Compte-rendu - 12/01/2012

« Grandes copropriétés dégradées et marchands de sommeil »

 3ème atelier information-formation 2011-2012

Mercredi 14 décembre 2011

sur :

« Grandes copropriétés dégradées et marchands de sommeil  » 

Avec : le Collectif Inter-Copropriétés :

 Gilbert CAUCHI, président 

Maoulida HAMADI, trésorier

 Magali LAUNAY, salariée

 

 

Rappel du cadrage CVPT : En Centre ville, CVPT est confronté depuis de nombreuses années à la présence de marchands de sommeil. Ceux-ci ont souvent acheté à bas prix des logements dégradés avec le seul souci de rentabiliser leur investissement, et mieux encore, de s’enrichir rapidement grâce à des loyers élevés, en profitant de publics captifs qui n’accèdent pas au logement social.

Les grandes copropriétés dégradées de Marseille sont confrontées à des processus analogues d’appropriation non contrôlées et de loyers prohibitifs.

Les résidents de ces copropriétés se battent depuis de nombreuses années pour obtenir la requalification de leurs immeubles. Des Plans de Sauvegarde ont été mis en place pour certaines d’entre elles.

Dans un contexte de propriétaires de mauvaise volonté et de protection totale du droit de la propriété privée, la réorganisation de la gestion de ces copropriétés est un parcours semé d’embûches.

Nous proposons aux animateurs du Collectif intercopropriétés - qui intervient aux côtés des résidents des copropriétés Bellevue-Félix Pyat, les Rosiers, le Mail, Kallisté, Maison Blanche, Consolat, etc. - de venir confronter leurs analyses avec celles de Centre Ville pour Tous

 

 

Magali Launay, coordinatrice du Collectif : le Collectif Inter-Copropriétés a été créée en 2003 par des copropriétaires et des locataires de grandes copropriétés dégradées marseillaises, en vue de constituer un « centre de ressources aux copropriétés dégradées ». Dans ce cadre, le Collectif propose de la formation qualifiante à destination des résidents de copropriétés (notamment en vue de réinvestir les conseils syndicaux), et soutient le développement d’associations de résidents et/ou de locataires (dynamisation du vivre ensemble).

 

Gilbert Cauchi, président du Collectif et copropriétaire à la Résidence Consolat (15è)  : les copropriétés étaient à l’origine, dans les années 1960, occupées par des propriétaires occupants, peu à peu les choses ont changé : charges mal maîtrisées, endettement, absence de conseil syndical actif, travaux non faits, les derniers propriétaires refusent d’agir, ces faits constituant un cercle vicieux et une « descente aux enfers » ; à un certain moment, ce sont des sommes très importantes que la copropriété doit mobiliser, elle ne peut plus les sortir, les crédits mobilisés pour les travaux ont été consommés pour couvrir les charges. Dès lors les appartements sont vendus à des prix bas et les marchands de sommeil arrivent.

Le syndic ne peut pas mener devant le tribunal des gens qui, certes sont en défaut de paiement, mais lui "graissent la patte" habilement, il continue car cela lui rapporte. Tout le monde traîne, les avocats y gagnent aussi. Plus la copropriété est grande, plus ces phénomènes se multiplient. Si le syndic change, il peut décider la vente groupée pour ceux qui doivent plus de 2 000 € par ex, mais alors la vente groupée peut profiter à des marchands de sommeil, la copropriété plonge encore plus...

 

Maoulida Hamadi, trésorier du Collectif et médiateur social de l’Association de Locataires de Maison Blanche (14è) : le marchand de sommeil est l’un de nos cancers. Pourquoi certaines copropriétés bénéficient d’aides publiques et pas d’autres ? Les logeurs qui exploitent des locataires précarisés, ont compris la loi et ses failles ; les familles fragiles n’ont plus le choix ; les baux sont parfois signés dans un autre lieu que dans l’immeuble, les états des lieux ne sont pas faits ou sont pré-remplis, ces propriétaires demandent aux locataires les signatures nécessaires pour percevoir les loyers directement auprès de la CAF : ces derniers ne paient pas les charges, seules compte pour eux le versement de la CAF. 

Les familles hébergées ne s’intéressent pas au respect de la copropriété car elles ont été obligées de prendre leur logement, même si les travaux ne sont pas faits. Et le marchand de sommeil argue qu’il comble un besoin de logement, "il fait du social". Il y a beaucoup de lois, mais personne pour les faire appliquer. Les procès entre propriétaires et locataires durent 5 à 10 ans. Si le locataire le peut, il va ailleurs, mais dans une autre copropriété dégradée (ex. de Maison Blanche, il va aux Rosiers).

La CAF continue à verser les allocations logements aux propriétaires indélicats, de crainte que les locataires ne se retrouvent à la rue.

La CAF réclame le bail et l’état des lieux pour mettre en place les allocations familiales, mais les locataires sont déboutés de l’accès au FSL si le propriétaire n’a pas fait les travaux !!!

 

Nouredine Abouakil : en centre ville on a eu des marchands de sommeil qui ont un immeuble entier, et parfois la rue est une vraie copropriété dégradée. En fait la dégradation fait boule de neige, il y a les victimes directes, et les victimes collatérales car les immeubles voisins se déprécient. Le marchand de sommeil c’est comme un dealer à la sortie d’un lycée… Les locataires n’ont plus la capacité d’agir. Les marchands de sommeil majorent toujours les charges sur les locataires pour anticiper les risques. Et s’il a 20 appartements sur 25, il a beaucoup de millièmes, cela lui assure la bienveillance du syndic.

Les plans de sauvegarde sont un dispositif très critiquable. Les marchands de sommeil bénéficient d’un abattement fiscal intéressant s’ils louent à des gens qui sont au RSA même lorsqu’il y a arrêté d’insalubrité ou de péril ! Dans les plans de sauvegarde, la puissance publique a pris en charge une partie de la dette de la copropriété sans distinction du comportement des propriétaires. Ils auraient pu mettre en place des conditions de revenus.

Il y a une responsabilité grave des syndics, or le tribunal peut agir sans passer par le syndic. CVPT est venu en aide à des locataires ; avec le temps ou peut les aider à surmonter leurs peurs et leurs hésitations. On a pu faire condamner des propriétaires. La loi sans plaignant, c’est comme s’il n’y avait pas de loi. Il faut s’appuyer sur les locataires pour agir devant les tribunaux contre les marchands de sommeil.

 

Magali Launay : avec les plans de sauvegarde on agit sur les travaux, alors que la vraie sauvegarde se joue à d’autres niveaux (trésorerie des syndics, etc.). L’un des problèmes vient de ce qu’aucune évaluation des plans de sauvegarde n’est faite. De plus, on n’a pas étendu à de nouvelles copropriétés ces dispositifs.

En région parisienne, les dispositifs d’intervention publique sur les copropriétés dégradées n’ont jamais cessé depuis 2000 ; cependant, en étant évalué, ils ont aussi été réorientés sur de nouvelles priorités : ainsi, la question de la gestion des impayés à l’échelle de la copropriété apparaît désormais comme primordiale.

Dans ces copropriétés dégradées, il importe d’accompagner les locataires désireux de faire respecter leurs droits à un logement décent face à des bailleurs malveillants. Bien souvent, la médiation se montre insuffisante (ce genre de bailleur ne se déplaçant pas la plupart du temps…). C’est la raison pour laquelle ces locataires ont besoin d’aller plus loin dans leur démarche en estant en justice. Souvent, les locataires concernés sont éligibles à l’aide juridictionnelle : cependant, une prise en charge par un avocat commis d’office scelle souvent l’issue négative du procès pour le locataire. C’est pourquoi, nous proposons à ces locataires d’adhérer à UFC Que Choisir  ? qui participe à l’élaboration d’un dossier solide qui sera défendu au tribunal par l’avocat en lien avec l’association de défense des consommateurs. Cependant, il faut bien savoir une chose : dans nos très grandes copropriétés (de 300 à plus de 700 lots !) ce type d’action prend parfois les allures « d’un pansement sur une jambe de bois »… On doit faire face à la multiplicité des interlocuteurs, à leur indélicatesse, voire à leur mépris des décisions de police (procès verbaux des services de l’hygiène en cas d’indécence) voire même de justice. A ce sujet, citons le cas d’un locataire qui, ayant ainsi obtenu gain de cause contre son propriétaire concernant la mise aux normes de relogement dans le cadre du DALO : et bien, le jour même ou ce locataire signait l’état des lieux de sortie, l’appartement était remis en location - sans travaux réalisés évidemment !

Par ailleurs, le service de « Police de l’Habitat » que représente le service de l’Hygiène de la Ville de Marseille, il est en très large sous effectif pour vérifier l’application des préconisations faites dans les procès verbaux qu’il dresse. Par ailleurs, certains quartiers d’immeubles anciens (Noailles, les Crottes, la Cabucelle…) restent encore à traiter en priorité du fait de leur indécence voire de leur situation de péril : parmi les grandes copropriétés, certains sites sont très proches du péril (c’est le cas de l’un des bâtiments du parc Corot dans le 13ème) : cependant, une mise en péril signifierait le relogement simultané de près d’une centaine d’habitants… or nous savons tous que les réserves de logements disponibles sur la commune sont faibles, voire inexistantes.

Au début des années 2000, les institutions avaient envisagé la création d’un observatoire des copropriétés… Cet outil avait, entre autres vocations, de travailler au repérage de ces propriétaires malveillants qui bien souvent se dissimulent sous de multiples dénominations de SCI… Par ailleurs, des indices d’observation de ces sites en cours de fragilisation ou bien en phase avancée de dégradation, devaient être créés, etc. Mais il n’en a rien été et cette instance n’a jamais vu le jour.

Par ailleurs, un autre problème semble voir le jour dans nos copropriétés dégradées : le conflit d’intérêt dans lequel peuvent se trouver certains copropriétaires malveillants… mais à l’égard de la copropriété cette fois. Ces copropriétaires créent des sociétés de prestation de services en copropriétés (électricité, maçonnerie, nettoyage…) et s’arrangent pour que les devis présentés par leurs sociétés soient ceux votés en assemblée générale… Il y a là, pour le moins, conflit d’intérêts… Bref, ce sont peu à peu des pratiques quasi mafieuses qui voient le jour dans certaines copropriétés…

 

Henri Mandrile : les plans de sauvegarde ont été un choix politique, l’objectif était que des décisions soient prises en AG, pour exproprier ou maintenir, sinon jamais rien ne pouvait avancer. La vraie question, c’est qu’il y a absence de politique publique du logement. C’est vrai que les plans de sauvegarde n’ont pas mis tout le monde à égalité, mais il fallait bien que les travaux avancent. L’un des problèmes est aussi que les marchands de sommeil sont souvent non imposables (dès lors on ne peut pas détecter leurs ressources réelles).

Les problèmes de gestion sont essentiels, mais ça dépend du rapport de force. Or, en France, on ne peut pas faire de démarches collectives en justice…

 

Magali Launay : on a traité les urgences visibles en oubliant ce qui est le fondement des copropriétés. Beaucoup de nouveaux copropriétaires ne savent pas les obligations du propriétaire ni le fonctionnement d’une copropriété. Sur Bellevue le Plan de sauvegarde n’a pas été mené à son terme, car il n’y a pas eu d’interlocuteurs dans les petits immeubles.

 

Nouredine Abouakil : le marchand de sommeil, s’il nous entend, verra qu’on ne peut rien contre lui. Or un administrateur judiciaire a compétence ! il n’a pas besoin des voix des marchands de sommeil, et la puissance publique peut évaluer pour tirer les leçons, écouter les habitants. On n’a pas besoin de plaintes groupées pour agir (comme aux USA), parfois on a une boule de neige, à partir de quelques uns.

La justice couplée avec la presse, on a eu des succès. Il faut exclure les marchands de sommeil du plan de sauvegarde ! C’est simple de vérifier si quelqu’un paie plusieurs taxes foncières. Plutôt que d’aider ces marchands de sommeil, on pourrait leur faire de simples prêts.

Les victimes des marchands de sommeil ont des points communs. C’est difficile, mais il y a un besoin de main tendue de la part de ceux qui n’ont pas ces problèmes-là ; cette solidarité a été utile, à partir de là ils sont devenus citoyens, ils ont été réintégrés dans le jeu. Il faut saisir le juge, avoir des résultats. 

Il faut certes demander la construction de nouveaux logements HLM, mais il faut d’abord exiger que les logements existant soit décents. Les appartements peuvent devenir décents, sans augmentation de loyers. Le marchand de sommeil peut se révéler "tigre de papier". Le juge conjugué avec la pression politique, ça peut être stratégique.

 

Michel Guillon : sur le centre ville, il y a eu un long cheminement de discussions avec des locataires ; une seule plainte est intêressante si elle est menée jusqu’au bout. Ces actions ont eu des résultats, mais il y a surtout l’efficacité de la jurisprudence et l’effet opinion sur les pouvoirs publics. Mais les marchands de sommeil se sont déplacés vers des terrains moins surveillés, notre action a du s’élargir à l’ensemble des problèmes : l’interpellation des pouvoirs publics sur la politique du logement, sur le PLH, sur le logement social, etc. Et on a fait monter le scandale des marchands de sommeil.

 

Sur la rue de la République, on a été sollicité par les habitants, la situation était juridiquement difficile, on est allé vers la pression politique. Avant de revenir vers les

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