Etats généraux du Logement organisés par la CUM - 16/09/2011

Etats généraux du logement - contribution de CVPT : Propositions Septembre 2011


ASSOCIATION « UN CENTRE VILLE POUR TOUS »


NOTE DESTINEE AUX
ETATS GENERAUX DU LOGEMENT


Contribution association CVPT - phase 3 : propositions - septembre 2011


Contexte :
Ces ateliers s’inscrivent dans la préparation du PLH (Programme Local de l’Habitat) de la Communauté urbaine de Marseille Provence Métropole, ce qui définit un double cadre territorial et temporel.


La question du logement est trop oubliée - et plus particulièrement tout ce qui concerne les possibilités réelles d’accès et logement et les conditions d’habitat - trop négligée par les partenaires publics, pour que notre association ne soit pas satisfaite qu’une telle initiative soit lancée.


Pour sa part, un Centre Ville Pour Tous a pris l’initiative d’accueillir les différents acteurs du logement en 2008, elle se réjouit par conséquent que de tels Etats Généraux soient organisés, avec beaucoup plus de moyens, un partenariat élargi, sur une durée suffisamment longue, et dans le but de construire un projet collectif de PLH.


Un Centre Ville Pour Tous :
L’association s’attache à défendre en particulier deux principes fondamentaux :
- donner une place majeure au Centre Ville de Marseille qui est à la fois le thermomètre de la façon dont sont traités les habitants et le « point de départ » de l’urbanisation de l’ensemble de l’agglomération,
- mettre les habitants au cœur du projet, que ce soit en tant qu’acteurs de leur avenir urbain, ou en tant que bénéficiaires des choix publics et des orientations retenues.


Au-delà, l’association s’interroge sur la capacité du système de production du bâti de proposer aux habitants des logements à des prix qui reflètent les coûts de production réels, c’est à dire non parasités par les rentes des intermédiaires divers (spéculation foncière, surcoûts injustifiés, marges des "commercialisateurs" ou des institutions financières).


Forte de son expérience sur le centre ville depuis 10 ans, notre association pense pouvoir attirer l’attention des partenaires impliqués dans ce processus, en soulignant que ses préoccupations vont bien au delà du seul territoire du centre ville, ce sont les suivantes :



Rappeler le droit pour tous à un logement décent, des services et des espaces publics de qualité, et plus généralement la qualité de vie dans les quartiers centraux ;
Obtenir la transparence dans le déroulement des opérations de réhabilitation du point de vue de l’habitant, de l’usager et de celui ou celle qui a un emploi ;
Utiliser tout moyen public d’action, de défense juridique, de formation pour « réhabiliter avec l’habitant ».


Pour mémoire, en octobre 2009, l’association a été agréée comme Association Locale d’Usagers au titre de l’article L121-5 du Code de l’Urbanisme pour la commune de Marseille, elle est entrée depuis au Conseil deDéveloppement de la communauté urbaine de Marseille-Provence-Métropole en 2010.


Nos orientations :
Il nous semble important d’affirmer une démarche pratique de poursuite de la requalification du centre ville à condition qu’elle respecte pleinement les habitants qui y vivent, à l’inverse de ce qui s’est pratiqué depuis une quinzaine d’années.


Elle nous conduit à affirmer des principes forts qui doivent en amont sous-tendre l’action publique pour l’ensemble de la ville et de son agglomération :


1- Construire un projet d’agglomération qui intègre projet de ville et projets de quartiers
La ville de Marseille s’est largement construite en dehors de tout projet directeur d’aménagement, cela a permis toutes les destructions et toutes les constructions, mêmes les plus contestables, cela a favorisé le libre jeu du marché et une organisation du territoire faisant la part belle aux mieux lotis par le bais des hausses de prix du foncier.
Il est essentiel aujourd’hui de construire un projet de ville intégré dans un projet d’agglomération, et que ce projet d’ensemble prenne en compte les différents quartiers.
Chaque quartier doit avoir sa place dans ce projet d’ensemble, et "se sentir" pleinement pris en compte dans ce projet plus global, le projet du quartier devenant l’un des éléments de cet ensemble.


2- Obtenir un diagnostic approfondi du Centre Ville
Les documents réalisés aujourd’hui (pour le SCOT, le PLH ou le PLU) sont bienvenus, ils proposent enfin une analyse de la situation de la ville et de l’agglomération. Cette analyse n’avait pas été faite depuis longtemps.
Et l’ouverture de ces diagnostics aux regards du public et au débat public, sera bienvenue elle aussi. Trop de diagnostics effectués par le passé ont été seulement accessibles aux techniciens et aux politiques, ne faisant l’objet d’aucun débat public, hormis les consultations habituelles des CIQ.
Mais au-delà de cet aspect positif, il manque cruellement un diagnostic partagé du centre ville, sous tous ses aspects, social, déplacements, développement urbain, économique, etc.
Les analyses présentées aujourd’hui sont essentiellement des points de vue divers, sectoriels ou politiques, où seules les approches globales sur la ville (et l’agglomération) sont entendues, au nom d’une affirmation jamais explicitée selon laquelle le centre ville est une chose trop sérieuse pour en confier l’analyse aux premiers concernés.
Il n’est dès lors question ni de la pluralité des approches, ni de l’implication des différents interlocuteurs concernés, ni en fin de compte d’un partage de ce diagnostic.
Par ailleurs, les dynamiques actuelles montrent qu’il est nécessaire de s’entendre sur le périmètre réel du centre ville à prendre en compte : les perspectives de développement d’Euroméditerranée sur Arenc, les Crottes et la Porte d’Aix posent à l’évidence, le problème du "centre ville" en des termes nouveaux(1).


3- Organiser le débat et la concertation
Les débats qui sont organisés aujourd’hui sur le SCOT, comme sur le PLH sont heureux et nécessaires. Mais nous sommes tous confrontés à la nécessité de développer ces débats, pour parvenir à partager davantage les analyses et donner à terme aux ambitions du projet d’agglomération et du PLH, une légitimité, afin d’avoir quelque chance de faire de ces projets des projets partagés.
Les débats doivent se développer - d’autant qu’ils sont aussi des lieux de formation -, ils sont des occasions nécessaires de rencontrer les techniciens responsables et de rencontrer les élus en charge de cette "planification" publique.

Propositions concernant le PLH :



« J’ai plus envie de me fader encore et toujours les exposés béats de mes concitoyens fortunés, tous persuadés que le milieu de la cité phocéenne se situe entre la rue Jean Mermoz et le boulevard Lord Duveen. Désolé les gars, le centre ville de Marseille, c’est au milieu du cloaque, pas à Saint-Giniez. Tous les naufrages économiques de l’histoire récente de ma ville tournent autour de cette erreur fondamentale d’appréciation de la haute bourgeoisie locale » Philippe Carrese


➢ Le PLH doit réparer les dégâts commis en Centre Ville, au cours de la dernière décennie.
CVPT défend l’idée selon laquelle on n’aura pas traité le problème du logement en Centre Ville tant qu’on n’aura pas réglé le problème du "logement social de fait" détruit et non reconstitué. Il paraît donc pertinent de rappeler l’immobilisme concernant la délibération du 1er février 2008 relative à la production de logements sociaux en Centre Ville.
Le choix qui a été fait de construire du logement intermédiaire (par le biais de la ZPPAU et du dispositif Scellier) en centre ville, après avoir évincé - voire expulsé - les habitants, a conduit à ne pas reloger convenablement les personnes évacuées, à développer ailleurs les marchands de sommeil ou la sur-occupation des logements. Il est temps de compenser cela par un parc social public de qualité et adapté aux besoins comme le recommandait la délibération du Conseil Municipal de février 2008.
En particulier, une réflexion poussée et des actions concrètes doivent être entreprises sur la question du logement des travailleurs immigrés âgés. CVPT se bat depuis longtemps pour exiger des réparations/compensations face aux "violences" qui leur ont été infligées, dans le cadre des PRI notamment.
Et au-delà, il est essentiel qu’une analyse approfondie soit conduite sur les marchands de sommeil, et les raisons qui conduisent à leur maintien, et plus gravement, à leur extension en centre ville et ailleurs. Les avantages financiers qu’ils retirent de leur commerce lucratif n’expliquent pas tout : les contrôles qui doivent être faits ne sont pas effectués (la CAF, le fisc, la police des garnis, la justice ne sont pas assez vigilants). De plus, tant que des logements à bas prix (avec aménagement des conditions d’accès à ces logements) ne seront pas produits en quantité suffisante y compris pour les personnes âgées isolées, les propriétaires malveillants auront de beaux jours devant eux…


➢ Produire des logements sociaux accessibles aux revenus des habitants du Centre Ville
La mixité est nécessaire, non pas la mixité qu’on a utilisé comme prétexte pendant plusieurs années pour vider les pauvres du centre ville, mais la mixité qui contraigne à construire sur le centre ville, comme l’ensemble de l’agglomération, des logements qui soient en adéquation avec le niveau de vie réel des habitants.
Il y a un hiatus considérable entre le coût des loyers proposés sur le marché et les conditions réels des habitants. Les autorités publiques n’ont pas à ce jour pris la mesure de cette contradiction sévère et de cette injustice flagrante.
Il est temps de renverser cette machine infernale.
L’adéquation entre le niveau de vie des habitants et le coût des logements mis sur le marché doit être systématiquement recherchée.


➢ Un diagnostic partagé du centre ville
La complexité des circuits de financement du logement, leur émiettement et leur superposition, les modifications permanentes des règles, conduisent les organismes HLM et les maîtres d’ouvrage à vocation sociale à ne remplir que de façon marginale leur mission, après avoir franchi de trop nombreux obstacles.
Il est temps de faire un audit complet des réalités et des besoins dans le domaine du logement ; cet audit doit être partagé.
Et sur cette base de construire une stratégie partagée, avec une répartition des tâches adaptée de sorte que les uns et les autres, institutions et financeurs soient « engagés » devant les autres partenaires, et devant les citoyens.
Tout cela est le rôle d’un PLH bien conduit.
Mais nous savons combien de PLH, ailleurs ou ici, ont évité de tenir compte de certains aspects de leurs diagnostics et ont imposé des choix en fonction de l’image de la ville qu’il s’agissait de promouvoir, contournant allègrement les besoins réels qui avaient été mis en évidence.
Si les besoins sont identifiés et partagés, la stratégie sera plus facilement partagée.


De plus, la diminution des crédits des uns et des autres destinés au logement doit être confrontée à une analyse des crédits indirects qu’accorde l’Etat par le biais de la défiscalisation (dans les PRI ou par le biais du prêt à taux zéro). Ce n’est que lorsque cette transparence-là sera effectuée - par l’Etat en l’occurrence - que l’on pourra vraiment parler de la diminution des crédits disponibles pour le logement.


Mais tout cela pose aussi le problème d’une connaissance approfondie sur l’outil de production du logement, dans le cadre du diagnostic partagé, afin de vérifier s’il aura la capacité de produire à coût accessible, et à quelles conditions en ce qui concerne la réglementation des sols, l’aide publique et l’intervention de l’Etablissement public foncier par exemple.


➢ Un projet d’ensemble pour le Centre Ville
Le Centre ville doit être l’objet d’un projet spécifique qui soit à la hauteur de son rôle de carrefour essentiel pour l’agglomération (2), il doit être pris en compte complètement, à travers le logement des habitants qui sont là, la complexité et la richesse de ce Centre Ville.
Comme nous l’avions vu, le périmètre "centre ville" à prendre en compte, dépasse très largement, de notre point de vue, le petit centre ville. Toutes les difficultés de logement sur le centre ville stricto sensu se sont depuis les années 1990 largement reportées sur les quartiers environnants.
Ce projet d’ensemble doit englober le grand centre ville, mais sans chercher à contourner les difficultés : ce n’est pas en privilégiant Euroméditerranée que les autorités publiques pourront éviter de traiter les quartiers défavorisés du centre ville.
La fuite vers le plus facile, tel qu’elle est pratiquée aujourd’hui sera une illusion.
Il est temps de s’occuper avec énergie de Noailles, de Pelletan-Montolieu, comme des Crottes, dans le plein respect des habitants.
 
➢ Une implication des habitants dans le diagnostic et l’analyse des problèmes
La concertation est nécessaire. C’est le manque de concertation depuis 15 ans qui provoque la difficulté actuelle de la mettre en place.
Le dialogue qui se développe depuis 1 an et demi est bienvenu, il faut persévérer.
Les cumuls des thématiques et la superposition des 3 débats (SCOT, PLH, PLU) compliquent sans doute la perception des niveaux et des différents types de concertation, mais nous pensons que - quelles que soient les difficultés - c’est le prix de la démocratie.


➢ Un dispositif partenarial qui se prolonge au-delà de ces Etats Généraux
La diversité des partenaires (3) intervenant sur le logement peut être une force quand - dans la transparence du rôle de chacun - elle permet à l’un des partenaires de combler le manque des autres et de faire converger les efforts dans un objectif commun.


Mais elle peut être pernicieuse lorsque le consensus médiocre s’établit entre eux, chacun se renvoyant la balle, comme c’est largement le cas aujourd’hui.
Le consensus mou d’aujourd’hui rend très importante l’interpellation citoyenne, comme la Fondation Abbé Pierre a su le faire en CRH en 2010 ou comme CVPT continuera à la faire dans la mesure de ses faibles moyens.


Il importe d’inscrire dans le PLH des objectifs pour le centre ville, de production de logements sociaux, d’amélioration et de sécurisation du confort des habitants et ceci à travers une concertation en plusieurs cercles (Etat, collectivités territoriales, acteurs du logement, travailleurs sociaux en lien direct avec les problèmes rencontrés), pour ainsi répondre au plus près aux besoins de la population.


Au-delà de l’établissement du PLH, il sera nécessaire de mettre en place des dispositifs partenariaux pour prolonger la démarche collective. Il sera nécessaire par exemple de mettre en œuvre un dispositif permettant un recensement des situations d’insalubrité et d’accompagnement des situations d’indécence (type GIP Charente Solidarité) afin d’établir en partenariat dans la lutte contre l’habitat indigne, en concertation avec l’ensemble des acteurs du logement pour répondre aux besoins des habitants en place, comme des populations qui souhaitent s’installer par la suite dans un parc de logement redevenu de qualité.

 

Pièces jointes :
-Avis CVPT PADD du PLU (juillet 2011)
- Note Charente solidarité << http://www.charentesolidarites.org/... >>
-Charte CVPT (juin 2011)
- Contribution CVPT élaboration du PADD du SCOT (17 mai 2010)
- Avis de CVPT évaluation du PRI (avril 2010)
- Carte géo-historique réhabilitation centre ville 1957-2010
- Délibération Ville de Marseille du 1er février 2008
-Table-ronde CVPT sur l’habitat social (octobre 2007)

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 (1) Lorsque 140 logements sont proposés sur Arenc à 8 000 €/ m2, il est difficile de ne pas s’interroger sur le fait qu’un abime se crée entre les différents quartiers de ce grand centre ville


 (2) En matière de transports, de services publics, d’accès à la formation, à l’éducation, à la culture, à l’emploi et au pouvoir d’achat, à la santé, aux politiques familiales, face au défi énergétique et environnemental, etc.


(3) Y compris ceux concernés par le montage financiers des opérations, de la conception architecturale et technique, de la réalisation des ouvrages, de l’entretien et/ou de leur maintenance. 

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