Compte-rendu - 18/04/2012

"L’évolution des prix fonciers à Marseille : impact sur le centre ville "

7ème séance formation-conférence-débat 2011-2012

 

Mardi 3 avril 2012

 

sur

"L’évolution des prix fonciers à Marseille : impact sur le centre ville 

 

Avec :

Guilhem BOULAY
Géographe, chercheur

 

 

Rappel du cadrage CVPT : L’ensemble de l’aire urbaine Marseille-Aix a connu une forte inflation des prix fonciers au cours des 15 dernières années.

Les processus d’augmentation des prix ne sont plus seulement liés au marché, c’est-à-dire à la simple confrontation de l’offre et de la demande.

Bien d’autres éléments entrent en ligne de compte, en particulier les processus spéculatifs qui existent sur la Côte d’Azur gagnent maintenant nos territoires urbains. Les terrains deviennent des biens financiers sur lesquels les propriétaires font d’abord de l’anticipation spéculative.

 

Certains quartiers de ville sont particulièrement exposés. D’autres n’ont pas encore "la cote" mais l’action publique et la pression du marché ne contribuent-ils pas à leur faire rattraper le temps perdu ?

Nous sommes pris globalement dans un processus d’homogénéisation spatiale.

 

C’est le rôle de notre association de s’interroger sur l’avenir qui se prépare et sur ses causes. D’autant que - en l’absence de politiques publiques énergiques - le rouleau compresseur de l’élévation continue des prix fonciers a des répercussions sur les conditions de logement des habitants et sur les prix des loyers.

 

Guilhem Boulay :

Il y a peu de sources d’information sur l’immobilier, il y a en revanche pléthore d’information sur les prix.

La question de la hausse des prix immobiliers et fonciers est un fait social total qui prend place dans l’ensemble des pratiques, culturelles, sociales, politiques, etc.

Sa connaissance peut suggérer des moyens d’intervention et d’action.

Il y a dans ce domaine beaucoup de chiffres, mais ils sont peu fiables, sauf à une échelle large, comme c’est le cas pour le fichier des notaires, PERVAL.

A une échelle fine, les sources sont difficiles à analyser, c’est le cas des enquêtes réalisées par la profession immobilière par les journalistes, etc.

 

La hausse des prix que l’on peut constater à Marseille a été tout à fait exceptionnelle de 1998 à 2010.

 Si l’on peut dire que de 1966 à 2000, l’indice des prix du logement a été globalement proche du revenu disponible des ménages en France (cf. tunnel de Friggit), au contraire depuis 2000 l’explosion est tout à fait considérable au niveau national, et la dissociation qui avait pu apparaître entre l’Ile de France et la province (entre 1986 et 1998) a complètement disparue, au point que les hausses de prix Paris-Province sont analogues, et désormais complètement dissociées du revenu disponible des ménages. 

 Et Marseille qui était pendant longtemps très "en retard" par rapport aux évolutions des prix immobilier en France, a effectué une remontée spectaculaire. Après avoir suivi d’assez près l’évolution des prix de la France métropolitaine de 1996 à 2002, les prix de l’agglomération marseillaise ont explosé - en particulier depuis 2002 - , si on les compare aux prix pratiqués dans l’ensemble de la France métropolitaine.

L’augmentation est importante en PACA, elle est encore plus impressionnante à Marseille.

Si l’on analyse les différents segments du marché immobilier (appartements de l’ensemble du pôle urbain ou des villes-centres, maisons sur l’ensemble du pôle urbain ou dans les communes monopolarisées), les taux d’augmentation des prix moyens situent le pôle urbain Aix-Marseille aux tout premiers rangs au niveau national.

En analysant de plus près, on constate que si les prix des logements les plus chers (dernier décile) ont un peu augmenté de 2000 à 2006, ce sont les logements les moins chers à l’origine de la période (premiers déciles) qui ont le plus augmenté. Et c’est ce phénomène de rattrapage par les appartements les moins chers qui a contribué de façon majeure à l’élévation générale de la moyenne des prix immobiliers dans l’aire urbaine Aix-Marseille. Il y a un tassement relatif des prix vers le haut.

Si l’on analyse les répercussions de ces augmentations sur la géographie des transactions, on constate que les acquisitions immobilières les plus chères ont tendance à revenir vers le centre ville (là où ces transactions tendaient à remonter le bd Michelet vers l’obélisque de Mazargues, elles ont maintenant tendance à revenir vers le rond-point du Prado) ; à l’inverse les acquisitions immobilières les moins chères ont un centre de gravité qui évolue en direction du nord de la ville.

Les acquéreurs concernés par ces transactions, ne sont pas particulièrement des cadres. Les professions intermédiaires qui occupent la place la plus importante dans les transactions. De plus, les acquéreurs sont d´avantage issus de l´aire urbaine. Cela dit, la catégorie ¨issus de l´aire urbaine¨ reste floue et ne permet que partiellement de remettre en cause le mythe des acquéreurs parisiens, lyonnais ou autres. En revanche, les acquéreurs sont d´avantage des particuliers cachés derrière des sociétés civiles immobilières (97% en 1996, 92% en 2006), que des personnes morales.

Les classes socioprofessionnelles ¨ouvrier¨ sont surtout de moins en moins acquéreurs dans les quartiers sud, et de plus en plus dans les quartiers nord.

Il y a un phénomène généralisé de course à l’acquisition immobilière, ce phénomène correspond largement à un réflexe sécuritaire : se mettre à l’abri lorsque viendra la retraite.

Remarques complémentaires :

- Sur le rôle des ¨majors¨ de l’immobilier, on constate en fait que les promoteurs ont une influence moindre sur le marché ; les processus spéculatifs semblent davantage enclenchés par des petits propriétaires et parfois déclenchés par l´action publique.

- L’augmentation des valeurs foncières en centre-ville (notamment Belsunce, Noailles, Panier) correspond au ¨modèle¨ d´une hausse généralisée dans l´ensemble de la ville. Cela dit, en dehors du périmètre Euroméditerranée, qui connaît une transgression radicale des prix, il y a une forte inertie des structures socio-spatiales (les quartiers sud restent les plus chers et les plus riches, le centre est mixte, le nord n´est pas cher et concentre la pauvreté). La hausse des prix immobiliers ne semble pas modifier beaucoup la hiérarchie sociale des espaces.

- L’augmentation des prix ne correspond pas à une augmentation du volume des transactions. En revanche, il y a une augmentation des prix dans le locatif qui se traduit par une augmentation très forte du taux d’effort ¨logement¨ des ménages

- Il y a toutefois un hiatus entre les loyers appliqués et les niveaux qu´ils pourraient atteindre compte tenu de l´augmentation des prix du foncier et de la tension du marché immobilier. En ce sens il est difficile d´établir un lien étroit entre prix des loyers et prix de l’immobilier.

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