Compte-rendu - 21/06/2010

« Le Programme local de l’habitat (PLH) : objectifs et réalités »

Association "un centre ville pour tous"

Avec
Bénédicte Moisson de Vaux
Chef du Service Habitat, DDTM 13
et
Marie Martin-Raget
Directeur de l’Habitat et de la Cohésion Sociale, CU MPM
 
Mardi 11 mai 2010
à la Cité des Associations
 
 
Rappel préalable, cette séance de formation-sensibilisation s’inscrit dans une démarche d’ensemble de CVPT : Histoire et l’architecture des logements collectifs à Marseille (Th Durousseau Architecte) ) / Production de logements sociaux à Marseille 2009 ( Ch. Brunner, AGAM & P. Gallard, AR HLM ) / La participation des habitants (A. Fourest, urbaniste & A. Jollivet, architecte) / Crise financière et dérives spéculatives, rue de la République et Euroméditerranée (P. Lacoste, économiste) / La défense juridique des locataires et la complémentarité entre avocat et associations (Ch. Bourglan , avocat) / Analyse-évaluation du Périmètre de Restauration immobilière Centre Ville (N. Abouakil & D. Carrière, CVPT) / Alternatives aux modes de rénovation mises en place à Marseille (E. Castaldi , Architecte & JL Laurent, monteur d’opérations) / La culture, les habitants et la ville (Ph. Foulquié, Friche Théâtre Belle de Mai) / Art, politique,action ( Martine Derain, artiste).
 
 
1- Le rôle de l’Etat dans la mise en œuvre de la politique de l’habitat :
 
Mme Moisson de Vaux rappelle le cadrage législatif :
(Cette intervention peut être utilement complétée par le document annexé, intitulé « Intervention du 11 mai 2010 « Le Programme local de l’habitat : objectifs et réalités »)
 
2004 : loi Libertés et responsabilités locales : les EPCI peuvent recevoir une délégation des crédits logements
2005 : plan de Cohésion sociale : programmation financière pour le logement social pour 5 ans et fixation d’objectifs
2007 : loi sur le Logement opposable (Dalo) : possibilité de recours pour ceux dont la démarche pour avoir un logement social n’a pas encore abouti
2009 : loi Boutin : mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
 
Dans les Bouches du Rhône : les intercommunalités sont nombreuses, la croissance démographique est soutenue depuis 10 ans, 80 % des ménages ont des revenus qui leur permettent d’accéder au logement social et 40 % au logement très social, 17% des résidences principales sont des logements sociaux, il y a 71 000 demandeurs de logement social, ceux-ci sont pour partie déjà dans le parc social, parmi eux au moins 1/5ème sont dans un logement social.
 
Depuis 2 ans, plus de 3 000 logements/an sont financés, il y a quelques années, on était tombé à moins de 1 000 logements/an, on est à 2 000 logements mis en service (auparavant on était à 1 300), il y a aussi une augmentation qualitative des logements produits (notamment sociaux).
Sur 9 EPCI (établissements publics de coopération intercommunale), 4 ont reçu des délégations d’aide à la pierre (Communauté Urbaine MPM, Communautés d’Agglomérations du Pays d’Aix, d’Aubagne et, depuis peu, d’Arles) : 1 EPCI élabore son PLH, 2 autres sont en train de les adopter, 1 a été adopté fin mars 2010.
 
Le Programme Local de l’Habitat implique une programmation, les PLH existent depuis 30 ans - au début c’était essentiellement un document d’ études, puis c’est devenu de plus en plus précis -, Le rôle de l’Etat, est - outre l’élaboration des lois et règlements - de les faire appliquer localement.
 
Il y a 3 documents : le SCOT, le PLH et le PLU
Le PLH comporte un diagnostic, destiné à connaître les besoins aujourd’hui pour une durée de 6 ans (alors que le SCOT concerne le long terme), il raisonne en terme de ménages plus qu’en terme de population, au regard de l’attractivité du département et des besoins des ménages en continu.
Les intercommunalités sous-traitent pour faire le diagnostic, et mettent en place des commissions thématiques (concernant les bailleurs, les populations spécifiques, les étudiants, etc.).
 
Le PLH est un élément du SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale), il doit être compatible avec ce SCOT, le SCOT (avec son Projet d’Aménagement et de Développement Durable et son Document d’Orientations Générales) est un document précis.
Le PLU - programme local d’urbanisme – a succédé au POS depuis la loi SRU de décembre 2000, il est établi à une échelle communale (il peut être établi à échelle intercommunale, mais ce n’est pas le cas dans les BdR), avec un zonage qui descend à la parcelle, et doit être en compatibilité avec le PLH.
La communauté urbaine ayant la compétence en urbanisme est coresponsable des PLU communaux.
 
Avec les dispositions de la loi de 2009, le PLH est plus précis et exige la complémentarité PLH / PLU, dans les PLU on peut délimiter des secteurs pour le logement social, des emplacements réservés, etc.
La loi Molle (loi Boutin de février 2009) concerne notamment le PLH, les objectifs (PLUS, PLAI, PLS), les logements intermédiaires, les logements conventionnés ANAH, la taille des logements, l’échéancier, et de plus en plus leur programmation, soit l’identification précise d’opérations.
 
Les PLH étaient communaux, depuis 2004 seulement ils sont intercommunaux.
Il doit y avoir articulation avec le PLH : le PLU a un an pour se mettre en compatibilité avec une opération prévue dans un le PLH, il y a une cohésion nécessaire entre l’EPCI et les communes qui le composent ; l’Etat peut dénoncer une convention de délégation, et il ne peut pas déléguer s’il n’y a pas de PLH. Pour MPM, les PLU sont tous adoptés ou en voie de l’être.
 
Le lien PLU-PLH nécessite la mise en, place d’une politique foncière, avec par exemple le gel de certaines zones constructibles ; dans le département, le foncier est déjà fortement gaspillé avec une urbanisation espacée et des coûts importants induits pour le rattrapage des équipements publics.
 
Les communes peuvent passer des conventions avec l’EPF, mais l’absence de tradition ne favorise pas la résolution des problèmes. Il y a 2 aspects : le prix du foncier et aussi la revalorisation du foncier par la densification.
 
Le PLH est voté à la majorité ce qui peut entrainer des frictions entre les décisions de l’EPCI et le maire, cela exige de passer du temps auprès des maires à leur faire prendre conscience, l’intégration sera sans doute de plus en plus forte à l’avenir, mais il y a une frilosité politique sur le logement social à l’échelle communale.
Le PLH de la CUM a été adopté en juin 2006, et la délégation des aides à la pierre lui a été attribuée pour 2006-2008, la délégation suivante 2009-2014 porte sur 6 ans (durée d’un PLH), avec une convention de délégation plus ambitieuse.
 
Le PLH de MPM a prévu 6 000 logements dont 1 200 logements sociaux (soit 20%), la délégation faite à la CUM a été encore plus ambitieuse (1 400 logements sociaux) ; en matière de logements privés à vocation sociale subventionnés par l’ANAH (logements conventionnés à loyer maîtrisé), les objectifs sont plus difficiles à atteindre.
Notons que le PLH de MPM est en phase de mise en conformité avec la loi Molle.
 
Le PLH est un ensemble d’actions sur l’habitat, comme la part du logement social complétée par le parc privé ; celui-ci doit être de qualité, le parc social de fait (privé) pose souvent un problème de loyers élevé au regard de la qualité, etc..
La commission de médiation (loi DALO) est confrontée aux insuffisances de ce parc social. Le parc privé est une réponse, mais le propriétaire privé n’est pas professionnel, on peut l’aider, via un conventionnement si le loyer est maîtrisé, mais il faut consacrer énormément d’énergie pour peu de résultats.
De plus, les prix ont flambé, sans qu’il y ait un rattrapage qualitatif. Par ailleurs, l’INSEE a fait apparaître l’existence de beaucoup de logements vacants, il peut y avoir incitation à la remise sur le marché d’une partie d’entre eux.
 
L’exigence de qualité du logement social conduit ceux qui sortent à être BBC (bâtiments basse consommation) et haute performance énergétique en anticipation de la date d’application de cette nouvelle norme (2012).
 
Les SCOT du département des BdR sont en retard, or le Grenelle II prévoit que le PLH devra être mis en compatibilité avec le SCOT dans un délai de 3 ans.
 
Dans le programme d’action d’un PLH, le parc ancien doit être pris en compte, et le foncier « renouvellement urbain » est en concurrence avec le foncier « offre nouvelle ».
Euroméditerranée a une place importante dans le SCOT, l’Etat est garant de la cohérence, les équipements publics, le TGV par exemple, s’impose au SCOT.
 
Tous les 3 ans, on fait un bilan global du PLH, et les élus concernés sont invités à présenter ce qu’ils ont fait. Et tous les 3 ans, le Préfet / DDTM fait un bilan des obligations des communes au titre de l’application de l’art. 55 de la loi SRU (concernant le taux de 20 % de logements sociaux) ; le 3ème bilan triennal sera en 2011 - pour la période 2008-2010 - pour les logements mis en service et financés, il peut y avoir pénalité si les engagements ne sont pas tenus, et au bout de 3 ans les pénalités peuvent être majorées. Le Préfet de Région tient compte des éventuelles difficultés rencontrées par les communes pour arbitrer.
 
Dans les permis de construire pour logements sociaux, il faut distinguer la reconstitution de l’offre (liée aux dossiers de renouvellement urbain = reconstitution de 1 logement pour 1 logement démoli), et l’offre nouvelle . On a été amenés à accepter une dérogation à MPM destinée à financer des logements sociaux dans des arr. déjà dotés .
 
Si l’on observe le rythme de réalisation de logements sociaux dans les quartiers Nord au cours des dernières années, il est certes beaucoup plus élevé dans les quartiers Nord (où les logements sociaux sont déjà très concentrés) .
En ce qui concerne la rue de la République, il y a une situation très spécifique, avec le transfert de logement social de fait (parc privé) au logement social de droit (bailleurs sociaux) (pour réaliser quelques 300 logements sociaux).
 
Nous sommes confrontés au fait que le coût de sortie du logement dans l’ancien est souvent plus cher que le neuf.
 
 
2- Le rôle de la Communauté Urbaine MPM dans la mise en œuvre de la politique de l’habitat :
 
Mme Martin-Raget - en réponse à une question sur la réalité de la production des 6 000 logements prévus PLH au cours des 3 années écoulées – rappelle que l’habitat est une compétence partagée ; de ce fait le processus de discussion CUMPM-communes est intéressant, entre les différents partenaires de la mise en œuvre - les communes, les producteurs de logement et les habitants – avec l’inconvénient que le PLH n’étant pas soumis à enquête publique, les habitants ne sont pas associés à la procédure.
Pour les 6 000 logements, en 2004, on était perplexe, mais la production de logements (autorisés ou réalisés) a en fait dépassé le niveau prévu, au moins en ce qui concerne les permis de construire délivrés, et s’il y a une différence avec le nombre de logements réalisés, on saura alors si on a réalisé les 6 000 logements prévus.
 
En ce qui concerne leur répartition, si le PLH a été adopté en juin 2006, de nouveaux élus sont en place depuis le printemps 2008 et font le constat que la répartition est trop inégalitaire sur le territoire (entre des taux de 5 % et de 50 % de logements sociaux selon les arr. par exemple), il y a nécessité de rééquilibrer, et de mettre l’effort là où il n’y a pas 20 % , une délibération de la CUM a décidé de mettre l’accent sur les arr. qui sont au-dessous de 20%.
 
Il y a là le début d’un effort de l’intercommunalité, avec un vent de diversification sur les quartiers nord à travers les 6 600 logements construits en 3 ans dans ces quartiers ; l’une des difficultés vient du fait que le prix du logement s’est accru (+ 130 % dans l’ancien et + 80 % dans le neuf, de 2000 à 2007), atteignant plus de 3 000 €/m², et les loyers à la relocation sont à 12 €/m², soit une augmentation de 40% de 2000 à 2007.
 
La dépense de logement est passée de 15 % à 25 % dans le budget des ménages (avec un poids plus lourd pour les plus pauvres) ; par ailleurs, les gens ne bougent pas de leur logement, il y a 32 000 demandeurs de logement sur Marseille, mais le taux de rotation n’est que de 5% l’an, soit 3 500 logements (on est aujourd’hui à un temps d’attente de 10 ans ajoute Patrick Lacoste), le taux de rotation dans le privé est très faible aussi, le parcours résidentiel s’enlise, c’est « le parcours de la désespérance » dit la Fond. Abbé Pierre.
Le point mort - c’est-à-dire le nombre de logements nécessaires aux décohabitations, à population constante – était de 2 600 logements/an sur Marseille en 2004, or il y a 54 000 habitants de plus dans le bassin Centre (Marseille-Allauch-Plan de Cuques) à satisfaire en plus.
Les politiques publiques n’interviennent qu’à la marge. Le PLH prévoit 6 000 logements sur le territoire de MPM par an, 5 000 sur le bassin Centre, 500 à l’Est et 500 à l’Ouest, dont 20 % de logements sociaux (1 000 – 100 – 100), il y a de fait une accélération de la production de logements, sociaux y compris.
 
Cela ne se voit pas ? Il est vrai qu’on parle de financement du logement social, et qu’il faut entre 3 et 5 ans pour qu‘il se réalise, 5 ans pour les HLM, moins pour les logements en VEFA (vente en état futur d’achèvement, réalisés par le privé, achetés par des organismes HLM), 50% du logement HLM se fait en VEFA avec des prix de sortie proches du logement social, ou pour la réhabilitation en bâti ancien sur crédits ANAH conventionné.
 
Dans la mise en conformité du PLH, on a tenu compte de la loi DALO, toutes les communes se sont alignées sur l’article 55 de la loi SRU (20 % de logement social), excepté St Victoret (où il y a interdiction de construire pour exposition au risque aérien), et en ce qui concerne le territoire recouvert par le GIP des calanques, il y aura discussion entre protection et besoin de logement social.
Les maires ont chacun fait le point sur cette question, les choses ont bien avancé sur le bassin Centre, dans les bassins Est et Ouest où on est au-dessus des objectifs pour le logement social mais probablement pas en ce qui concerne les objectifs de production de logement tout confondu.
 
La convention ANRU Centre-Nord concerne 3 îlots du centre ville. Avec la crise, les promoteurs ont liquidé leur stock, de ce fait il n’y a pas encore de pénurie.
 
Le SCOT adopté en 2013 couvrira une période allant jusqu’à 2030. Le PLH actuel termine en 2011, le suivant concernera 2012-2017. Les PLU sont chacun différents, celui de MPM est en révision, il tiendra compte du PLH et du SCOT.
 
Depuis sa création MPM a la compétence d’urbanisme règlementaire (cf la loi Chevnènement) et met au point les PLU avec chaque commune. S’il y a des désaccords entre les communes et la CUM, la CUMPM retravaille les choses jusqu’à arriver à un accord avec la commune concernée.
Beaucoup de choses sont intéressantes dans ces échanges, grâce à cette concertation il y a eu des avancées sur le logement social.
En 2004, les logements sociaux étaient un sujet tabou, certaines communes étaient soumises au 20 % mais pas toutes (cela concernait la tâche urbaine seulement) ; or, en déc. 2005, les maires ont été tous d’accord pour faire du 20 % .
 
L’Etat demande le rattrapage, mais les communes ont fait différemment. Il y a 3 façons de procéder : la pédagogie (les maires ont compris peu à peu qu’il y avait un besoin notamment quand les enfants de leurs administrés ne sont plus arrivé à se loger dans leur commune), la pression via les média (des maires ont été ciblés par la presse) et la sanction financière. Les communes ciblées dès 2006 sont « pénalisables » via les constats de carences. Un préfet a convoqué les maires (doublement de pénalités), mais les élus n’aiment pas ce type de convocation… A noter que la CU MPM rembourse en partie ces pénalités.
Le PLH de MPM, mis en conformité le 31 mars 2010, avait été adopté en juin 2006.
 
Au niveau national, 32 organisations ont fait le point récemment à l’occasion des Etats Généraux du Logement : les besoins en logements se sont multipliés, liés aux décohabitations et à l’allongement de la durée de vie, la demande est devenue exponentielle, un marché immense s’est enflammé.
A Marseille, il s’est beaucoup construit.
 
Il y a beaucoup de logement social dans les quartiers Nord, mais en même temps, il y a un parc social vétuste, il y a utilité d’un parc social neuf, il faut voir ce qui s’y fait aussi en accès libre, de ce fait beaucoup d’habitants nouveaux sont arrivés dans ces quartiers. Le problème à partir d’aujourd’hui sera celui du « vivre ensemble », et le rôle des élus sera fondamental pour créer du lien social. Aux Flamants, les locataires voulaient rester là, après relogement.
 
Le pouvoir « solvabilisateur » de l’APL a diminué. Par ailleurs, les marchés sont locaux, le dispositif Scellier est national - il pousse des propriétaires à construire de l’accession essentiellement en fonction d’un avantage fiscal, peu adapté aux besoins réels en logement - cela va parfois à l’encontre des objectifs des politiques locales de l’habitat.
Le village d’Allauch a un COS plus élevé que les Flamants.
 
Il y a du foncier, mais les promoteurs s’attendent à ce que la collectivité prépare tout, c’est peut-être plutôt à eux de prendre en charge le « recyclage » des terrains et de dépolluer, etc. les communes ne sont plus en mesure de faire cet effort-là.
 
Parmi les remarques du public :
Patrick Lacoste indique que la crise économique a eu des effets considérables, visibles au niveau régional (avec une chute de 34 000 à 19 000 mises en chantiers en quelques années, or à moins de 40 000 logements/an, on ne comble pas le point mort, et on va vers une accélération de la crise du logement. Il y a en ce moment une baisse alarmante de la construction, or le logement social n’a pas pris le relais. 
 
 

Voir pour complément d’information l’intervention DDTM 13/SH/BMV

 






 
 
 
 
 
 

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