Localtis info - 6/05/2011

copropriété, l’autre front de la rénovation urbaine

Si la rénovation urbaine est loin d’être terminée, son prochain front pourrait bien être celui des copropriétés dégradées. Car, comme les baby-boomers, les immeubles construits dans les années 1950-1980 vieillissent. Et, pour les uns comme pour les autres, autant éviter le plan de sauvegarde. Tel est, en résumé, le message porté par l’Anah ce mardi 3 mai.


 


A l’évocation de la "rénovation urbaine", une image vient à l’esprit : celle de tours de logements sociaux en périphérie des grandes villes. Construits pendant les Trente Glorieuses, ces immeubles et quartiers se sont peu à peu dégradés et ont accumulé difficultés économiques et sociales. Le Programme national de rénovation urbaine, lancé en 2003, visait précisément à changer l’habitat – détruire certaines tours, reconstruire des ensemble plus petits, décloisonner certains quartiers – pour permettre aux habitants de retrouver une place dans la ville. Cette image de la rénovation urbaine est juste, mais incomplète. Car une partie importante de ces tours des années 1950-1970 ne sont pas des logements sociaux : elles appartiennent à des propriétaires privés, qui soit y habitent, soit les louent. Lorsque les immeubles sont en mauvais état, mal entretenus, on parle de "copropriétés dégradées". C’est le cas par exemple de la cité du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois, cité tristement célèbre pour avoir été l’un des premiers lieux d’émeutes en 2005.

Un enjeu considérable des prochaines années


Or cette question des copropriétés dégradées pourrait bien devenir la question centrale des politiques publiques du logement dans les dix années qui viennent. "Non pas parce qu’il y aurait plus de copropriétés aujourd’hui qu’autrefois", a souligné le président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), Dominique Braye. Mais tout simplement car les immeubles de l’après-guerre vieillissent. La conférence de presse de l’Agence nationale de l’habitat du 3 mai 2011 visait non seulement à présenter ses interventions et pistes de travail sur le sujet mais à faire prendre conscience des enjeux de ce dossier. Selon une étude rendue publique à cette occasion, les besoins en travaux s’annoncent importants sur ce secteur dans les dix prochaines années : au moins 40 milliards d’euros de travaux sur les copropriétés des années 50 à 80 ayant besoin d’une réhabilitation. Jusqu’à 70 milliards d’euros si l’on souhaite amener la consommation énergétique de ces immeubles à la classe C. Naturellement, la plupart des copropriétés fonctionnent bien. Les copropriétaires pourront prendre en charge ces travaux dont le montant pourrait être de 12.000 à 20.000 euros par logement. Mais pour les copropriétés qui fonctionnent mal (et autant que possible avant que le bâtiment tombe en ruine), les acteurs publics, dont naturellement l’Anah et les collectivités, interviennent. Dans le cas de bâtiments très dégradés avec de forts arriérés de charges, les travaux peuvent être de l’ordre 35.000 à 40.000 euros par logement. Uniquement pour intervenir sur les parties communes.

Que fait l’Anah pour les copropriétés ?


Sur les 5,7 millions de logements en copropriété que compte le territoire français, entre 800.000 et un million sont en mauvais état ou sans confort. Dont 300.000 très dégradés. Chaque année, l’Anah peut aider à la réalisation de travaux dans les parties communes de 30.000 logements. L’agence attribue ses aides soit directement au syndicat de copropriétaires, soit à chaque propriétaire individuellement, qu’il occupe ou qu’il loue le logement (propriétaire bailleur, propriétaire occupant). Environ 20% du budget de l’agence (92 millions d’euros) est consacré à ces copropriétés : 50 millions versés aux syndicats, 42 millions aux propriétaires. Toutes les subventions ne vont pas à des tours des banlieues dégradées : des petites copropriétés, datant du XIXe siècle ou du début du XXe siècle, sont fréquemment incluses dans des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah) dans des centres-ville anciens. Les aides aux syndicats de copropriétaires sont ainsi distribuées dans le cadre de 121 programmes pilotés soit par les collectivités sot par le préfet (Opah-Copro ou plans de sauvegarde).
L’Anah ne paie jamais la totalité des travaux : lorsque l’aide est versée aux syndicats, elle couvre 35% à 50% des travaux ; lorsqu’elle est versée aux propriétaires individuels, 20 à 35% du montant des travaux (plafonné à 20.000 euros) peuvent être subventionnés. Dans certains cas, le cumul d’une aide individuelle et au syndicat de copropriété est possible.
Les subventions servent non seulement à payer les travaux mais aussi "l’ingénierie", c’est-à-dire l’intervention d’associations spécialisées (réseaux de type Pact-arim, Habitat et développement) pour aider à résoudre les problèmes juridiques, sociaux et techniques posés par la copropriété dégradée. Ces associations aident notamment les copropriétaires à programmer et hiérarchiser les travaux, pour éviter des travaux mal conçus... et accessoirement le gaspillage d’argent public.

L’essentiel : le calendrier et les marchands de sommeil... et un peu quand même le budget


En 2011, l’Anah poursuit sans modification importante ni d’enveloppe ni de méthode ses interventions sur les copropriétés. Ce domaine n’a pas été touché par la réforme des aides du 1er janvier 2011. L’agence travaille cependant à un meilleur ciblage des aides aux syndicats de copropriétaires, avec éventuellement une réforme de ces aides courant 2012. Dominique Braye souhaite encourager dès 2011 la distribution d’aides aux propriétaires individuels (donc sous plafond de ressources et avec engagement sur les loyers en cas de location) au détriment des aides aux syndicats, sauf besoin spécifique pour débloquer la réalisation de travaux. Le président craint notamment de donner de l’argent aux marchands de sommeil. L’idée est d’éviter que des propriétaires aisés détenant des logements insalubres et loués cher en banlieue puissent bénéficier d’aides publiques à travers le syndicat de copropriétaires, sans s’engager sur des loyers maxima. Dans ce cadre, l’Anah travaille actuellement sur des outils (grilles d’évaluation, guides) pour mieux connaître, mesurer et anticiper la dégradation des copropriétés. Et y répondre. Des formations sur les copropriétés seront également proposées aux instructeurs des aides pour tenter de mieux adapter les interventions (pour une première approche sur ces sujets, voir le site copropriétés.org en lien ci-contre). 
Enfin, il est clair qu’une des principales questions sur les copropriétés dégradées (en particulier les grandes copropriétés de la banlieue parisienne) est celle du calendrier : avec son enveloppe actuelle, l’Anah aide 30.000 logements par an. Ce qui est peu par rapport au volume de logements à traiter. Il s’agit donc de savoir à quel rythme on souhaite s’attaquer au problème. Mais, a insisté Dominique Braye, en matière de copropriété, les questions d’enveloppes peuvent être parfois secondaires : "la qualité du diagnostic, la hiérarchisation des travaux et l’accompagnement social des habitants" sont essentiels pour réussir à remettre une copropriété à flot. 
Reste qu’à la veille de l’ouverture des négociations entre l’Etat et le 1% sur les enveloppes des trois prochaines années de l’Anru et de l’Anah, il n’était pas inutile pour l’agence en ce début mai 2011 de rappeler qu’elle aussi participait à la rénovation urbaine, avec des enjeux financiers très importants dans les prochaines années. Qu’ainsi, il n’y avait aucune raison pour que l’Anah soit la variable d’ajustement dans la négociation à venir. Ou, pire, que des esprits mal intentionnés la qualifient de "petite soeur" de l’Anru.


Hélène Lemesle

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