Compte-rendu - 24/06/2013

"Le PLU de Marseille face aux "réserves" émises par le Commissaire enquêteur "

 Le 8ème Rendez-vous d’Un Centre Ville Pour Tous 2012-2013 

Mercredi 10 avril 2013 

sur

 

"Le PLU de Marseille face aux "réserves" émises par le Commissaire enquêteur "

 

Avec :

Jean CANTON, urbaniste

Jean-Philippe BEAU, urbaniste

 

 

Rappel du cadrage CVPT :

 

Notre association a formulé de nombreuses remarques - en matière d’habitat et pour le centre-ville - sur le contenu du Plan Local d’Urbanisme de Marseille, tel qu’il apparaît dans le document transmis par la Communauté Urbaine de Marseille Provence Métropole.

Fort de notre agrément d’ALUA (association locale d’usagers) et des analyses que nous avions formulées pour les documents de niveau supérieur que sont le Schéma de Cohérence Territorial de MPM et du Plan Local de l’Habitat de la CUM, nous avons souligné les graves insuffisances du projet de PLU : 

- L’insuffisance des réserves aux sols pour répondre aux besoins en logement social sur l’ensemble de la ville, alors même que la programmation de logements sociaux inscrite dans le PLH est loin d’être à la hauteur des besoins ;

- L’inexistence d’un véritable choix de mixité en matière de logement pour le centre ville, susceptible de s’inscrire dans un vrai projet urbain pour le centre de Marseille.

Le Rapport du Commissaire enquêteur du 8 février 2013 reprend une bonne part de nos critiques.

Il a émis sur ces points des "réserves" qui ont une force juridique sérieuse.

La Ville et la Communauté Urbaine doivent porter les corrections nécessaires sur leurs documents d’ici le mois de juin 2013.

Nous ne sommes pas face à une copie à corriger, nous sommes plutôt face à une réflexion de fond sur les équilibres sociaux de cette ville et sur l’avenir du centre ville.

 

Jean-Philippe BEAU :

Notre exposé concerne la révision du PLU et le rapport de la Commissiond’Enquête. Le PLU se doit d’être compatible avec le PLH et le SCOT. CVPT a participé à l’enquête publique dans son seul champ d’intervention (droit au logement et d’un cadre de vie urbain conforme aux attentes et aux besoins de la population résidente, en matière de rénovation immobilière et d’aménagement urbain, en termes d’équipements collectifs d’intérêt général, de transports collectifs et de services publics de proximité). Les observations de l’avis de CVPT sur le PLU portaient sur :

  • l’absence de mesure contraignantes pour pallier l’insuffisance et la mauvaise répartition des logements sociaux (40% au nord et 5% au sud)dans la ville.
  • et l’absence de projet de centre-ville ; le centre-ville de Marseille justifie que l’ensemble des actions mises en œuvre (transports, qualité de vie, habitat, etc..) soient explicitées dansun projet global, qui n’existe pas aujourd’hui.

 

Suite à notre avis sur le SCOT en 2012, M.P.M. nous a entendu, et une partie de nos propositions ont été retranscrites dans le SCOT, sous forme de prescriptions qui s’imposent au PLU : avec des objectifs de mixité sociale, 20% ou plus de logements sociaux, le rééquilibrage territorial, la nécessité d’utiliser les outils réglementaires ; la promotion de la mixité fonctionnelle, du « vivre et travailler avec des services et des équipements inhérents » ; et la traduction de ces objectifs « en facilitant l’émergence de projets urbains et d’orientations d’aménagements ».

Le PLU ne contient pas de mesures règlementaires permettant d’imposer des logements sociaux comme le prescrit le SCOT. Bien quele PLU soit de la compétence de la Communauté Urbaine la Ville de Marseille conserve la mainmise, et ce PLU là n’est pas intercommunal . Pour échapper aux contraintes du Grenelle de l’environnement qui impose que les futurs PLU soient intercommunaux, il doit être validé définitivement avant le 1er juillet 2013, ce qui ne permet pas d’aborder toutes les questions avec l’ampleur qui conviendrait, notamment l’habitat et les transports.

 

Jean CANTON :

Notre statut d’association dotée de l’agrément d’ALUA nous a permis de déposer un avis circonstancié sur le SCOT l’année dernière : le SCOT donnait l’impression d’être écrit à la chaîne, rempli de poncifs, et manquait de personnalisation ; par ailleurs, le centre nécessite un vrai projet urbain, c’est le centre historique de la ville, le centre de la Communauté Urbaine et de la métropole (c’est un centre-ville pas ordinaire, atypique, avec des vagues d’immigrations fortes ; c’est aussi un poumon économique avec le marché de Noailles ; le problème du mal-logement est important, aussi la déficience en équipements publics, l’indigence en espaces publics, la présence de rats , etc.). Notre avis sur le SCOT portait sur la nécessité de sauvegarder et maintenir un habitat diversifié, et de donner la parole aux habitants (« la maîtrise d’usage »). Le Document d’orientations Générales (DOG) a répondu sur ces prescriptions, en 2011.

 

CVPT constate que, dans le PLU :

  • aucune mesure juridique n’a été prise pour imposer la mixité sociale : les réserves pour logements sociaux, ou les servitudes de logement social (avec %). Or le marché ne régule pas les prix qui continuent de monter, a contrario de ce que prétendent les dirigeants de la Ville de Marseille, sauf si des contraintes existent.
  • Il est dessiné dans le PLU une « zone de cohérence du projet Grand centre Ville », de 1 000 hectares et 35 sites. Ce projet Grand Centre Ville, composé de 35 pastilles qui s’engagent mollement, par la SOLEAM, mais manque cruellement de liens avec les transports, les équipements et les commerces et activités artisanales, et de cohérence entre les espaces publics. Il a été question de vendre l’îlot des Feuillants ; un projet d’aménagement sur l’îlot Korsec (la réunion publique s’est mal passée ; pas de logement social prévu) ; d’autres consultations sont engagées pour l’aménagement de Plaine/Cours Julien/Lodi et dernièrement de Noailles/Marché des Capucins. Ces consultations par appels d’offres ne demandent malheureusement pas de diagnostic préalable aux intervenants sollicités ! Jamais on ne parle des habitants, des "gens" ; on fait seulement de l’analyse urbaine (en fait, l’analyse des seules transactions immobilières et la caractérisation des mutabilités). SOLEAM n’a qu’une formation immobilière (il n’y a pas de sociologue, pas d’économiste, etc.).

La Commission d’enquête du PLU a émis un avis favorable, avec des réserves (à lever sinon l’avis devient défavorable) concernant la mixité sociale, en objectifs quantitatifs et géographiques, et des recommandations (que MPM peut ne pas suivre).

Favoriser la mixité sociale reviendrait à imposer aux constructeurs privés d’appliquer une contrainte de 20% de logements sociaux (donc des logements vendus moins chers à des bailleurs sociaux) sur chacun des programmes de construction de logements. Pour des raisons commerciales et financières, le promoteur vend en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement : processus encadré par la législation, qui consiste à commercialiser les logements sur plans, avant le démarrage des travaux, et d’appeler les fonds auprès des acheteurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; ça permet de minimiser les charges d’emprunt, donc de baisser, normalement, les coûts donc les prix de vente). Depuis 2005, par ce biais les bailleurs sociaux ont progressivement abandonné leur maîtrise d’ouvrage propre, et construisent beaucoup moins aujourd’hui. On peut craindre aujourd’hui, avec la chute de la promotion privée qui s’annonce, une diminution de fait de la production de logements sociaux.

Ce qui manque cruellement, c’est une politique foncière qui stabilise les prix dans le temps, et permet des projets urbains. Le PLU est un segment d’une problématique générale de l’habitat, bien plus vaste.

CVPT aujourd’hui continue son action sur l’élaboration d’un projet urbain « sensible » pour le centre ville : avec des morceaux de textes, des témoignages, des photos, des listes de livres, le relais sur des initiatives locales (comme l’appropriation des rues par l’installation de pots de fleurs visant à végétaliser ces espaces), une pétition pour plus d’écoles maternelles et primaires, peut-être en fin d’année un forum public ; il s’agit de capitaliser les réflexions diverses.

CVPT s’interroge également :

  • sur la répartition des logements sociaux : ceux au titre de l’article 55 de la loi SRU : (PLAI et PLUS (avec un loyer à hauteur de 5 €/m²/an) , PLS que les dirigeants de la ville veulent prioriser au nom de la « mixité sociale » jusqu’à 25% (avec un loyer à hauteur de 8 €/m²/an) ; aussi les PLI Logements Intermédiaires (avec un loyer à hauteur de 5 €/m²/an) ; et aussi les PSLA (Prêt Social et Locatif en Accession)
  • l’effondrement récent de la production de logements sociaux : elle a en effet chuté de 41% entre 2011 et 2012 sur le territoire de MPM (les logements sociaux livrés sont passé de 1 367 en 2011 à 805 en 2012, là où le PLH demande la construction de 1500 logements sociaux par an). On sait que le point mort des logements à Marseille (nombre de logements à créer pour absorber les excédents naturels liés à la décohabitation, aux divorces, etc.) est de 3000 / an.

 

Questions et avis soulevés par la salle : 

Existe-il un « jury » qui vérifie la levée des réserves émises sur le PLU ?

Le « jury » c’est vous ou moi, par l’intermédiaire d’un recours, ou le Préfet par son contrôle de légalité. De notre point de vue, un document devant comporter des corrections aussi importantes, devrait être à nouveau soumis à enquête publique avant d’être définitif.

- Concernant les surfaces commerciales, le PLU indique-t-il quelque chose ?

Le PLU n’indique rien sur les surfaces commerciales existantes ; seuls des linéaires de maintien de surfaces commerciales sont positionnés, dans des noyaux villageois la plupart du temps.

Par contre, il faut mesurer l’impact futur des grands projets commerciaux : Terrasses du Port + commerces sous la cathédrale la Major (60 000 m²), autour du Vélodrome (25 000 m² environ) ou à la Capelette (25 000 m² environ), ce n’est pas rien, d’autant plus qu’on constate aujourd’hui un décrochage de la courbe de consommation par rapport à celle de la production de surfaces commerciales, décrochage inquiétant. La société évolue vers des surfaces de ventes qui ne seraient plus que des surfaces d’exposition, ou de stockage (d’où une baisse de besoin de surfaces commerciales). Parallèlement, tout est fait pour rentabiliser les bureaux.

Enfin, on ne rend pas le bord de mer aux marseillais.

Il y a un excès de construction des locaux commerciaux, à la seule rentabilité financière, mais qui met en péril les commerces du centre-ville. On est en train de construire une « bulle commerciale » qui va entraîner des faillites. Rue de la République, la commercialisation des commerces ne marche pas bien ; et c’est le règne des franchisés, les commerces de proximité ne sont pas investis ni valorisés.

L’ancien POS ne permettait pas d’influer sur ces projets commerciaux, car ceux-ci n’étaient pas stratégiques. La boîte à outils du PLU est plus importante aujourd’hui (contrôle des stratégies plus complexes ; moyens plus puissants, mais si on veut bien les utiliser).

- Concernant les Orientations d’Aménagement ?

Ces OA jettent les orientations minimales d’organisation du territoire. C’est un document intéressant. Très probablement la Ville va sortir une OA sur le Centre-Ville.

- Concernant l’article de la Provence, sur la résidence la Millière en risque « Seveso » ?

Le PLU ne fait qu’appliquer les règles en la matière.

Le PLU donne ou enlève de la valeur au terrain. C’est la Collectivité publique qui décide de cette valeur. Le phénomène de la « rente foncière » (augmentation soudaine de la constructibilité d’un terrain, et donc de sa valeur, sans aucune plus-value réelle) suscite des convoitises et des pressions qui influencent la Collectivité organisatrice du PLU. Nous avons là une perte sociale de sens de cette valeur, on peut parler ici d’enrichissement sans cause.

A ce propos, la révision du POS de 2000 a été meurtrière, en ouvrant brutalement des terrains non équipés à la construction ; le prix des terrains a flambé. Le POS était devenu un outil de clientélisme politique.

Concernant la perte de terrains agricoles sur le territoire de la Communauté Urbaine ?

Nous avons perdu 2 700 hectares depuis 2008, et 2 100 hectares de terres naturelles (Région ou CUM ?? ; ça fait beaucoup pour la CUM ???

La loi SRU, de laquelle doit s’inspirer le PLU, a une politique de concentration. Dans certains zonages, les règles de construction n’ont plus de COS.

Le POS de Marseille est né en 1976 ; à partir de cette date, les communes ont commencé à planifier leur territoire. Le PLU actuel ne revient pas sur le passé. Les anciennes zones Nb (zones sans réseaux, sans équipements, où la construction était conditionnée par une surface minimale de parcelle, et parfois la réalisation de réseaux ou d’assainissement à la parcelle) n’existent plus ; elles ont été remplacées par des zones agricoles, ou des ZAU (Zones à Urbanisation Ultérieure ; qu’il est nécessaire d’équiper et de définir un projet avant d’ouvrir à la constructibilité).

- Quelles solutions ?

Il y a plusieurs solutions envisageables :

  • dissocier la propriété du sol de celle du bâti, comme dans d’autres pays ;
  • revoir une fiscalité plus judicieuse. Voir à ce propos le rapport rendu au gouvernement en février 2013 - Comment les collectivités pourraient intervenir sur les prix de l’immobilier ? De Alain Trannoy et Etienne Wasmer.
  • Modifier les règles d’évaluation des terrains par France Domaine
  • les ZAD d’autrefois permettaient que France Domaine évalue les terrains selon les usages une année avant la création d’une ZAD, c’est à dire sur la base de l’usage des sols avant aménagement. Aujourd’hui ce n’est plus le cas, l’évaluation se fait selon les références du marché à la date de l’estimation, même si elles sont artificielles ou aberrantes ; et les ZAD n’existent pratiquement plus. A Marseille une ZAD a été créée sur la « façade maritime nord », avec l’EPF comme acteur. Nous en avons parlé lors du précédent débat, avec Emile Bayer le directeur de l’EPF.

 - Comment le PLU réglemente le mitage du territoire ?

Par deux outils, qui existent dans ce PLU :

- la réglementation de zone ZUM : Zone à Urbanisation Minimum (qui présente un COS extrêmement faible, de l’ordre de 0,07 ou 0,12, ne permettant qu’une extension d’un pavillon (pour une chambre supplémentaire, par exemple) sur une parcelle très grande (taille minimum requise).

- et l’Orientation d’Aménagement des Franges.

- Quel est le plan B concernant les réserves émises pour ce PLU ?

Imposer des emplacements réservés (il semblerait que l’AGAM les aurait déjà en partie définis), ou bien une servitude de logements sociaux.

Et si ce n’est pas fait ? CVPT réfléchit à ce que sera sa réaction (recours gracieux ? Recours contentieux ? Demander au Préfet d’appliquer son contrôle de légalité ?).

En dehors du périmètre d’Euroméditerranée, combien de logements sociaux sont construits ? ?

Le PLH prévoit 25 000 logements en 10 ans …

Il faut noter que l’augmentation de population de Marseille provient essentiellement des environs. Et que le solde migratoire n’est pas le reflet de mouvements internes de population très importants.

 

 

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