Compte-rendu - 24/06/2013

" Produire du logement social : les difficultés de mobiliser du foncier et la logique des promoteurs immobilier "

 

Version:1.0 StartHTML:0000000243 EndHTML:0000044029 StartFragment:0000006333 EndFragment:0000043993 SourceURL:file ://localhost/Users/dcarriere/Library/Mail%20Downloads/Bayer-Mareri%20PV%2020-3-13%20%20XL-NG%20corr%20Mareri%2024-6-13.doc

Le 7ème Rendez-vous d’Un Centre Ville Pour Tous 2012-2013

 

Mercredi 20 mars 2013

Sur

 

" Produire du logement social :

les difficultés de mobiliser du foncier et la logique des promoteurs immobilier "

 

Avec :

Monsieur Emile BAYER

Directeur général de l’EPF par intérim

Monsieur Jean-Pierre MARERI

Auteur d’une étude sur les grands acteurs fonciers et immobiliers en PACA

 

 

Rappel du cadrage CVPT :

 

L’Etablissement Public Foncier régional (EPF) est un outil conçu pour mobiliser du foncier afin de produire les logements nécessaires en quantité et en qualité.

Il sait repérer les parcelles disponibles, négocier et préempter, il sait surtout anticiper pour acheter le terrain très en amont du projet opérationnel alors qu’il n’est pas encore trop cher, et préserver ces terrains laissant ainsi la collectivité publique définir ses projets de construction.

Mais, en tant qu’outil partenarial, il ne peut intervenir que si les communes et les intercommunalités font appel à lui.

 

Au niveau de la métropole marseillaise, il est important d’analyser les besoins en matière de logement afin d’évaluer le chemin qu’il reste à parcourir en matière de production de logement social.

 

De leur côté, les promoteurs immobiliers ont des objectifs qui leurs sont propres, qui correspondent à des logiques de marché pas toujours en phase avec les politiques publiques.

 

Or la demande en logement social et très social est massive à Marseille.

 

Nous nous interrogerons sur les multiples obstacles qui contribuent à ne pas répondre à la bonne hauteur à cette demande, en donnant la parole à :

 

Emile BAYER :

 

L’action foncière en soi n’a pas de sens, elle doit être au service d’un projet. Sa légitimité est fondée sur des projets d’intérêt général, liés au renouvellement urbain et à la lutte contre l’étalement urbain.

L’Etablissement public foncier régional a été créé en décembre 2001 (nous avons fêté en septembre 2012 sont dixième anniversaire). Même s’il a été créé avant le Grenelle de l’Environnement, il s’inscrit dans les prémisses du « développement durable » qui lui est lié.

Ses missions sont d’intervenir dans 4 directions : les grandes agglomérations (qui comprennent les 4/5 des habitants de PACA), le haut pays (villes petites et moyennes), le développement économique, et enfin la protection des espaces naturels et agricoles remarquables et des risques naturels et technologiques.

Dans les agglomérations, pour créer la ville sur la ville, il nous faut soutenir la production de logements, favoriser les projets d’ensemble dans un souci d’économie de l’espace, et accompagner les grands projets comme les OIN (Euromed et plaine du Var à Nice), ITER et les pôles d’échange (comme l’aéroport de Marignane aux confins de 2 agglomérations).

En 2002, il n’y avait que très peu de documents planificateurs, comme les PLH, pour diriger les activités de l’EPF. Les montées en charge se sont faites en 2005 puis 2009. Aujourd’hui, les engagements financiers cumulés (Autorisation de programme 2012) s’élèvent à 826 millions d’euros, on pense atteindre le milliard fin 2013. Proportionnellement, les acquisitions s’élevaient fin 2012 à 80 millions d’euros, correspondant à une capacité de 2700 logements ; en 2013 nous prévoyons 110 millions d’euros d’acquisitions pour 3500 logements, soit 10 % environ de la production régionale de logements (PACA a besoin de 40 000 logements/an, dont 10 000 logements sociaux).

 

En 2007, peu de reventes étaient engagées ; en 2012 les terrains ont été revendus pour 22 millions d’euros (prix coûtant + portage), représentant la capacité d’environ 1 000 logements.

 

A l’origine, il était prévu de revendre directement aux collectivités locales (clause de garantie) ; désormais, nous revendons directement aux opérateurs désignés par ces collectivités, sur la base d’un appel à projet permettant de développer un parti d’aménagement, un programme et un bilan (avec des logements de plusieurs statuts : libres/sociaux/intermédiaires, avec en général 40 % de logements conventionnés). Le coût est en général neutre pour la collectivité. L’EPF est un « passeur » de foncier.

 

L’EPF est un EPIC d’Etat (établissement public industriel et commercial), aux caractéristiques hybrides (à la différence des EPF « Borloo » créés après 2005 où figurent des intercommunalités dans le CA) :

§ car la gouvernance est entièrement entre les mains des collectivités : le CA est composé de 10 représentants du conseil régional, des représentants de chaque département, au prorata du poids de population (les BdR ont 9 représentants), les chambres consulaires. Un prochain décret modificatif devrait permettre d’ouvrir le CA de l’EPF aux intercommunalités. Le CA est un lieu de débats stratégiques entre les partenaires publics, où les décisions sont prises à l’unanimité.

§ Par ses ressources : le financement de l’EPF se fait sur la base d’un impôt qui lui est spécifique, la TSE (la Taxe Spéciale d’Equipement), dont la loi de Finances fixe le plafond (actuellement de 50 M€/ans), mais chaque Conseil d’Administration délibère sur le montant nécessaire à mobiliser à l’intérieur de ce plafond. Cette fiscalité permet la revente du foncier à prix coûtant (prix d’origine + frais de gestion + taxes foncières+ frais de portage). 80 % des moyens financiers de l’EPF sont mobilisés sur le logement.

 

La problématique du Logement :

La Région est créatrice d’emplois (depuis les années 2000, la région PACA a une moyenne de création d’emplois supérieure à la moyenne nationale), la plupart en Bouches du Rhône et dans les Alpes Maritimes (aussi dans une moindre mesure dans les 2 Alpes et dans le Var). C’est l’ensemble de l’espace régional qui est sous tension.

 

Or il y a une forte dichotomie entre l’indice de revenu des ménages qui évolue modérément) et les prix de l’immobilier, qui progressent considérablement depuis 2000 ; la région PACA a effectué par ailleurs un véritable décrochage à la hausse par rapport au rythme d’évolution du nombre de salariés privés par rapport à la moyenne nationale. Dans le même temps, au niveau national, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, et se sont fortement déconnectés des revenus des ménages (ce n’est pas une spécificité PACA, c’est national).

 

2012 entre dans un nouveau cycle. En témoigne le graphe de l’évolution des prix du neuf (bleu) et de l’ancien (en rouge) : en 2000, les prix de l’ancien ont considérablement augmentés, proportionnellement au neuf, par effet d’aubaine.

On doit noter 2 choses :

- 70% des ménages des BdR gagnent moins de 3 500 €/mois, ce qui les rend éligibles au logement social

- Pour une famille de 3 personnes, le revenu médian dans les Bouches du Rhône est de 2000 €/mois. Ce revenu ne lui permet pas d’accéder à la propriété.

- Or, le prix moyen des logements privés neufs est de 3 750 €/m², et le prix moyen de l’ancien est d’environ 2 540 €/m², équivalent au PLS.

Ainsi, le prix moyen des logements neufs ne concernent que 25 % des ménages de PACA : c’est peu ! Les autres ménages doivent se débrouiller avec le parc ancien existant ; d’où l’importance croissante du logement social, l’importance de créer une offre adaptée aux revenus moyens des ménages.

De plus la quantité de logements sociaux construits est largement insuffisante. Un indice parmi d’autres, en 2010, les communes de PACA ont dû verser 11 millions € de taxes pour non respect du seuil de 20 % de logements sociaux exigés par l’article 55 de la loi SRU (pour 5 millions d’habitants), alors qu’en Ile de France ces prélèvements ne se montent qu’à 6,17 millions € (pour 10 millions d’habitants).

La région PACA est fortement créatrice d’emploi et faiblement créatrice de résidence principale, d’où un déficit conséquent emplois/logements.

L’indice de constructions neuves de logements/nombre d’emplois, laisse apparaître un fort déficit, particulièrement à Aix et Sophia Antipolis.

Enfin, l’indice de construction de logements/1000 habitants, indique des zones de production de logements extrêmement contrastées : le centre Var (17 logts/1000 hab), la CPA et MPM (6 logts/1000 hab), chiffres 2009. Les PLH, dans leur ensemble, ont des objectifs insuffisants à l’échelle régionale, (en moyenne 6 logts/1000 habitants) par rapport aux objectifs fixés par l’Etat, de 8 à 9 logts/1000 habitants ; cet écart de 2 est conséquent et creuse le fossé avec le temps. Par exemple, pour MPM qui comprend 1 million d’habitants, si l’on applique le ratio, il manque 2000 logts/an. Les objectifs insuffisants de programmation de logements dans les 5 grands EPCI, a pour effet de reporter la charge de construction sur les territoires adjacents.

En 2005, les cartographies établies par l’INSEE montraient une « évasion » des habitants vers les couronnes péri-urbaines ; en 2009 ce sont tous les pôles urbains qui « exportent ». C’est un peu le jeu des « chaises musicales » : les habitants des Alpes Maritimes fuient vers Fréjus, et les habitants de Fréjus fuient vers Draguignan. La tension foncière met en mouvement tout le territoire.

Enfin, l’indice de constructions de logements/parc de logements existants, indique que la production de logements en diffus se poursuit, au détriment de l’espace agricole.

 

Jean-Pierre MARERI :

 

En 15 ans de 1990 à 2005, le prix du m² du logement a été multiplié par 2,5 alors que les salaires ont été multipliés par 1,8.

L’étude date de 2005. Elle développe 3 aspects principaux :

1. La hausse exceptionnelle des prix du foncier et de l’immobilier

2. Le délitement de la construction des logements sociaux, qui s’effondre

3. Le phénomène de financiarisation du logement.

 

En 2005, on ne construisait pratiquement plus de logements sociaux (68 300 logements sociaux financés au niveau national), depuis le financement s’est développé jusqu’à atteindre 130 600 en 2010).

Au niveau national, les bailleurs sociaux ont actuellement d’énormes difficultés à se mobiliser : d’une part ils n’arrivent pas à boucler leurs plans de financement (il manque 1,4 milliards d’euros pour passer de 80 000 à 120 000 logements sociaux), d’autre part ils n’arrivent pas à trouver du foncier. De ce fait, ils sont surtout des gestionnaires de leurs patrimoines.

 

Au niveau régional, le logement social est d’autant plus en crise qu’ils et soumis à une double pression, des prix immobiliers et fonciers élevés pour lesquels le littoral est un accélérateur de l’augmentation et les loyers libres élevés perturbant la fixation desloyers sociaux (écart maximum de 20%).

Les organismes HLM vivent une crise sévère.

 

Il y a 4 catégories de promoteurs immobiliers :

1- Les grands promoteurs complets intégrés : 2 co-leaders : Nexity (filiale de Banque Populaire + Caisse d’Epargne) ; Bouygues immobilier (5% de la production logements en PACA) ; ICADE (filiale de la CDC)

2- Les promoteurs multi-spécialisés : sur le marché du logement et des bureaux (Promogim, Kaufmann & Broad, Eiffage, Marignan, Meunier, Coprim-Sogeprom, Cogedim) ou "commercialisateurs" auprès d’investisseurs (pour l’accès aux produits défiscalisés)

3- Les promoteurs sociaux : Erilia ; Copag (filiale du CIF)

4- Les promoteurs régionaux

Auxquels s’ajoutent des promoteurs de résidences, des constructeurs de maisons individuelles, etc.

 

Les 1ers sont des promoteurs opérateurs complets parce qu’ils assument tous les aspects de la promotion : promotion privée, aménagement foncier (lotissements), immobilier d’entreprise, prestation de services immobiliers, mais aussi logement social

Les promoteurs opérateurs complets ne font plus seulement du logement, ils s’engagent dans de véritables opérations d’urbanisme.

Lorsque la situation est plus difficile pour eux, les promoteurs vendent à prix décôté à des bailleurs sociaux, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou hors VEFA, c’est à dire qu’ils vendent à moindre prix certes mais avec une rentabilité minimum.

Les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif constituent une aide indirecte substantielle pour les promoteurs immobiliers.

 

Il y a quelques notions importantes à connaître régissant la promotion immobilière :

Le compte à rebours : La charge foncière est en fait l’inconnue à calculer à partir des autres prix (coût de la construction, frais et marge bénéficiaire) qui eux sont évaluables aisément. Par ce système, le prix foncier n’est qu’une déduction des autres prix.

L’effet de levier  : L’augmentation du prix de l’immobilier entraîne une augmentation des prix du foncier plus que proportionnelle.

L’effet de cliquet : Quand les prix fonciers montent, le prix des logements montent de plus en plus vite, mais lorsque les prix fonciers baissent, les prix au m² bâti ne descendent pa. Les propriétaires fonciers font de la rétention quand ça baisse. Il y a alors chute notable des transactions foncières.

 

Les bailleurs sociaux sont eux aussi soumis à ces mécanismes. Le logement social est peu à peu livré aux lois du marché.

Ainsi, le logement devient de plus en plus un produit financier, c’est le processus de financiarisation du logement. Certains promoteurs ne font que du court terme, c’est-à-dire de la course à la plus-value.

Questions et avis soulevés par la salle : 

Mais il y a des dynamiques locales qui font diminuer la différence : en 2008, les promoteurs ont vendu aux opérateurs de logements sociaux 30 000 VEFA (vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire de la vente sur plans, mode de production favori des promoteurs privés de logements ; dispositif, encadré par la législation, permettant de préfinancer la construction et diminuant, par là, le coût final du logement).

 

Emile Bayer : Aujourd’hui, particulièrement dans le Var, des promoteurs se sont engagés sur un foncier cher ; or, l’effondrement de la commercialisation des logements les amènent à délaisser ce foncier, à vouloir sortir de ces promesses de vente sans y perdre trop d’argent. L’EPF procède alors, après analyse (et notamment réflexion sur un projet économe en espace et assurant une mixité sociale, et pratique d’un plan de financement sur la base d’un compte à rebours) à une reprise du foncier, mais à prix moindre, souvent de – 40%. Le marché s’infléchit.

 

Sur le centre de Marseille, les interventions de l’EPF apportent des résultats actuellement sur l’extension d’Euroméditerranée. Notre action foncière consiste en une connaissance fine du marché et des existants (habitants et entreprises) et une pratique maintenue de régulation (par le droit de préemption). L’EPF est un outil. Est-il mobilisé sur les périmètres de l’Opération Grand centre Ville menée par la SOLEAM : peut-être .. ? Plutôt mobilisé sur toute la façade maritime nord, depuis 8 ans ; aujourd’hui, on parle d’étendre nos interventions plutôt sur Château-Gombert et Sainte Marthe.

Mais il faut savoir que l’action foncière coûte cher, et il est nécessaire de faire jouer le marché pour payer les équipements. Par contre, les résultats sont visibles : je prends l’exemple des Docks Libres, nous avons assuré une stratégie de préemption systématique sur ¾ des ventes du secteur pendant 2 ans, ce qui a eu un impact colossal sur le marché car d’une part cette action a eu pour conséquence de créer des références dont France Domaine se sert par la suite dans les procédures d’expropriation, et d’autre part le marché a entendu le message et les prix se sont modéré.

 

Et aussi

31/03/2017
Un Centre Ville Pour Tous a besoin de vous !(Invitation aux adhérents, sympathisants et partenaires)

10/07/2017
Quelle concertation à La Plaine ?()

26/04/2017
Programmation Anah en PACA pour 2017(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

2/05/2017
Les chiffres-clés du logement en PACA en 2015(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

3/12/2015
"Rue de la République : où en est-on ?"(Compte-rendu de réunion du RV CVPT)

Lettre d'information

Vous pouvez vous abonner gratuitement ici à la liste de diffusion de Centre Ville Pour Tous.


Association "Centre ville pour tous"
Cité des Associations
BP n° 241
93, la Canebière
13001 Marseille

Contact

Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0