Compte-rendu - 27/03/2012

« Il est possible de réaliser de l´habitat social en centre ville »

 5ème séance formation-conférence-débat 2011-2012

 

Mercredi 15 février 2012

sur

« Il est possible de réaliser

de l´habitat social en centre ville »

 

Avec :

Jean-Louis LAURENT
chef de programme, syndicaliste

 

Rappel du cadrage CVPT : Le centre ville de Marseille, comme d’autres villes, est fortement occupé par l’habitat social de fait : un habitat privé, souvent dégradé, avec de grandes disparités de loyer.

Les autorités publiques utilisent cet argument pour refuser de faire davantage de logements sociaux. Elles ajoutent qu’il n’est plus possible de faire de nouveaux logements accessible aux faibles revenu compte tenu des coûts fonciers et des coûts de construction.

Cette argumentation n’est pas admissible. 

C’est parce qu’il est de plus en plus difficile de se loger, particulièrement dans les centres villes des grandes métropoles, qu’un effort spécifique doit être fait pour rénover la bâti ancien en maintenant des prix de loyer accessibles à tous.
Le bâti ancien présente souvent de grosses lacunes au regard des normes actuelles et des attentes qualitatives des locataires.
Il est possible de faire des rénovations de qualité avec des coûts de sortie du logement qui soient en adéquation avec le revenu des familles.

Les faits son têtus, les réalités sociales du centre ville sont marquées par la précarité : les habitants des trois arr. du Centre Ville sont ceux qui déclarent les revenus les plus bas de Marseille, et les 10 % des ménages “les moins favorisés” ne déclarent aucun revenu, celui-ci étant en grande partie assuré par les prestations sociales.

Il faudra bien adapter l’offre de logement à cette réalité.

Jean-Louis Laurent : Nous sommes face à une crise historique du logement, tant quantitative que qualitative, et cela concerne la réhabilitation come la construction.

La loi Malraux de 1962 est partie d’une bonne intention, celle de rénover les centres villes, mais les dérives sont arrivées avec la loi de finances de 1977, en introduisant le principe de la défiscalisation, dans la logique de la loi Barre de l’aide à la personne plutôt que l’aide à la pierre.

 Dès lors le prix du logement a grimpé, le PAP (Prêt accession à la propriété) a été une catastrophe, entraînant l’endettement des gens. Si au début ils ont pu rembourser pas trop difficilement, mais avec la diminution de l’aide, les acquéreurs n’ont plus pu rembourser les emprunts. D’autant que si les prix de l’immobilier neuf ont été relativement stables dans les années 1980 jusqu’au début des années 1990, il y a eu depuis une montée rapide des prix, ainsi on est passé de 1 500 €/m² en 1977 à 3 500 €/m² aujourd’hui.

 La politique de réhabilitation des centres villes menées à partir de 1995 a amené nombre de collectivités à utiliser la défiscalisation comme outil principal de réhabilitation via les PRI. Beaucoup de PRI dont celui de Marseille se sont engouffré dans cette direction Le logement est alors devenu un produit financier, il ne s’agit plus de répondre aux besoins, il faut surtout produire, la qualité vient après.

 L’entreprise dans laquelle je travaille a d’abord une logique patrimoniale, c’est-à-dire long terme + qualité + loyers modestes. Et sur le quartier Belsunce on est intervenus d’abord avec cet état d’esprit.

 Mais nous sommes face à une autre logique, une logique de défiscalisation, une machine à enrichir les propriétaires privés les plus riches qui peuvent se constituer une rente en acquérant un logement à louer. Et les coûts pour les collectivités locales et l’Etat sont 2 fois plus élevés. Et pour le coût de sortie là où nous arrivons à 650 €/m², ils sont à 800 €/m², et en plus il faut y revenir parce que les travaux sont mal faits.

 Le logement est-il adapté aux revenus des habitants et aux besoins des habitants ? Cette question est évacuée.

Or même si ce n’est pas simple, on peut réhabiliter en centre ville, il faut une intervention spécifique à chaque immeuble, adaptée au bâti ancien.

 Il y a 1 million de logements vacants en France, et sur Marseille on doit être à 30 000 ou 35 000.

Il faut se positionner sur les ventes, acquérir logement par logement, on pourrait recommencer à le faire (à l’époque de Gaston Defferre 2 000 logements avaient été achetés par la ville).

L’une des difficultés est de déterminer les besoins, car il est difficile de s’adresser pour cela à ceux qui ne prennent jamais la parole. Dans les Etats généraux du logement, on a proposé un film pour faire parler les gens sur leurs besoins (cf. Bordeaux).

Ce n’est pas aux promoteurs immobiliers de déterminer les besoins ville par ville.

 Les maires veulent du logement mais pas "social" a priori, ils ne l’acceptent qu’après qu’on leur ait mis les données sous les yeux.

 L’une des questions principales, c’est la façon dont se construit le prix du logement : le coût du foncier + le coût de la construction + la marge promoteur.

De 1998 à 2012 on peut voir d’une ville à l’autre, d’un quartier à l’autre, les différences des prix de sortie. Les normes sont les mêmes partout, du coup le coût de la construction est pratiquement le même partout, et sur la durée l’évolution des prix de la construction est resté raisonnable : alors que le prix du logement est passé de 1977 à 2012 de 1 500 €/m² TTC à 3 500 €/m² TTC, le coût de la construction n’est passé que de 800/850 € m/² à 1 950 €/ m² (les 600 € de différence sont négligeables compte tenu de l’inflation).

 C’est le coût du foncier et les marges promoteur qui ont explosé.

 Une société patrimoniale choisit le petit profit à long terme alors que le promoteur immobilier choisit les gros profits et le court terme, et pour atteindre cet objectif minimiser les coûts de construction est essentiel.

 Il faut être sévère sur le prix du foncier pout pouvoir faire du logement social. Mais au lieu de baisser le foncier, on subventionne les constructeurs, on fait du VEFA et le coût du logement social est de 20% plus cher pour le bailleur HLM (on est passé de 180 €/m² de SHON à 1 000 €/m² de SHON).

 Le gouvernement a annoncé la suppression du Scellier (niche de défiscalisation pour l’accès à la propriété), soit une suppression moyenne de 60 000 à 65 000 € d’aide par logement par le bais de la défiscalisation, on devrait dès lors faire 3 fois plus de logements sociaux. On pourrait répondre aux besoins et créer de l’emploi.

 La fin annoncée du Scellier a fait que 2011 a été une bonne année en volume de construction de logements compte tenu de l’effet d’aubaine du dispositif pour réduire le taux d’imposition. 60% des logements produits à Marseille sont du Scellier pour lesquels les loyers de sortie sont 2 fois supérieurs au loyer social. De plus, on produit 400 000 à 500 000 logements/an, alors qu’il en faudrait 900 000 à 1 M de logements pour répondre aux besoins.

 Il faudrait utiliser des recettes nouvelles possibles sous forme d’aide à la pierre. Et si on arrive grâce çà cela à diminuer le prix du loyer, on va pouvoir diminuer l’aide à la personne. De plus la mixité sociale on peut la faire concrètement : ex. la Sogima a fait 50% de social et 50% de privé dans une opération bd Baille.

 On peut aussi faire de la qualité, des logements plus grands d’autant que c’est moins cher au m² construit. Le promoteur ne s’intéresse pas à cela, il veut faire du T3 pour le vendre plus cher.

 Le logement social a une durée de 50 ans, ainsi 25% du coût global est étalé sur 50 ans. Il vaut mieux construire "cher", construire pas cher a un coût élevé. En Allemagne, le prix de sortie est beaucoup moins cher : les coûts de construction sont plus élevés, mais les loyers sont moins élevés.

 En Centre ville aussi, on peut faire de la qualité, avec des prix de sortie corrects.

 Remarques et questions posées :

 1- Avec la diminution des ressources provenant du Livret A (des Caisses d’épargne) on s’est enlevé des ressources financière pour la construction du logement social, en même temps qu’on a accru la possibilité de déductions fiscales pour le logement privé.

2- On a besoin de logements pour tout le monde. On fait trop de logement étudiant, on a du mal à les remplir, et de l’autre côté pour les salariés il n’y a de commission logement dans les entreprises qu’à partir de 300 salariés.

3- Il y a à Marseille une quantité importante de logement social de fait, souvent insalubre, avec prolifération des marchands de sommeil. L’Etat préfère ne pas s’en mêler, il laisse plus ou moins sciemment des poches de pauvreté. Les coupes budgétaires en ce domaine ont été monstrueuses : on va perdre 10 000 € par logement en supprimant le 1% patronal, cela s’ajoute à la diminution des crédits PALULOS pour la réhabilitation du logement social et à l’amputation du Livret A. Il va bien falloir qu’on remette des crédits dans les quartiers où le logement est dégradé. Il y a besoin d’un million de logements par an en France aujourd’hui.

4- La mixité du logement est essentielle. Les prix ont tellement augmenté que cela devient très périlleux. On pourrait obliger les propriétaires fonciers à faire de la péréquation sur un territoire.

5- La loi Barre de 1977 a engendré les entreprises de BTP "générales" qui choisissent de sous-traiter le travail d’entreprises spécialisées, le processus est poussé par la financiarisation, elles se plaignent de payer trop cher et sous-traitent à des entreprises étrangères

6- La loi n’est jamais respectée ne faudrait-il pas rendre inéligibles les maires qui ne respectent pas la règle des 20% de logements sociaux fixés par l’art.55 de la loi SRU ? Il n’y a pas de débat citoyen et on ne prend pas en compte les expérimentations qui ont déjà été faites dans cette ville.

7- La question des marchands de sommeil, pierre de touche de l’action de CVPT, est loin d’être réglée, on voit même apparaître une recrudescence de ces marchands de sommeil à travers la ville.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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