de similaire à Marseille, avec l’aide des professionnels de la pratique de l’espace que sont les architectes ou les urbanistes ? On pourrait réfléchir à la conception d’espaces publics, de places, de rues, etc…
 
Eric Castaldi pense qu’il ne s’agit pas tellement de former les habitants à l’urbanisme que former les urbanistes à l’habiter ici.
 
Jean Canton estime que Marseille 2013 est effectivement une occasion. Mais il faudrait aussi peut-être regarder dans le court terme, au niveau de la Communauté Urbaine, avec le concours du Centre Ville Vieux Port avec ses 2 périmètres : Agora 2013 (qui recouvre 400 ha) et l’espace réduit du Vieux-Port.
Quand on compare cette ville avec d’autres au niveau européen, on mesure le décalage d’intelligence sur les questions urbaines. Or les élus d’ici ne sont jamais allés voir ailleurs…
Il faut voir que cette ville a plongé au cours des années 80 (perte démographique importante) , avec pendant cette période une perte considérable d’expérience. De ce fait, quand les promoteurs sont arrivés dans les années 90, ça a été un effet d’aubaine pour eux, avec Euroméditerranée.
En 2004-2005, ça a un peu bougé, avec beaucoup de constructions de logements… mais aucun ne concernait les besoins des marseillais ! L’Engagement municipal pour le logement a été un essai pour faire que les tendances se retournent. Mais il y a un côté atypique de cette ville, plus le marché immobilier est porteur plus on est content. Cela renvoie à la complexité de l’intervention dans un centre-ville comme Marseille, plus proche de Naples ou d’Alger que de Bordeaux ou Strasbourg. Ici, on laisse le marché faire.
Il y a le problème de l’habitat indigne vu sous l’angle de l’insalubrité et du péril. Il a fallu identifier les immeubles en péril, on s’est rendu compte que 1 000 immeubles étaient concernés ! Il y a là un vrai sujet : comment rattraper cette situation ? On a pris 500 des 1 000 immeubles et on a mis dessus Marseille Habitat et Urbanis, avec des OHAD, mais ça n’a démarré qu’il y a un an. Il faudrait aller voir si ça avance.
Sur la vacance, on a essayé une méthode test sur un périmètre (Canebière-Castellane, à vérifier) pour identifier la vacance, mais ça a été tué dans l’œuf !
Avec l’opération ANRU, les hôtels meublés sont murés, il ne s’agit pas de viser les gens. Cela reste à petite échelle, mais il y a des choses qui se passent en ce moment. Sera-t-on capable de rattraper le retard ?
 
Eric Castaldi s’interroge : est-ce qu’il y a un exposé des principes qui sous-tendent tous ces dispositifs ? Quel est le but qu’on poursuit à travers ça ? Est-ce qu’il existe un texte qui porte ce discours ?
 
Michel Guillon répond que c’est très dispersé. On suit toutes ces choses là à l’association. Sur l’ANRU, ça ne sort pas ! Mais on n’est pas devant une grande stratégie. Mais je suis d’accord que ce sont des choses qui sont devant nous.
 
Patrick Lacoste note queJean Canton vient de montrer que ces dernières années, un certain nombre d’outils ont été mis en place. Par contre, ça ne préjuge pas de l’orientation à venir. Il se dit extrêmement pessimiste sur l’orientation. Il y a 25 ans, on ne cherchait même pas à savoir si des gens étaient là.
Après, il manque quand même un projet stratégique, et quelque chose comme le système des ateliers populaires d’urbanisme de Lisbonne, avec un cadre, , etc.
Pour 2013, de grands équipements arrivent avec les projets des trois tours sur Euromediterranée, mais aussi avec des risques de gentrification.
M. Latarjet dit des choses mais aura-t-il les mains libres ? Il y a autant d’opportunités que de dangers. Un groupe se réunit à la Friche de la Belle de Mai autour de ces questions de gentrification.
 
Antoine Richard s’interroge sur le fait qu’on n’a pas du tout parlé des questions d’énergie.dans la qualité de la réhabilitation de l’ancien
 
Eric Castaldi pense que sur cette question, il y a d’abord à apprendre à réutiliser systématiquement les bâtiments qui existent et que faire cela c’est déjà du HQE.
 
Jean-louis Laurent explique queraisonner immeuble par immeuble, c’est une erreur. Il faut réfléchir à la notion d’éco-quartier, en se posant de façon plus globale les questions d’énergie.
 
Eric Castaldi pense - sans aller jusque là - qu’il ne faut pas avoir peur de la réhabilitation, mais il faut d’abord et surtout de la réflexion, prendre la dimension de la complexité et travailler sur le microscopique. Quand on travaille sur de l’existant, au lieu d’utiliser des recettes existantes, il va falloir en inventer de nouvelles.
 
Denis Gres,architecte et enseignant, juge qu’il faut, pour cela, travailler sur des études de cas pour monter des projets comme ça, et qu’il vaut mieux réhabiliter mille fois 3 logements que 3 fois mille logements, et ensuite, les suivre sur le terrain.
 
Michel Guillon indique qu’à CVPT, on essaie depuis plusieurs mois d’impulser des logiques d’évaluation notamment dans le cadre du PRI. Il informe que l’association a été agrée ALUA en espérant que cella donnera à CVPT de faire un peu bouger les choses dans les 6 mois qui viennent.
 
Lionel de Coninck tente une petite synthèse en ciblant la question de la participation des habitants :
* Il y a l’idée de travailler sur des ateliers populaires d’urbanisme 
* Et de travailler dans la perspective de Marseille 2013 : être vigilants sur le « massacre » qui risque de continuer, voire de s’amplifier.
 
 
Essai de conclusion a posteriori de Christian : nous sommes confrontés à 3 perversions : celle introduite par le marché financier et la gabegie spéculative, celle introduite par le gaspillage des biens (et l’absence de prise de conscience sur le développement durable), celle qui se passe dans la tête de nos gouvernants locaux qui n’ont de cesse de rayer de leur regard ces quartiers populaires du centre ville. CVPT saura-t-elle sortir de sa posture de confrontation et, au lieu de toujours chercher les arguments pour convaincre, provoquer l’évidence que le centre-ville, avec ses habitants, est l’avenir de Marseille ? Je me lance : travailler sur le rationnel oui, mais travailler aussi sur l’imaginaire, sur la surprise, sur le culturel, sur l’évidence.
 

Lettre d'information

Vous pouvez vous abonner gratuitement ici à la liste de diffusion de Centre Ville Pour Tous.


Association "Centre ville pour tous"
Cité des Associations
BP n° 241
93, la Canebière
13001 Marseille

Contact

Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0