Compte-rendu d’un rendez-vous de "un centre ville pour tous" - 20/12/2012

" Le futur Plan Local d’Urbanisme de Marseille permettra t-il de répondre aux besoins des habitants de Marseille ? Quelle cohérence avec le Programme Local de l’Habitat ? "

 3ème Rendez-vous d’Un Centre Ville Pour Tous pour 2012-2013

 

Mercredi 14 novembre 2012

Sur

" Le futur Plan Local d’Urbanisme de Marseille permettra t-il de répondre aux besoins des habitants de Marseille ?

Quelle cohérence avec le Programme Local de l’Habitat ? "

 

Avec :

Jean-Philippe BEAU, urbaniste

Patrick LACOSTE, économiste

 

 Rappel du cadrage CVPT : Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de Marseille, nouvelle appellation du POS (Plan d’Occupation des Sols) définit les modalités d’occupation de l’espace pour les nouveaux projets dans Marseille. Pour le faire il doit tenir compte d’une stratégie en matière d’habitat, de déplacements, de localisation des activités.

Bien que le PLU soit de la compétence de Marseille Provence Métropole, le projet de PLU soumis à une enquête publique s’inscrit sur le seul territoire de la commune de Marseille, alors que ses enjeux, du fait du poids de Marseille, sont largement intercommunaux.

Un SCOT (Schéma de cohérence territoriale) et un PLH (Programme Local de l’Habitat) viennent encadrer ce PLU et lui donner sa cohérence intercommunale.

Quelle est la cohérence de ces documents entre eux, notamment en matière d’habitat ?

Le projet de PLU prend-il en compte suffisamment les besoins en logements abordables, notamment sociaux, de la population ? Et les besoins en matière d’équipements, d’espaces verts, etc. Ce projet de PLU permet il de traiter comme il le faut les problèmes du centre ville de Marseille ?

Le projet "Grand centre ville" emblématique de l’action de la municipalité, trouve-t-il dans le PLU une expression à la mesure de ses ambitions ?

Comment la politique foncière, condition nécessaire de la mise en œuvre du programme local de l’habitat, s’inscrit-elle dans le projet de PLU ?

L’enquête publique se termine le 17 décembre 2012, les intervenants donneront des éléments de compréhension du PLU afin de faciliter l’expression des citoyens à cette occasion.

 

Synthèse des exposés :

Jean-Philippe Beau :

L’enquête publique concernant le Plan Local d’Urbanisme de Marseille est en cours. C’est le moment de regarder de plus près de quoi il s’agit.

Il y a une hiérarchie des normes dans le domaine de l’urbanisme, et le PLU doit trouver sa place dans le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) et dans le PLH (Programme Local de l’Habitat) de la Communauté Urbaine.

Tous les documents sont présentés en même temps, en effet le SCOT a été approuvé en juin 2012 et le PLH est en cours d’approbation. Cela est intéressant car on peut les confronter.

Et la loi SRU de 2000 a donné un contenu beaucoup plus large au PLU (les POS étaient surtout conçus pour permettre des extensions urbaines sur des terrains périphériques) avec l’introduction de nouveaux concepts comme la lutte contre l’étalement urbain, le développement durable, le renouvellement urbain, la mixité sociale dont le plancher de 20% de logement sociaux.

Le périmètre du SCOT de MPM a permis d’aborder les questions de transport, d’habitat, de répartition du logement social, des universités ; il n’énonce pas seulement des principes, mais des prescriptions qui s’imposent aux documents "de rang inférieur", c’est un dispositif complet qui prescrit en particulier de promouvoir la mixité sociale dans chaque commune, dans chaque arrondissement de Marseille (avec 20% de logements sociaux), d’affirmer le grand centre ville comme cœur de la métropole avec l’idée de loger confortablement l’ensemble des habitants, ou encore de développer l’agglomération avec 80.000 nouveaux logements (dont 50 % liés à la croissance démographique et 50 % liés au desserrement des ménages) dont 60 000 à Marseille sur un horizon de 20 ans, soit 3 000/an pour Marseille (4 000/an pour MPM).

Dans le PLH les objectifs du SCOT sont déclinés pour le logement : en quantité, catégories de logements pour aboutir aux 20%, la stratégie sur 6 ans et l’action publique nécessaire pour réaliser le programme de logement social.

Patrick Lacoste :

Marseille est une ville riche et pauvre à la fois. Nous avons des quartiers qui sont parmi les plus pauvres de France. Par exemple, en centre ville les loyers sont bien plus cher que dans les quartiers d’habitat social, en même temps c’est une ville où le prix de l’immobilier neuf est aussi cher au niveau européen qu’à Milan ou à Londres - soit 4 000 €/m² ! - en 2011 selon l’étude Deloitte.

Le SCOT est ambitieux apparemment avec 80 000 emplois-logements-personnes nouveaux sur 20 ans, mais est-il à la hauteur des besoins ? Si l’on tient compte que pour maintenir la population, il faut une offre nouvelle de 3 000 logements neufs ou réhabilités mis sur le marché chaque année – qu’on considère comme un "point mort" du fait du vieillissement et du desserrement des ménages - on ne se donne en réalité aucune marge pour accueillir les 4 000 nouveaux habitants. L’ambition du SCOT n’est pas suffisante. Il y a un risque réel de recul démographique.

Les rédacteurs du PLH ont indiqué que l’objectif de Marseille n’est pas de produire 3 500 logements mais 5 000.

D’autre part le PLH arrêté en juin 2012 par MPM n’est pas spatialisé, cela devait être du ressort du PLU, mais ce n’est pas non plus dans le PLU.

En ce qui concerne la typologie des logements, l’objectif de 1 500 logements sociaux par an est annoncé mais on n’en voit que 900 en réalité, car les 400 PLS/an ne sont, au sens strict, du logement social, et le logement en accession, même sociale, ne peut pas être classé dans le logement social.

En terme de spatialisation, on ne voit pas où on prévoit de les mettre, la spatialisation est limitée à 3 "paquets" : 500 dans les quartiers nord, 470 dans le centre, 400 au sud, ce qui garanti une aggravation du déséquilibre territorial. Si l’on combine le faible volume de logements sociaux dans le centre et l’absence de projet et de prescription, on est certain d’aboutir à l’aggravation des inégalités socioprofessionnelle. Ce logement social ne se fera pas. Dans d’autres villes on est beaucoup plus précis pour chaque quartier, cela permet de faire pression à la baisse sur les prix et de développer la mixité. Or pour le centre ville, il y a un vide.

Jean-Philippe Beau :

Le plan fourni par le PLU est précis, on voit le cadastre, c’est un instrument juridique qui indique les contraintes d’usage, définit les volumes de ce qui peut se faire et la nature de ce qui doit se faire (logements, activités, équipements publics, espaces verts), avec les usages et les règles.

Les documents du PLU sont : un rapport de présentation, un plan de développement durable, un règlement qui énonce les règles à respecter pour construire : 90 % des règles environ concernent la gestion courante de la ville, l’urbanisation au jour le jour, et 10 % concernent l’urbanisme opérationnel (règles, financement, opérations spécifiques) qui est réalisé dans un temps plus réduit avec un ou des aménageurs (l’exemple type c’est Euroméditerranée)

Sur les pôles de développement il y a nécessité de définir la stratégie foncière, les concessions, etc.

Mais le PLU doit faciliter la réalisation d’opérations de logement social, avec obligation de faire du logement social à côté du libre et des secteurs spécifique de logement social. Et cela passe par l’inscription dans le PLU de "servitudes de mixité sociale" et d’"espaces réservés" au titre du L 123-29 du code de l’urbanisme.

Or dans le PLU seuls 7 emplacements réservés pour le logement social sont définis (sur les 1er et 3ème arr.) avec au total 150 à 200 logements sociaux au total. C’est négligeable, on n’est pas à l’échelle de ce qu’il faudrait pour le centre ville.

Il y a aussi des emplacements sur les Créneaux, St Barthélémy, la Capelette, les Caillols, c’est très peu, comment peut-on arriver aux objectifs dans ces conditions ?

Aucune disposition permettant d’imposer une part de logement social dans les opérations significatives n’est prévue dans le diffus.

Dans les opérations d’aménagement où doivent se concentrer des moyens, les ZAC et le périmètre de cohérence de l’opération Grand Centre Ville, rien n’est dit non plus sur le logement social. Il y a donc clairement une non compatibilité du PLU avec le SCOT et le PLH.

 

Le centre ville : Le SCOT a affirmé un choix, un centre de la métropole avec une recherche de mixité fonctionnelle et sociale, et par conséquent la nécessité d’un projet urbain pour ce centre qui exprime la cohérence entre les opérations en cours et annoncées : éradication de l’Habitat Indigne, piétonisation du Vieux Port, opérations de réhabilitation, aménagements d’espaces publics, extension du tramway, les Terrasses du Port…. Or on ne trouve pas ce projet urbain, on parle de périmètre de cohérence de l’opération Grand Centre Ville, mais de quelle cohérence s’agit-il ? quel est son contenu ?

Manifestement les regards sont tournés sur la "ville nouvelle" de la zone Euromed, et le centre historique est un point aveugle, sans volonté d’aboutir alors qu’il y a urgence sociale, sur Noailles en particulier.

 

Ce PLU ne va pas permettre d’avancer significativement en matière de logement social. Il doit être approuvé avant juillet 2013 (pour éviter les contraintes du Grenelle de l’environnement). Il devra sans doute être remis sur le chantier par la suite, notamment à cause des évolutions de la métropole qui obligera à revenir sur les périmètres retenus et qui permettra d’introduire des thématiques intercommunales (transport en particulier).

Si l’on fait un SCOT plus large, il faudra avoir une vision plus globale de l’habitat.

 Questions et avis soulevés par la salle : 

- Les fondements de l’analyse démographique : L’étude réalisée par GTC (Guy Taïeb Conseil) a travaillé sur ces questions de seuil minimum de logement à produire pour au moins répondre aux besoins de desserrement liés à la population existante, c’est ce qu’on appelle le "point mort", c’est-à-dire le minimum incompressible de logements à produire. Il est de 3 500 logements/an à Marseille, en-deçà de ce seuil le desserrement des ménages ne peut s’effectuer, ce qui produit 3 effets : 1/ sur-occupation, 2/ mal logement, 3/ périurbanisation.

 - La mixité sociale à l’immeuble ? : Le PLU ne peut pas prévoir quelle mixité sociale peut se faire dans chaque immeuble, tout au plus peut-il prescrire un pourcentage minimum de logement social dans les opérations significatives. Le PADD du SCOT intégrait cette possibilité de réaliser 20, à 30% de logements sociaux dans les opérations de plus de 60 logements, or ceci a disparu des documents.

- Une OIN pour le centre ville ? : Dans le cadre de la réflexion lancée par l’Etat, il y a effectivement l’idée d’une "opération d’intérêt national" (comme l’est Euroméditerranée) pour le centre ville

- Les nouveaux PLU seront plus difficiles à faire car ils devront incorporer beaucoup plus d’éléments du PLH, du PDU et des outils du Grenelle II, et appréhender l’agglomération nouvelle.

- L’une des questions majeures est celle du foncier, la collectivité publique, en particulier pour réaliser ses objectifs de logement social est extrêmement handicapée parce qu’elle ne procède pas aux réservations foncière en temps voulu, il n’y a pas d’anticipation foncière réelle hormis sur le périmètre d’Euromed II.

- Il y a une utilité réelle à aller noter les remarques utiles sur les cahiers de l’enquête publique, car le commissaire enquêteur est tenu de donner un avis sur toutes les remarques qui y sont portées.

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Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0