Mémoire de DESS Développement local et urbain - Juin 2004 - Université de la Méditerranée - Faculté des Sc. Economiques et de Gestion - 4/10/2004

La rue de la République, entre logiques publiques et intérêts privés : Quelle place pour les habitants ?

Comme les deux dernières années, Centre Ville pour Tous a soumis un projet d’études au étudiants du DESS "Développement local et urbain" dans le cadre de leur séminaire de terrain.
Cette année, nous avons avons proposé aux étudiants de travailler sur la rue de la République et sur la place accordée aux habitants dans le grand projet de réhabilitation mis en oeuvre dans le cadre d’Euroméditerranée.
Tout au long du printemps 2004, les étudiantes ont réalisé une étude identifiant les différents acteurs en présence et mené une enquête sociale qui permet de mieux cerner les enjeux de cette opération, les profils des habitants, leurs attentes, etc...

- Cette étude menée par 5 étudiantes a été réalisée avant le rachat par le fonds d’investisement international Lone Star du patrimoine immobilier de P2C-Nexcity et ne tient donc pas compte des récentes évolutions sur le rue de la république, ni des inquiétudes partagées par les habitants et notre association quant au devenir des locataires et à l’engagement de P2C de "réservee" 30 % de son parc au logement social.

- Elle est cependant particulièrement éclairante sur l’analyse des jeux d’acteurs intervenant dans cette opération et des paradoxes quant aux différents objectifs poursuivis. Les étudiantes dressent notamment un tableau fort pertinent des différents scenarii possibles selon les stratégies qui pourraient être mises en place par les acteurs publiques.

"(...) Près d’un siècle et demi après sa percée, la rue de la République est, à nouveau, un objet de politique publique. Comme à son origine, elle se trouve inscrite dans un grand projet d’aménagement portant à la fois sur le centre ville de Marseille et sur son port : baptisé Euroméditerranée.

S’agit-il alors de redonner à la rue de la République sa vocation manquée, celle d’une artère de prestige ? S’agit-il encore de relier, par un axe structurant, deux parties de la ville : zone portuaire d’un côté, quartiers centraux de l’autre ?

La situation est, aujourd’hui, d’une toute autre nature. En crise depuis bientôt trente ans, la ville s’est marginalisée au sein d’une aire urbaine pourtant très prospère. Exode des couches les plus aisées, désindustrialisation, déclin des activités portuaires, essoufflement des emplois tertiaires ont induit une aggravation du chômage et une baisse sensible des foyers imposables. Les pouvoirs publics sont beaucoup plus qu’autrefois, condamnés à susciter l’initiative privée, à rechercher le soutien de différents acteurs, et à constituer de nouveaux partenariats pour mettre en œuvre des projets de développement. C’est la vocation même de l’urbanisme qui se transforme : dans un contexte où rien n’est plus prévisible, et où des logiques d’acteurs s’entremêlent au sein d’un même projet, c’est désormais à lui, d’encourager la croissance, d’impulser des changements, de créer des opportunités, de parier sur l’appropriation, par les milieux économiques et les classes aisées, d’une nouvelle offre urbaine de plus en plus tournée vers la valorisation du territoire. Les projets actuels mis en œuvre actuellement à Marseille reflètent particulièrement ce changement : l’enjeu est de renverser l’image négative, à travers des actions de développement économique et de requalification du bâti.

Deux projets concernent actuellement le centre ancien de Marseille, et les quartiers portuaires : le projet Euroméditerranée, piloté par un établissement public d’aménagement depuis 1995, et le projet Centre ville, mis en place par la municipalité depuis 1995. Le premier a pour objectif d’assurer le développement de l’agglomération marseillaise ; pour le deuxième, ce qui est en jeu c’est l’amélioration de l’image du centre ville, et l’attractivité du secteur afin d’attirer une nouvelle population.

Suivant cette démarche, l’aménagement apparaît comme une ressource de développement économique local. Ressource dont la Ville, comme l’Établissement public, n’ont cependant qu’une maîtrise partielle et qui, surtout, leur impose de fragiles compromis d’objectifs : créer des effets d’adresse dans un environnement paupérisé, encourager l’investissement sans ignorer l’espace public, anticiper les besoins des futurs habitants sans ignorer les populations présentes, etc.

Bien qu’intégrée dans ces deux politiques publiques, la rue de la République n’a pas été présentée d’emblée comme un enjeu majeur pour Marseille. La réflexion sur l’avenir de ce tissu haussmannien n’a eu lieu qu’après constat par les acteurs intervenant sur le secteur : la municipalité et l’EPAEM, que ce curieux appendice assurait la liaison entre deux territoires en mutation : les nouveaux quartiers de la Joliette, et d’Arenc, et le centre ville en cours de réhabilitation. Comment alors revaloriser cette artère ? Comment lui redonner vie ? Quel projet pour la rue de la République ?

Réfléchir à une intervention sur la rue de la République n’est pourtant pas chose facile : quels objectifs pour quels leviers d’action privilégier ? Elle constitue en quelque sorte une opération dans l’opération et contient, en tant que telle, ses problématiques propres, qui sont précisément l’objet de ce travail. La rue de la République possède un patrimoine bâti singulier, qu’il convient de préserver et mettre en valeur ; il peut constituer un facteur d’attractivité majeur pour attirer de nouvelles populations. Il est cependant très dégradé, car laissé à l’abandon depuis plusieurs décennies par ses propriétaires. Il appartient à 80% à deux grands propriétaires, P2Cimmobilier et Rue Impériale-Eurazéo, qui n’ont pas toujours une logique patrimoniale. C’est bien le minimum que nous pouvons dire au regard de la dégradation de certains immeubles de P2C. Dans ce contexte, quelles sont les marges de manœuvre des pouvoirs publics ? Il se pose ici la question de savoir comment mettre en œuvre un projet de réhabilitation alors que sa réussite dépend en grande partie, d’acteurs privés. Dans quelle mesure un partenariat public / privé est-il suffisant ? Comment générer une dynamique chez les propriétaires, alors que dans un projet de réhabilitation, leur principale attente est de voir augmenter la valeur de leur patrimoine foncier grâce aux interventions des pouvoirs publics en matière de requalification d’espaces publics et d’amélioration de l’accessibilité ?

Quelle idée de l’avenir de la rue de la République se fait-on ? Pourquoi et pour qui réhabiliter ? C’est bien la question que se posent sans doute les actuels habitants de la rue. En effet, dans un projet d’une telle envergure, compte tenu de la diversité des domaines d’intervention habitat, transports, espace public, et commerces, quelle est la place des habitants ? Il s’agit ici de vérifier si un volet social existe. Faire évoluer l’image d’un quartier n’implique-t-il pas de favoriser l’intégration des habitants dans cette dynamique ? Quelle volonté politique de prendre en considération leurs attentes sociales ?

(...) Nos intentions de départ ont été tout naturellement d’élaborer un outil de connaissance partagé sur le projet de réhabilitation afin d’inviter les acteurs au débat.

D’une part, il s’agissait d’identifier les problématiques, et les enjeux, afin de connaître les logiques d’intervention de chaque acteur. D’autre part, nous avons analysé la mise en œuvre du dispositif opérationnel, afin d’identifier ses atouts et ses limites. Notre objectif était d’étudier la prise en compte des habitants dans cette politique publique.

Dans une première partie, nous avons analysé le contexte de la rue de la République, ainsi que les spécificités de la rue justifiant une intervention des pouvoirs publics. Quels sont les enjeux de la réhabilitation de la rue de la République ? En quoi est-elle une opération particulière ?

Dans une deuxième partie, il s’agit d’étudier la politique publique mise en place pour répondre aux enjeux de ce territoire. Quels sont les objectifs du projet ? Pour quelle est sa mise en œuvre opérationnelle ? Quels sont ses atouts et ses limites ?

La troisième partie de notre étude consiste à évaluer dans quelle mesure les habitants sont pris en compte dans le projet de réhabilitation. Après un travail d’observation et d’enquête, nous vérifierons si les habitants de la rue de la République constituent des acteurs de la réhabilitation.

Enfin, nous tacherons d’établir un bilan de notre étude à travers des éléments de réflexion."

NB : POUR DES RAISONS TECHNIQUES, LES ANNEXES SERONT MISES EN LIGNE ULTERIEUREMENT SUR LE SITE

> Bilan et perspective

> La politique publique : l’intervention sur l’habitat

> Enjeux et contexte de la rue de la République

> Introduction et note méthodologique

> Préambule et sommaire

> La place des habitants

> La politique publique : un projet d’Opah d’ensemble

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