Compte-rendu - 15/04/2011

Rencontre-formation « Est-il possible d’en finir avec les marchands de sommeil ? »

Association "un centre ville pour tous"


7ème atelier information-formation 2010-2011


Mardi 29 mars 2011


Avec la participation de


Philippe SILVY


de l’Agence Régionale de la Santé (ex-DASS)


Rappel du cadrage CVPT :Malgré les mesures prises ces dernières années, les marchands de sommeil sont encore trop nombreux.


Un certain nombre de mécanismes pervers contribuent à leur maintien et à leur développement, et d’abord l’attrait de l’argent facile sur le dos des personnes démunies à la recherche de logement.


Les locataires qui sont victimes de leurs agissements sont particulièrement vulnérables.


Les interventions publiques en direction des propriétaires de ces logements prennent-elles suffisamment en compte les personnes qu’ils hébergent ?


Les services municipaux sont-ils assez attentifs au fait que les locataires ne doivent pas être pénalisés lorsque les propriétaires sont sanctionnés ?


L’expérience d’un Centre Ville Pour Tous en ce domaine est un catalogue de dysfonctionnements graves.


Les dispositifs de contrôle se sont développés, et les pénalités sont plus rigoureuses. Mais l’application des règles de droit n’est possible que si une coordination étroite se met en place entre les administrations et partenaires concernés : services de la santé, préfecture, magistrats, services de la ville, associations.


Nous nous proposons de faire le point après 10 ans de mobilisation sur cette question.


 


Philippe SILVY (ARS) :


Je suis très favorable à ce dialogue entre Etat, collectivités locales et associations. Je pense que les actions doivent se compléter. Nous avons un objectif commun. Je vais tenter de répondre à vos préoccupations à travers 3 questions : Qui intervient ? Quels sont les textes de base ? Que fait l’Agence régionale de la santé en particulier ?


 


L’Agence régionale de santé issue de la réforme de 2010 des services de l’Etat. Elle rassemble au niveau régional les ressources de l’État et de l’Assurance maladie et regroupe en une seule entité plusieurs organismes chargés des politiques de santé dans les régions et les départements : directions régionales et départementales des affaires sanitaires et sociales (Drass et Ddass), agences régionales de l’hospitalisation (ARH), groupements régionaux de santé publique (GRSP), unions régionales des caisses d’assurance maladie (Urcam), missions régionales de santé (MRS) et volet hospitalier de l’assurance maladie, composé d’une partie du personnel des caisses régionales d’assurance maladie (Cram), du régime social des indépendants (RSI), de la mutualité sociale agricole (MSA), des directions régionales du service médical (DRSM).


Sa Délégation Territoriale 13 a repris les missions de lutte contre l’habitat indigne dévolues jusqu’alors à la DDASS. Il est important de préciser quelles notions se cachent derrière les termes indigne, insalubre, non décent.


Les immeubles qualifiés d’indignes, sont les immeubles dans lesquels l’action publique peut s’exercer, parce qu’ils sont dangereux pour la santé de leurs occupants, ou leur sécurité.


Les polices mises en œuvre pour lutter contre l’insalubrité ou le péril sont des polices dites spéciales qui sont compétences du préfet pour la première et du maire pour la seconde.


Il s’agit de polices administratives qui ont vocation à prévenir. Il faut faire la différence avec la police judiciaire qui est d’ordre répressif.


Lorsqu’une décision administrative (arrêté de péril ou d’insalubrité) n’est pas respectée, les agents compétents peuvent le signaler au procureur de la république qui va engager une action pénale.


La police spéciale du mairesur les immeubles menaçant ruine, lui permet d’intervenir en procédure d’urgence, en cas de péril imminent (évacuation et mesures conservatoires) ou de péril simple (réparation hébergement, relogement). Dans ce dernier cas, le danger n’est pas imminent.


Trop souvent encore, les maires pensent qu’ils ne peuvent intervenir dans le domaine privé. Or, le maire doit agir non seulement quand des parties d’immeubles se détachent et risquent de tomber sur la voie publique mais également lorsque les désordres affectent l’intérieur des bâtiments et portent atteinte à la sécurité des occupants.


La police spéciale du préfetconcerne protection de la santé des habitants. Il existe plusieurs procédures, la plus utilisée revêt un caractère contradictoire. Comme dans le cas du péril, il existe depuis 2005 une procédure dite d’insalubrité imminente qui permet de prendre en compte immédiatement les travaux les plus urgents.


En cas de péril ou d’insalubrité, il faut que les décisions prises par l’administration soient motivées. En matière d’insalubrité, un arrêt du Conseil d’Etat le rappelle. Ainsi un arrêté d’insalubrité ne peut être pris par exemple pour faciliter un projet d’aménagement urbain. Un arrêt du Conseil d’Etat annule un arrêté qui était motivé par la nécessité de prolonger une voie de tramway dans une grade ville de France.


Il faut aussi que les moyens à mettre en ouvre soient proportionnés. S’il y a obligation de travaux, leur montant ne doit pas être excessif. Si ce coût est trop élevé, on ne peut qu’interdire l’habitation afin de soustraire les occupants à un environnement mauvais pour leur santé. C’est ce qu’on appelle l’insalubrité à caractère irrémédiable.


L’indécenceest un concept nouveau issu de la loi SRU de décembre 2000. Tout bailleur de résidence principale doit fournir un logement décent, défini par le décret du 30 janvier 2002. Il y a 39 points de critères de décence concernant la sécurité, la santé, et l’équipement des logements. Ce sont par exemple l’obligation d’assurer le clos et le couvert, l’alimentation en eau chaude, le chauffage. Un nombre insuffisant de prises de courant est un critère de non décence. Derrière le terme de non décence peuvent se cacher des situations très différentes allant du manque de confort à l’insalubrité ou au péril.


La personne qui est compétente pour agir sur la non décence est le locataire qui doit saisir le juge d’instance. La CAF a engagé depuis 2007 une action pour le logement décent et a mis en place une commission partenariale pour s’attaquer à ce problème et accompagner les personnes mal logées.


Notre activité, à l’ARS, comme celle des services en charge du péril est basée sur une évaluation des immeubles. C’est une entrée logement. Nous ne visons pas des propriétaires en particulier. Par contre, lorsque nous constatons des agissement anormaux, nous sommes tenus d’en informer le procureur.


On ne prend pas non plus les choses par le biais de la « moralité » du marché locatif, on constate toutefois que certains loyers pratiqués dans les immeubles indignes sont au même niveau que les loyers dans des immeubles en bon état. Or le loyer est une redevance en échange d’un service, en l’occurrence la mise à disposition d’un logement décent. On ne devrait plus louer aujourd’hui de logement non décent au titre de résidence principale.


Un point mérite d’être souligné, c’est le fait que le locataire peut saisir le juge, quelle que soit son ancienneté dans les lieux. Cela donne un certain côté rétroactif au décret sur la décence du logement.


Globalement, on peut dire que les choses ont bien évolué dans la mesure où dans le passé les occupants ne se plaignaient pas ou peu et peu d’élus considéraient cette question prioritaire.


La loi de 1970 dite loi Vivien a permis d’agir contre le propriétaire Sanchez (au Panier), mais la législation ne « savait » pas que des personnes vivaient là, il a fallu attendre la loi SRU de décembre 2000 et l’ordonnance de 2005 pour prendre en compte les personnes en créant un véritable droit des occupants.


Ainsi, il est essentiel de bien notifier les arrêtés aux personnes concernées. Il s’agit des propriétaires, bien sûr, mais il ne faut pas oublier les occupants de bonne foi. Leur identité doit donc être bien établie pour qu’ils soient en mesure de bien faire valoir leurs droits. Il faut encore faire des progrès sur ce point précis.


L’administration se doit de respecter une certaine neutralité et ne peut faire peser sur les propriétaires en matière d’hébergement, de relogement et d’indemnisation que ce qui leur revient, dans le respect du droit.


Une convention, a été passée depuis plusieurs années entre la DDASS puis l’ARS et l’ADIL 13 afin que les juristes expliquent leurs droits aux occupants et aux bailleurs.


La circulaire du Garde des Sceaux, Ministre de la Justice du 4 octobre 2007(voir http://www.centrevillepourtous.asso...) a permis d’alerter les magistrats sur le non respect des arrêtés du maire ou du préfet. Des agissements particuliers sont répréhensibles. Le procureur de Marseille a annoncé qu’en 2011 l’objectif prioritaire serait la lutte contre les marchands de sommeil. En application de cette circulaire, chaque président de TGI doit nommer un magistrat référent (à Marseille, c’est M. Leclerc), on peut l’alerter sur les comportements de marchand de sommeil.


L’ANIL (agence nationale d’information sur le logement) a rédigé une note juridique relative à l’ application de sanctions pénales à des situations de logements indigne (insalubrité, péril, hébergement contraire à la dignité humaine ou mise en danger d’autrui)


Les fonctionnaires sont soumis à l’article 40 du code de procédure pénale, qui leur fait obligation de signaler au procureur tout délit ou crime dont ils ont connaissance. Au cours de l’exercice de leurs fonctions.


Si le locataire est contraint de payer en liquide, s’il est menacé, s’il subit des pressions, s’il ne comprend pas le français, tout cela peut être pris en compte. Une personne vulnérable est par exemple une personne qui est sur le territoire français en situation précaire. Le TGI de Marseille a émis un avis à victime faisant ressortir que des personnes étaient d’autant plus vulnérables qu’elles étaient en situation irrégulière sur le territoire français.


L’article 225 al.14 du Code pénal parle d’un hébergement contraire à la dignité humaine. L’arrêté d’insalubrité est une démarche grave car elle attente à l’usage de la propriété privée. Il est vrai qu’il peut s’écouler un an entre la 1ère visite et l’arrêté de péril.


L’article 223 al.1 concerne la mise en danger de la vie d’autrui, en cas de danger réel pour la santé ou pour la vie, même si la personne n’a pas (encore) été victime.


Sur Marseille, compte tenu de l’existence d’un service communal d’hygiène et de santé, nous sommes service instructeur pour le préfet des procédures engagées par la ville.


Il faut souligner la responsabilité des professionnels de l’immobilier qui se doivent de mettre sur le marché locatif des logements correspondant aux normes de décence.


D’une façon générale, un dispositif qui ne serait qu’incitatif atteindrait vite ses limites. Si la collectivité (état, ville, communauté d’agglo, conseil général ou régional) met en place des aides, il faut en contrepartie pouvoir contraindre les bailleurs d’immeubles indignes qui refusent ces aides.


Nourredine Abouakil (CVPT) :


Si la question de la lutte contre l’habitat indigne est une préoccupation ancienne du législateur, il y a un hiatus sévère entre la théorie et la pratique. Il faut des plaignants, une action publique engagée par des individus ou par l’Etat. En 2000 CVPT a découvert qu’il n’y avait pas d’action publique en centre ville à Marseille, sur 60 arrêtés de péril, aucun n’avait été suivi d’effet, on a même trouvé des immeubles appartenant à la ville qui étaient mis en gérance dans ce cas-là ! Il y avait des situations indescriptibles, une absence d’action publique depuis 20 ans. Et l’Etat était pris au piège du fait du trop grand nombre de locataires en meublés. L’arrêté de péril prévoit la suspension du loyer, or quand l’arrêté est affiché, il est enlevé par le propriétaire, les locataires ne le savent pas et la CAF n’en ayant pas encore connaissance continue de verser l’allocation logement (au propriétaire…).


Que l’intervention publique se fasse à partir de la qualité du bâti, soit, mais il faut aussi une définition du marchand de sommeil, produit et clientèle, vulnérable à plusieurs titres, c’est une « profession » (puisqu’ils sont marchands) prise en charge de fait par la collectivité. Les problèmes de santé (yc psychiques) des habitants viennent des conditions de logement pour une grande part.


Lespremières condamnations qui sont tombées au cours des années 2000 ont été très minimes (par ex. 3 mois de loyer et 2 mois de dommages et intérêt), en combinant association et plaignants, Sanchez ( au Panier) a été condamné à 1,5 millions de francs seulement, après 20 ans de « travail » hors la loi !, il faut les traîner au pénal, et pas seulement au civil, il faut qu’ils sachent que les condamnations sont lourdes. Ils engrangent les loyers en espèce, parfois grâce à des niches fiscales qui permettent des exonérations de 50% sur des meublés mais sans contrôle de la qualité du logement.


Au 112 rue de la République le propriétaire Marseille République voulait faire partir les gens, ils ont utilisé l’arrêté de péril en demandant à la ville de le mette en œuvre uniquement pour déplacer les populations ! 2 jours après la publication de l’arrêté les gens ont été évacués et le propriétaire a déposé un permis de démolir et l’Etat a donné ce permis de démolir ! Le juge a condamné le propriétaire mais la famille n’a pas pu réintégrer son logement compte tenu des 1ères démolitions…


Sur Belsunce et Panier des arrêtés de péril ont été appliqués par opportunité alors que la situation de l’immeuble d’à côté était beaucoup plus grave.


Pourquoi n’existe-t-il pas un casier judiciaire pour les marchands de sommeil délinquants ? Certains ont sévi à Noailles et réapparaissent à la copropriété du Mail…


Lorsqu’il n’y a pas de logements destinés au relogement, la lutte contre les marchands de sommeil est très compliquée. Notre expérience est modeste mais nous accompagnons les personnes jusqu’au relogement. Nous l’avons fait pour une vingtaine d’immeubles. Il faut agir sur plusieurs curseurs, sur la production de logement aussi.


Daniel Carrière (CVPT) :


Nous sommes devant des choix économiques et d’aménagement liés au PRI, de quelques cas individuels nous sommes passés à un nombre beaucoup plus important de cas.


Il y a aussi une absence de transparence de l’information. Le choix de CVPT est de diffuser sur son site toutes les info dont nous disposons. Nous voulons que la politique change de braquet, sur le site de la ville les arrêtés de périls ne restent ne sont pas publiés dans leur intégralité ! C’est une raison de notre recours devant la Commission Nationale d’Accès aux Documents Administratifs.


Nous notons aussi qu’à Marseille, la loi sur l’hébergement collectif n’a jamais été appliqué à Marseille.


Nous avons eu à Marseille beaucoup de « non suivis » douteux exprimant parfois une étonnante mansuétude de la part de la ville, même si c’est moins le cas aujourd’hui.


Dans le débat diverses questions ont été évoquées :


Permis de louer ? : ce serait difficile à mettre en œuvre car 50% du parc n’est pas décent ; la CAF a mis en place une commission logement décent où se coordonnent ses 2 modes d’intervention – aide au logement et action sociale pour les familles – mais elle ne peut mettre en danger les familles, elle peut suspendre l’allocation par tiers-payant et la verser au locataire, en ce cas les propriétaires réagissent souvent dans le bon sens et ça responsabilise le locataire mais ils on peur d’être mis à la porte ; la consignation est aussi une solution mais elle ne couvre pas l’intégralité du loyer.


- Pourquoi les services de l’Etat ne font-ils pas de l’auto-saisine ? : Les services de l’Etat peuvent saisir le procureur en même temps que nous engageons une action, nous avons déjà fait 3 transmissions au procureur depuis janvier, il y a maintenant un lien plus étroit entre administration et justice.


Le locataire est responsable du bon état ? : la loi de 1989 souligne la responsabilité du locataire aussi, il y a eu un cas sur Cassis où le locataire a été sanctionné parce qu’il n’avait pas informé le propriétaire de la dégradation de la toiture.


Un logement réhabilité est-il censé être occupé par quelqu’un de même catégorie sociale ? : En ce qui concerne les logements soumis à l’arrêté de péril, le propriétaire doit veiller au droit des occupants, la durée du bail est prorogé de la durée des travaux, il est vrai que compte tenu du fait que nous sommes dans le droit privé, il faudrait pouvoir dire aux locataires quels sont leurs droit. Mais il est vrai qu’on instrumentalise souvent les opérations d’urbanisme pour faire du renouvellement social, les opérateurs agissent librement en prétextant qu’ils ont acquis l’immeuble vide. Lorsqu’il y a une certaine bonne volonté avec la mise en place de conventionnement lié aux OPAH, au terme des 9 ans de convention les loyers pratiqués sont ceux du marché.


Agir hors de la légalité pour répondre aux besoins ? : La mobilisation viendra de la combinaison des actions des uns et des autres. Le choix de CVPT est d’agir dans la légalité chaque fois que c’est possible. Le squat ne peut être un objectif en soi (pb de salubrité, de sécurité, etc.), il peut à la rigueur être moyen de pression.


La copropriété de Maison Blanche : c’est aux propriétaires eux-mêmes de regarder de près et de mettre en cause le syndic si nécessaire


Suggestions de thèmes pour reprendre et prolonger ce débat :


· les contradictions entre l’offre de relogement et l’offre de logement


· comment mixer l’incitatif et le coercitif ?


· quel rôle des citoyens et des associations aux côté des pouvoirs publics ?


 


 

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