Compte-rendu - 6/03/2013

"L’enjeu d’Eradication de l’Habitat Indigne : le plan décidé par la Ville répond il aux besoins en logement décent des ménages du centre ville ? "


 Le 6ème Rendez-vous d’Un Centre Ville Pour Tous 2012-2013

 

Mercredi 20 février 2013

sur

"L’enjeu d’Eradication de l’Habitat Indigne :

le plan décidé par la Ville répond il aux besoins en logement décent des ménages du centre ville ? "

 

Avec :

Madame Arlette FRUCTUS

Adjointe au Maire, Déléguée à l’Engagement Municipal pour le Logement

et aux Relations avec les Organismes HLM

 

Rappel du cadrage CVPT :

L’éradication de l’habitat indigne à Marseille est un enjeu majeur, en particulier pour les habitants qui vivent dans des conditions insalubres ou indignes, mais aussi pour le fonctionnement « normal » du marché du logement : la possibilité pour des personnes à revenus modestes d’accéder à des logements à prix réduit, le comportement anormal de certains propriétaires, la mise en location sans contrôle de logements non conformes.

Un Plan d’Éradication de l’Habitat Indigne a été établi, entre la Ville de Marseille et l’Etat, entre les années 2002 et 2007, portant sur 5 axes d’intervention (l’îlot Abadie dans le Panier, la RHI Saint-Mauront Gaillard, les hôtels meublés du centre-ville, l’intervention dans le diffus, le parc de logements relais et la production de logements sociaux.

En 2008, un 2ème Protocole d’Éradication de l’Habitat Indigne (EHI) a été mis en place, jusqu’à 2013. Il comprenait le traitement durable de l’indignité remédiable (le diagnostic et l’incitation de 350 immeubles repérés), les hôtels meublés du centre-ville (68 à traiter en urgence), le renouvellement du parc obsolète, les travaux d’office (concernant 150 immeubles identifiés), la coordination de l’intervention de tous les acteurs, l’accueil et l’accompagnement des ménages (mise en sécurité, relogement, accompagnement social).

Deux équipes opérationnelles ont été missionnées pour conduire les diagnostics (ETH et PACT 13) et deux concessionnaires ont été désignés (Marseille Habitat et Urbanis) pour intervention lourde d’EHI (à savoir la maîtrise foncière et les travaux pour une remise en location, dont 25% des logements sociaux).

Les difficultés rencontrées sont importantes sur le plan juridique, compte-tenu des « droits » des propriétaires, comme sur le plan technique. Dès lors, le programme de remise en état des immeubles est lent et souvent beaucoup trop long. C’est pourquoi le protocole a été prolongé jusqu’à 2016. La Ville s’est fixé trois objectifs : traiter de façon durable la situation des ménages, celles des propriétaires en infraction, et celle des immeubles.

En parallèle, le Procureur de la République a mis en place, en 2011, une équipe de coordination (Groupement Opérationnel de Lutte contre l’Habitat Indigne). Cette démarche a entraîné la mise en examen et la condamnation de plusieurs marchands de sommeil en 2012, marquant une volonté nouvelle de la puissance publique.

Afin de faire le point sur les avancées du protocole EHI, nous proposons de donner la parole à l’élue responsable de la politique du logement pour la Ville de Marseille, Mme Arlette Fructus :

 

Arlette Fructus :

C’est un sujet que je porte avec passion depuis 5 ans. L’habitat indigne recouvre différentes situations d’habitat, définies par l’insalubrité et le péril qui sont toujours un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité des personnes. Cela peut être des immeubles et locaux insalubres, des immeubles en ruine, des hôtels meublés dangereux. Nous agissons sur tout le territoire communal depuis 2003 dans le cadre d’un partenariat Ville-Etat. Pour mettre au point ce protocole avec l’Etat, il nous a fallu circonscrire nos objectifs et notre action. Nous avons choisi de poser des ambitions hautes : 500 immeubles traités d’ici la fin du protocole que ce soit par une action incitative et/ou coercitive. Aujourd’hui ces 500 immeubles ont tous été diagnostiqués par nos équipes : 350 sont considérés comme relevant du cadre incitatif et 150 qui se trouvent dans des situations où les procédures incitatives n’ont pu aboutir ont été transférées pour traitement à nos concessionnaires. Cette liste a été approuvée au fur et à mesure par le conseil municipal et aujourd’hui chaque concessionnaire a à sa charge 75 immeubles à traiter.

L’action incitative  : nos deux opérateurs, Territoires et Habitat et le Pact 13 expertisent pour le compte de la ville les immeubles repérés au titre de l’insalubrité et du péril. Tous les aspects, techniques, sociaux, juridiques et financiers sont analysés. Nous incitons les propriétaires ou copropriétaires à entreprendre des travaux avec une évaluation financière, des conseils et une assistance à toutes les étapes du projet. Nous les aidons aussi financièrement avec des subventions de la Ville sont couplées à celles de l’ANAH. Les logements sont souvent occupés. Or les travaux de réhabilitation sont lourds et nécessitent dans la majorité des cas de reloger tout au moins temporairement les locataires. Pour cela la ville s’est doté d’un outil original et indispensable : le parc relais qui dispose de 130 logements dont 80 en diffus (gérés par le CCAS, Centre Communal d´Action Sociale) et 50 au Jardin de l’Espérance (gérés par ADOMA). Le séjour y est temporaire et peut s’étendre à 24 mois pour les cas les plus complexes. Mais l’objectif reste le relogement définitif, qu´il s´agisse de réintégrer leur ancien logement après réhabilitation, un autre logement dans le parc privé ou bien un logement social. Souvent les familles ne souhaitent pas retourner dans leur logement et une autre solution est alors recherchée. Ces ménages sont prioritaires pour un relogement dans le parc social public.

Le coercitif  : lorsqu´il s´agit de propriétaires qui ne peuvent ou ne veulent pas engager des travaux dans le cadre de dispositif incitatif, les concessionnaires de l´opération, Marseille Habitat et Urbanis proposent de racheter le bien à l´amiable pour ensuite engager eux-mêmes la réhabilitation des immeubles et logements. Lorsque les propriétaires sont récalcitrants, et ceci arrive souvent, les concessionnaires engagent une procédure d´expropriation. Les contraintes sont très nombreuses, compte tenu du droit de la propriété, ce qui rallonge les délais des procédures et donc de la réhabilitation. Dans le même registre, si certains parmi ces propriétaires sont de bonne foi, d’autres sont malveillants et exploitent la situation de faiblesse de certains locataires (exemple des marchands de sommeil). Dans ces cas, on fait appel à la justice. Dans tous les cas, à partir du moment où il y a rachat amiable ou expropriation, le relogement des locataires est obligatoire. Il est à la charge du propriétaire mais dans la réalité les propriétaires sont bien souvent défaillant et le relogement des familles est pris en charge par la ville et ses concessionnaires.

Concernant les marchands de sommeil, le procureur, sensibilisé depuis 2009 en a fait une de ses priorités d’action. Depuis 2011, le parquet s’est doté sous l’impulsion de la ville et de l’Etat d’un dispositif original : le GOLHI (Groupement Opérationnel de Lutte contre l´Habitat Indigne). Cet outil permet une meilleure coordination des différents acteurs de la lutte contre l´habitat indigne, notamment pour accélérer les signalements, faire appliquer les arrêtés d´insalubrité et de péril et attaquer en justice les marchands de sommeil. Une émission récente sur M6 m’a permis d’exposer tout cela à partir d´une série d´interventions rue de Rome et rue de la Palud.

Le Protocole EHI (éradication de l’habitat indigne) signé avec l’Etat en 2003, a été reconduit en 2008 et ensuite prolongé jusqu´en 2016. De nombreuses règles étaient facteur de blocage et notre expérience et volonté commune a permis d’en lever certaines. Tout d’abord, au sein des procédures afin d’établir un modèle d’arrêté d’insalubrité et d’éviter les rejets des dossiers préparés par les services de la ville. Ensuite par la création d’une Commission départementale compétente en matière de Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST) spécialisée sur l’insalubrité. La création de ce CODERTS spécifique soutenue conjointement par la ville et le sous-préfet Roger Reuter a permis de fluidifier les procédures en accélérant les avis rendu sur l’état d’insalubrité des immeubles. Désormais les choses marchent beaucoup mieux mais sur tout cela, il a fallu tenir coûte que coûte.

Les choses continuent à avancer depuis notre bilan de 2012 : 500 immeubles repérés initialement, 310 immeubles diagnostiqués ; 42 immeubles réhabilités ; 53 sont en cours de réalisation ; 95 immeubles devant être traités dans les 2 ans. 417 familles ont été relogées dont 400 enfants. Pour un coût de 1,8 M€/an. Depuis ce bilan, l’opération EHI a encore permis la réhabilitation de plusieurs immeubles dans l’objectif de la mixité sociale. Et cette action va se poursuivre avec plusieurs livraisons déjà effectuées et d’autres programmées. 

Pour le 1er trimestre 2013, ce sont ainsi 10 logements étudiants (17/21 rue Curiol Marseille 1er), une résidence sociale de 9 T1 (19 rue de l’Arc, 1er), un foyer jeunes travailleurs de 8 logements en T1 (au 44 rue Nationale, 1er). Pour l’année 2013 nous allons encore livré du logement social conventionné, du logement étudiant et de l’accession sociale à la propriété.

 

Questions et avis soulevés par la salle : 

· Habitant du 22 rue des Feuillants, immeuble en PRI : des entreprises ont traité les parties communes, mais les travaux ont été effectués n’importe comment. Aujourd’hui l’état est dégradé. Quels contrôles des travaux sont effectués, puisque ce sont des travaux subventionnés par des fonds publics ? Quels garde-fous contre des entreprises travaillant au noir pour des marchands de sommeil ?

· Mme Fructus : J’ai souhaité que l’on réoriente notre intervention en arrêtant les PRI. Ils ont certes permis de démarrer les choses, de lancer une dynamique, mais j’ai plaidé pour un renforcement du programme d’action EHI car dans ce cadre le travail est bien fait et mieux contrôlé. Je suis quand même surprise par ce que vous me dites sur des travaux subventionnés qui ne seraient pas réalisés par des entreprises déclarées car l’ANAH ne paie que sur facture d’entreprises.

· Nourredine Abouakil  : L’association CVPT s’est créée sur la question de l’habitat indigne. En 1996-1997, on parlait de rénovation du quartier, soit on donnait un blanc seing, soit on soulevait le risque de chasser les habitants. Oui à la rénovation, mais avec un mécanisme d’observation, de réclamation et de saisine des tribunaux si nécessaire.

A l’époque, des centaines de personnes étaient délogées. Tout cela s’est fait avec des fonds publics et présentation de factures payées par la Ville !! Déjà en 1991 on proposait des bailleurs sociaux, or on a choisi les "défiscalisateurs", avec validité de travaux réduite, etc.

J’ai passé beaucoup de temps sur l’attention à apporter aux occupants. On n’en parlait pas, avant vous, on dispersait les locataires sans observer le droit au logement. C’est en 2007 que ça a changé, les services d’hygiène ou de péril ont contact avec les locataires, et peut vérifier ainsi si le propriétaire a engagé les travaux. La Ville est désormais plus vigilante concernant l´obligation de relogement des locataires par le propriétaire. La Ville a mieux compris que, même si les propriétaires ont l´obligation de relogement, et qu´en cas de défaillance de ceux-ci il est dans les fonctions de la Ville de les remplacer, il était impératif d’agir de façon à ce que les propriétaires remboursent. Il est important de protéger le locataire certes, il est important aussi d’adresser aux propriétaires un message clair comme quoi ils sont responsables du droit au relogement.

Face aux 500 immeubles repérés dans l´opération, les solutions de relogement ne sont pas à la hauteur. Au Racati un énorme projet de logements relais porté par ADOMA a été annulé par Délibération Municipale. À la rue Belle de Mai, des immeubles entiers devant être affectés au relogement restent vides et murés depuis longtemps. La restructuration du parc ADOMA à Belsunce notamment, a provoqué une diminution considérable de la capacité d´accueil. Au Jardin de l’Espérance, lorsque j’y suis allé il y avait 40% de logements vides, et pourtant les assistants sociaux se plaignent de ne plus trouver de logements relais pour les ménages. Comment expliquez-vous cela ?

Les personnes relogées le sont-elles dans des quartiers différents ou bien toujours dans les mêmes quartiers ? À ma connaissance on ne reloge jamais des ménages du coté de Malmousque ou des quartiers sud… En revanche on insiste toujours sur la nécessité d´attirer des habitants plus nantis dans les immeubles réhabilités au nom de la mixité sociale. 

· Mme Fructus : Dans la question du logement, il ne s´agit en effet pas juste de structure, mais surtout de vies. Les ménages sont ma priorité. Le relogement c’est le plus difficile car nous sommes dans l’urgence liée à l’insalubrité et au péril. Lorsqu´il y a besoin la Ville peut reloger temporairement les ménages dans des hôtels, même si elle n’a pas cette obligation. Mais il faut surtout accompagner les occupants et trouver des solutions de relogement définitif, et les offres dans le parc social sont très limitées. Il y a un parc relais de 130 places, hors ceux que gère le CCAS dans le parc social public de la ville. Au Jardin de l’Espérance, 40% de vacance est surprenant car c’est pratiquement plein. Je suis d’accord sur le fait qu’il faudrait accroître le parc relais. Je l’ai demandé à l’Etat. En 2008, c’est vous, Nourredine, qui m’aviez sensibilisée à la question de la responsabilité dans le relogement des propriétaires défaillants et de leur obligation au recouvrement des frais. Et je l’ai mis en œuvre.

Aujourd’hui la ville émet des titres de recettes systématiquement pour recouvrer les frais de relogement auprès des propriétaires. En effet je n´ai pas connaissance de relogements à Malmousque ou au Prado ! Mais je suis ici pour partager avec vous ma vision des choses, je tiens vraiment à ce qu´on fasse la mixité sociale. Par exemple rue Félix Pyat à Saint-Mauront où on a réalisé une belle opération d ´accession sociale à la propriété. Et sachez que bien que certains accédants viennent, nous rencontrons des difficultés à commercialiser l´ensemble. L’accession sociale à la propriété, avec le chèque 1er logement, est un outil efficace de mixité.

· Philippe Méjean : C’est un parcours du combattant. Mais, même si vous ne les aimez pas, il faut regarder les chiffres : pour 500 immeubles repérés en 2003, si à ce jour 42 réhabilités + 53 en travaux + 95 traités dans les deux années à venir (quid ?), font 200 logements en 12 ans ; et il en reste 300 ! On ne sait pas sur la base de quel bilan et de quelles perspectives le protocole a-t-il été prolongé jusqu’à 2016 ? Et pourquoi est-ce si long ? Quels sont les points de blocage (l’argent, etc.) ? Aussi, ne craignez vous pas que si les propriétaires bailleurs peu scrupuleux sont au courant d’être concernés par l‘EHI, cela ne provoque pas des situations délicates : stratégies d´éviction, par exemple ?

• Mme Fructus : J´ai mentionné avant la lourdeur des procédures, notamment d´expropriation, aussi les complications liée aux marchands de sommeil. Aussi, nous faisons une intervention dans la dentelle. Nous sommes conscients que nous n’arriverons pas à redresser 500 immeubles d´ici 2016, mais nous mobilisons toute notre énergie pour maintenir cette dynamique et ce mouvement de reconquête urbaine. Toutes les procédures sont engagées et les redressements se poursuivront au delà de cette échéance ce n’est pas du travail perdu !

· Jean Canton  : En 2003, lorsque j´étais au service de l´urbanisme, la liste des immeubles insalubres ou en péril a été très difficile à établir. On avait repéré 2 000 immeubles dans l´ensemble de la ville, le Protocole EHI n’en a retenu que le ¼. Et même ce quart là n’a pas pu être résorbé.

· Mme Fructus : La liste des 500 est pertinente. La mise en œuvre opérationnelle est de 2007 en réalité. Les immeubles ont été répartis entre les 2 concessionnaires, 50% chacun. Si on ne va pas jusqu’au bout, on va au moins faire les diagnostics, et on va proroger la concession jusqu’en 2016.

Pour savoir s’il manque de l’argent, on ne le saura qu’en fin de processus, lors des travaux. Mais avant, si vous pouvez intervenir pour faire en sorte de réduire les délais administratifs, faites-le ! Il faut réduire les délais, assouplir les procédures surtout, et rendre ces dossiers prioritaires. Par exemple que le Juge des Expropriations se déplace rapidement sur les lieux.

· David Mateos Escobar : Tout le monde est d´accord pour dire qu´il y a une amélioration dans la façon de traiter les relogements, même s´il reste beaucoup à faire. On est aussi d´accord sur le fait que les délais d´intervention s´accélérèrent et que la réhabilitation avance. Ce sont de vraies avancées qualitatives et quantitatives. Pouvez-vous nous donner des éléments du bilan opérationnel ? Autrement dit, quel type de logements produit-on après réhabilitation dans le cadre de l’EHI ? Combien de logements en accession, en accession sociale, en locatif libre, réhabilités par les propriétaires ?

Pensez vous que l´EHI contribue vraiment à produire une offre concurrentielle de celle des marchands de sommeil ? On constate qu´il y beaucoup d’accession mais pratiquement pas de logements sociaux locatifs par exemple. Compte tenu du faite que les bailleurs sociaux ne se lancent pas aisément dans des opérations de logement social en centre-ville et que la délibération de février 2008 concernant la production de logements sociaux n’a pas été mise en œuvre, comment produit-on du logement social en centre-ville ?

 

· Mme Fructus : Effectivement, cet outil n’est pas destiné à résoudre la problématique du logement social mais celle de l’habitat indigne. Par contre comme vous avez pu le voir dans notre bilan, cet outil nous permet de produire du logement social de qualité et de soutenir l’objectif de mixité sociale. De plus avec le bâti ancien on ne peut pas changer beaucoup de choses. Et la ZPPAUP nous bloque aussi. Il serait plus simple de détruire et reconstruire. D´autre part, je crois qu´en stimulant l’accession sociale on répond aussi aux besoins des marseillais tout en faisant de la mixité. Rappelez-vous que certaines communes voulaient faire en sorte que l’accession sociale soit comptabilisée dans le 20% de l´article 55 de la loi SRU.

Pour que vous vous rendiez compte du succès de la mesure unique mise en place par la Ville de Marseille avec le CPL, on est passé de 172 chèques 1er logement en avril 2008 à 4 000 à ce jour. En 4 ans, 4 000 familles sont devenues propriétaires pour la première fois grâce à ce dispositif. Pour rappel le chèque 1er logement est un dispositif porté par la ville qui permet à tout primo-accédant dont le plafond de ressource ne dépasse pas celui du logement social d’alléger les mensualités de remboursement de son prêt immobilier pendant 10 ans. C’est un vrai outil pour aider des ménages modestes à réaliser leur projet d’acquisition sur Marseille.

· Simon Imbert-Vier : La population actuelle du centre ville comprend de nombreuses personnes en situation extrêmement précaire, soumises aux marchands de sommeil. Par ailleurs, on a l´impression que lorsque la ville réhabilite elle revend ensuite les immeubles au lieu de proposer des logements sociaux locatifs adaptés aux besoins des habitants. Enfin, il y a quelques années on parlait d’environ 70 hôtels meublés à traiter, où en sommes-nous ?

· Mme Fructus : Le Protocole EHI est un bon outil pour favoriser la mixité sociale c’est à dire à la fois produire des logements sociaux car il en manque mais aussi permettre l’accession à la propriété dans des secteurs où le taux de logement est déjà très important. Dans certains secteurs il s’agit de rétablir l’équilibre en offre de logement, apporter un soutien à un public marseillais qui a commence un projet de vie devenir propriétaire et créer les conditions du vivre ensemble. Les organismes HLM ont réticents à intervenir en centre ancien, ça leur coûterait trop cher, du coup c’est Marseille Habitat qui intervient, en tant que concessionnaire pour réaliser des programmes de logements sociaux sur ces immeubles.

· Fathi Bouaroua : Dans le Protocole il fallait du logement social à partir d’hôtels meublés. On n’a pas répondu aux besoins en logement de ceux qui sont là. J’ai toujours vu des opérateurs publics d’aménagement en centre ville. La vraie question est : qu’est-ce qu’on veut faire ? Les masses financières enrichissent les uns, mais ne répondent pas à ce besoin. En un an, 12 644 personnes ont utilisé un dispositif d´urgence (hébergement, Médecins du Monde). La réponse n’est pas à la hauteur.

On a bradé le patrimoine acquis par la Ville depuis de longues années, cela aurait permis de faire beaucoup plus. Au lieu de cela, 200 immeubles, ce n’est pas grand-chose. Comment articulez-vous l’action EHI avec la nécessité de faire du logement social ? La question foncière est au cœur de la problématique. Il faut d’abord être propriétaire pour ensuite agir.

· Habitant voisin du 41 Bd Vauban, après une enquête publique à laquelle j´ai participé et qui stipulait que la réhabilitation de cet immeuble devait donner lieu à du logement social, l’immeuble a fini en accession à la propriété standard. Cette opération a été réalisée par Marseille Habitat. Je considère qu´il y a là un problème. Pourquoi cela s´est-il passé ?

· Mme Fructus : Dans ce cas précis, le cout de l’acquisition et le montant de la réhabilitation ne permettaient pas d’équilibrer économique une opération de logement social. C’est un problème d’équilibre budgétaire pour la SEM et pour la Ville. Il a donc fallu s’orienter vers une accession classique mais cet immeuble insalubre et dangereux n’aurait pu être réhabilité sans son passage au sein du dispositif EHI.

· Une personne de la CLCV  : Il y a des logements insalubres frappés par des arrêtés mais qui sont remis sur le marché, en l´état, sans amélioration. Lorsqu’il y a insalubrité, il y a mise en demeure, puis l’affaire est classée, il n’y a pas de suivi. Il y a un effet pervers lié au manque de suivi.

· Mme Fructus : Dans une opération classique de signalement d’un logement indigne, c’est ma collègue Françoise Gaunet qui suit cela ; les services se déplacent, un constat est fait, suivi d’un arrêté d’insalubrité. Pour les travaux on est dans un champ de relations multiples, propriétaires privés, locataires, le service d’hygiène fait son travail, ils déterminent la nature du péril, je ne connais pas précisément les délais de suivi.

· Nourredine Abouakil  : L’arrêté d’insalubrité conduit à des délais variables selon les travaux ; la remise sur le marché est interdite s’ils ne sont pas faits. Les tribunaux peuvent condamner, mais il y a aussi des propriétaires qui écrivent à la Ville pour obtenir un arrêté de péril. Par ailleurs le propriétaire ne peut plus demander les loyers s’il y a arrêté d´insalubrité.

· Question : Les chiffres concernant le bilan sont les mêmes chiffres que ceux avancés lors de la conférence de presse de 2012

· Mme Fructus : Le bilan était en effet celui de 2012. Par contre comme précisé dans la lettre EHI "Autrement" de janvier 2013 d’autres opérations ont été livrées ou sont en cours de livraison : -17-21 rue Curiol – 13001 : 10 logements étudiants en location (1er trimestre 2013) -19 rue de l’Arc – 13001 : une résidence sociale de 9 T1 (1er trimestre 2013) -44 rue Nationale – 13001 : un foyer jeunes travailleurs de 8 logements T1 etc.

· Question : Les chèques 1er logement s’adressent à une population spécifique, soit des jeunes ménages, soit des étudiants dont les parents payent l’acquisition, il s’agit là d’une mixité toute relative.

· Mme Fructus : NON ! Le chèque 1er logement est un dispositif porté par la ville qui permet en lien avec les banques partenaires d’alléger pendant les dix premières années les mensualités de remboursement du prêt immobilier souscrit par des primo-accédants. Les conditions pour pouvoir bénéficier ne sont absolument pas liées à l’âge ou au statut d’étudiant.

Ce dispositif est accessible à tous primo-accédant sur Marseille dont le plafond de ressources ne dépasse pas le plafond de ressources PLS et qui s’engage à occuper son logement à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans. De plus le logement acquis doit se trouver sur Marseille et répondre aux normes minimales de décence (nombre de pièces adaptées, bon état général, étiquette écologique inférieur à E dans l’ancien et construit aux normes BBC dans le neuf).

· Question : Le Protocole EHI nous contraint formellement à 25%, c’est écrit comme tel.

· Mme Fructus : C’est exact mais 25% de logements sociaux c’est aussi une incitation à réaliser d’autres produits de sortie comme l’accession sociale à la propriété ou les logements étudiants et ce afin de répondre au mieux aux besoins de la ville.

 

Jean Canton, président de CVPT remercie madame Arlette Fructus. La séance est levée à 20h.

 

 

 

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