Localtis.com - 13/06/2014

Construction de logements sociaux programmés : mais qu’est-ce qui bloque ?

Habitat social

Publié le jeudi 12 juin 2014

Des milliers de logements sociaux pourtant financés ne sortent pas de terre. L’Union sociale pour l’habitat a repéré deux raisons principales : les opérations en Vefa retardées ou plantées et le renouvellement massif des équipes municipales. Elle propose à l’Etat de constituer ensemble "une équipe opérationnelle d’intervention" qui repérerait les blocages, identifierait les causes en se rendant sur place, et appuierait sur le bon interlocuteur pour débloquer la situation.

D’abord, ça ne bloque pas partout. Cinq régions - toujours les mêmes : les plus urbaines, en zones tendues, celles qui déjà sont en manque de logements sociaux - sont les premières victimes de programmation retardée ou carrément arrêtée de logements sociaux. Ce sont sans surprise les territoires denses d’Ile-de-France, de Rhône-Alpes, de Paca, du Nord-Pas-de-Calais et de l’Aquitaine.
En Ile-de-France, selon une enquête de l’Aorif auprès de ses organismes HLM adhérents, l’enjeu porte sur l’agrément ou la mise en chantier de près de 10.000 logements sociaux en locatif et en accession à la propriété, soit un risque de perte annuelle de près de 5.000 logements. Un chiffre à rapporter aux 31.000 logements agréés en 2013 (dont 24.000 logements neufs), en hausse de 15% par rapport à l’année précédente, aux quelque 33.000 pour 2014 et aux 35.000 pour 2015.

Des programmes en Vefa non commercialisés

L’enquête identifie deux grandes causes à cela. Pour grosse moitié, ce sont des opérations en Vefa (vente en état futur d’achèvement) qui ne sortent pas, souvent parce que les promoteurs rencontrent des difficultés dans la commercialisation des programmes ; parfois parce qu’il y a des recours sur les permis de construire (comme c’est le cas pour l’opération parisienne emblématique de La Samaritaine, qui voit ainsi différée la réalisation de 90 logements sociaux).
Pour une autre "petite moitié", selon l’expression de Stéphane Dambrine, président de l’Aorif, ce sont les nouvelles équipes municipales qui, soit veulent prendre le temps de la réflexion pour poursuivre des projets engagés par leur prédécesseur, soit se sont déjà fait une idée (idée qui a pu être au cœur de leur campagne électorale). Le nouveau maire de Clamart, Jean-Didier Berger, nouveau président de l’OPH municipal, aurait ainsi donné le coup d’arrêt à plusieurs centaines de nouveaux logements sociaux dans sa ville qui ne relèvent pas de l’article 55 de la loi SRU.

Une enquête nationale en préparation

Deux maux qui devraient se retrouver dans les résultats d’une autre enquête à venir, nationale cette fois. L’USH s’apprête en effet à adresser à l’ensemble des organismes HLM une lettre leur demandant précisément quels sont les logements programmés qui connaissent un délai "anormalement long" entre l’agrément et la mise en chantier. Combien de logements sont concernés ? Où ? Quelle est la nature du blocage (opération Vefa, renouvellement des équipes municipales, mais aussi recours divers sur permis de construire ou découvertes archéologiques…)
Parallèlement, l’USH a proposé à Sylvia Pinel, dans sa lettre du 4 juin dernier (voir notre article ci-contre du 10 juin), la mise en place d’un "comité de suivi de la production, renforcé par un dispositif opérationnel chargé d’identifier les freins à la production et de les traiter, en tenant compte des réalités locales".
Le comité de suivi serait composé de représentants de la DGHUP, de préfets et d’organismes HLM. Il se réunirait chaque moins au cabinet du ministère du Logement et de l’Egalité des territoires.

Une équipe opérationnelle USH/Etat ?

Quant au "dispositif opérationnel" évoqué dans la lettre, l’USH aurait déjà identifié deux personnes "prêtes à intervenir demain matin" dans le cadre de ce que Frédéric Paul, son directeur général, appelle "une équipe opérationnelle d’intervention". Cette équipe, à constituer avec des agents de l’Etat, se rendrait sur le terrain, partout où des blocages ont été repérés, pour en analyser les causes, discuter avec les organismes HLM locaux, les élus, les promoteurs… et faire sauter rapidement le grain de sable.
Jean-Louis Dumont aurait reçu un accueil "très positif" de la ministre. Dans son discours de clôture de l’assemblée générale de la fédération des ESH, elle a dit vouloir engager avec le mouvement HLM "un plan d’action sur les territoires" pour identifier les freins à la construction.

Un guide pour convaincre les nouveaux élus

En direction des nouveaux élus, l’USH a publié un guide "HLM 12 questions que se posent les maires". De quoi acculturer rapidement, en douze questions, les élus novices, en les prenant par les sentiments : comment les HLM peuvent-ils renforcer l’attractivité de ma commune ? Comment les HLM contribuent-ils au développement économique des territoires ? Comment anticiper les besoins en HLM ? Quel type de HLM pour quel type de besoins ?
Quant aux opérations programmées en Vefa, l’USH n’envisage pas d’y renoncer : les montages financiers en PPP permettent de répartir les charges entre promoteurs et organismes HLM et de ce fait donner jour à des programmes mixtes qui ne seraient pas sortis sinon. Enfin, quand ils sortent...

Valérie Liquet

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