Marseille Provence Métropole - 19/11/2013

Etats Généraux du Logement

5 novembre 2013

Etats Généraux du Logement - 05 novembre 2013

Synthèse CVPT-

 

BILAN 2012 DU PLH 2012 – 2018

 

PRESENTATION (Elus, ARHLM, AGAM) :

 

4 points essentiels à retenir dans l’abondance des chiffres (et des moments de pédagogie) :

  • la production 2012 de logements est proche des objectifs du P.L.H. :

◦ 5600 logements réalisés (p.11) soit 88% des objectifs du PLH (6300 logements ; p. 15)

◦ 9000 logements autorisés (p.11)

◦ à noter que sur le diagramme représentant l’évolution des autorisations de construire et des réalisations de logements entre 2006 et 2012 sur le territoire de M.P.M., on voit bien que, quelques soient les variations du nombre d’autorisations (entre 4500 et 9000), la courbe des réalisations quant à elle reste stable (entre 5000 et 6000 logements/an). Il aurait été plus signifiant de présenter le nombre de mises en chantier.

  • Marseille intra-muros représente 82% de la production globale de logements sur le territoire de M.P.M. : de 79% à 86% selon les 7 dernières années (Synthèse bilan)
  • logements sociaux  :

◦ financés en 2012 : 804 logements (p.22) soit 41% des objectifs du PLH.

Dont 478 logements PLUS-PLAI + 326 PLS

◦ construits et livrés en 2012 : 1074 logements (p.28) soit 55% des objectifs du PLH

  • lent déclin du nombre de logements sociaux financés depuis 2009  : 1979 logements en 2009 / 1551 logements en 2010 ; 1367 logements en 2011 et 804 logements en 2012. Sans comprendre pourquoi...
  • l’ARHLM demande du logement intermédiaire … ?

3 paradoxes présentés mais sans explication ni compréhension, avec même un certain désarroi :

- nb logements autorisés : augmentation sur MPM alors que baisse en France

- nb logements réalisés en 2012 : supérieur de 10% à la moyenne des années 2006-2011

- nb logements sociaux financés : 55 % des années précédentes ; 41% des objectifs 2012 ; perte de 300 par an depuis 3 ans.

Le comparatif est douloureux avec 3 grandes villes comme Lyon, Nantes, Bordeaux qui, dans un contexte morose de production de logements, font une excellente année concernant les logements sociaux par rapport aux objectifs annoncés (de là à tirer la conclusion que les objectifs du PLH de MPM sont trop ambitieux !.. alors que nous disions qu’ils sont insuffisants à répondre aux besoins !)

L’enjeu se corse : le gouvernement a décidé d’augmenter les objectifs de production de logements sur 4 régions : l’Ile-de-France ; PACA (soit 6000 logements supplémentaires) ; Aquitaine ; Rhône-Alpes (D.Hoorens).

Parmi les perspectives ... : il est écrit qu’ « il y a de fortes probabilités pour que 2012 corresponde à une année « fin de cycle » et que la tendance s’inverse brutalement dès l’an prochain » (p 12).

L’absence de chiffres antérieurs à 2006 est dommageable à la réflexion.

Il aurait été intéressant d’interroger :

- la DREAL (sur l’historique) ;

- les bailleurs sociaux (sur les raisons ; est-ce seulement des « dodus dormants » ?, ou ne sont-ils pas préoccupés ailleurs par la réhabilitation de leur patrimoine, notamment pour lutter contre la précarité énergétique ; ou encore ont-ils la volonté politique et les fonds pour produire ?)

 

REMARQUES (DANS LA SALLE, ET AUTRES ) :

  • problème du foncier  : n’a été qu’à peine évoqué à la différence des années précédentes.

on a même entendu dire par l’ARHLM que « les promoteurs menacent de vendre les VEFA aux bailleurs sociaux plus cher que les années précédentes car ils veulent cesser de répercuter le bas coût de ces VEFA sur les prix de vente et donc les accédants ..." et donc perdre de l’attractivité et de la part de marché !

◦ Il aurait fallu mettre en perspective le premier volet de la loi Duflot, sur les terrains identifiés, la production de logements et le calendrier de sortie prévisionnel …

  • problème des recours contre les permis de construire :

◦ des voix timides évoquent l’idée de ne pas céder au racket des recours abusifs, mais rien n’est proposé pour accompagner cette « résistance » ?? voir la loi ALUR ?

◦ on évoque à peine l’idée de préparer :

▪ «  l’acceptabilité  » d’une construction par les riverains (en termes de densité, partage de voirie, partage de stationnement, partage d’espaces publics et d’équipements publics) : là-dessus, le PLU pourait-il être plus fin ?

▪ «  l’acceptabilité  » d’un programme de logements sociaux par les riverains (accompagnement du vivre-ensemble)

  • il faut également travailler auprès des élus qui freinent à la production de logements sociaux sur leur commune, c’est « l’acceptabilité » des logements sociaux par les maires (électoral ; politique de peuplement ; aussi taille des logements, les T4 et T disparaissent actuellement ; il faut revenir à des T2 financés PLUS)
  • problème de la prédominance de la production de logements sociaux par les VEFA vendues aux bailleurs sociaux (Vente en État Futur d’Achèvement) : il a été répété le principe d’un maximum de 50% ; néanmoins, une conseillère municipale du 13ème/14ème arrondissement se plaignait de devoir gérer socialement des zones à 65% (« c’est trop » !). Comment les bailleurs sociaux peuvent-ils se remettre à construire ? Retrouver leur structuration et leur savoi-faire ?

D’où le paradoxe : Dans un contexte national de la construction et de l’immobilier morose en 2012, le niveau des autorisations et des logements reste très élevé à MPM, alors que les financements des logements sociaux diminuent (montrant - c’est mon point de vue /ldck - en quelque sorte le poids de la financiarisation du logement et de la ville en général).

Voilà à quoi mène une politique d’achat de logements sociaux en VEFA aux groupes immobiliers (tenus par les majors du BTP), car quand leur promotion est en panne (à force de compte à rebours promotion "juteux", en complet déphasage avec le pouvoir d’achat des ménages ), le % des achats baisse, et donc la production de LS baisse également.

  • Il faut absolument produire une nouvelle offre sociale de logements dans le parc existant (où il n’y a ni problème de foncier, ni problème d’acceptabilité), cette question n’émerge pas aujourd’hui et cela pose problème (Méjean).

Il y a des mutations immobilières et foncières importantes sur la ville existante ; et le parc social de fait est en train de disparaître. Moi je ne comprend pas pourquoi on vend des logements sociaux dans des quartiers huppés où il y a un manque crucial de logement social ..

  • l’EHI est « une bombe sociale à retardement, avec les copropriétés dégradées  » (selon le dernier colloque de l’ADIL, Marseille comprend 6000 petites copropriétés en extrême fragilité, et 300 copropriétés de + de 100 logements en dysfonctionnement grave). Il faut s’engager sur la prévention » (Arlette Fructus).
  • Marseille a un centre-ville a travailler dans la dentelle. D’ailleurs, ce centre-ville cherche des bailleurs sociaux, qui ne veulent pas y aller …
  • rien n’est dit sur les PLU … le PLU de Marseille …. le PLUIntercommunal à l’horyzon 2016 … Par contre, lors des ateliers, il a été annoncé que la commune de La Ciotat vient de décider que chaque opération de + de 5 logements doit comprendre un logement « à vocation sociale » (élargie)

 L’après-midi : 3 ateliers aux synthèses intéressantes :

  • montage financier des opérations
  • produire la ville (MMR)
  • rebaptisé par Méjean : « grandeur et servitudes de l’innovation »

Voir la synthèse du Bilan du PLH de MPM

Voir l’ensemble du dossier sur le site de la l’AGAM

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