Compte-rendu de réunion du RV CVPT - 3/12/2015

"Rue de la République : où en est-on ?"


 

Le 6ème débat organisé mercredi 14 octobre 2015

dans le cadre des

"Rendez-vous d’Un Centre Ville Pour Tous"

pour l’année 2015 a porté sur le thème :

 

"Rue de la République :

où en est-on ?"

 

avec :

Les militants de CVPT qui ont réalisé l’enquête

 

 

Rappel du cadrage :

 

L’association CVPT suit depuis 11 ans l’opération de la rue de la République.

Nous avons crié au scandale lorsque des habitants ont été virés de leur appartement malproprement.

Nous avons crié au scandale lorsque nous avons assisté à l’impuissance de la ville face aux enrichissements sans causes et aux visées spéculatives d’investisseurs sans foi ni loi.

Nous avons poussé les pouvoirs publics à faire pression sur les propriétaires pour réaliser au moins un tiers de logements sociaux, au bénéfice prioritaire des habitants exclus.

11 ans plus tard qu’en est-il ? Il y a ce que chacun peut voir : de nombreux appartement inoccupés et des devantures de commerces lamentablement trompeuses. Mais il y a aussi ce qui ne se voit pas derrière les façades rénovées. Et nous avons souhaité par une enquête approfondie, effectuée par nos soins, regarder au plus prêt des habitants et derrière les palissades.

Il en ressort que :

- Les grands propriétaires immobiliers détiennent toujours plus des 2/3 des logements

- Le parc social public n’occupe que 13% des logements

- un tiers des logements sont inoccupés

- deux tiers des locaux commerciaux en rez-de-chaussée sont inoccupés

Il y a cela et bien d’autres choses.

Il y a surtout toutes les leçons que nous pouvons tirer de cette trop prévisible évolution.

D’un côté les profiteurs, de l’autre les dindons de la farce, et au milieu les pigeons, tous ceux qui ont cru dans cette opération, ont investi dans la pierre à leur tour et souvent s’en plaignent.

En partenariat avec la Maison de l’Architecture et de la Ville PACA.

 

Ouverture par André Jollivet président de la Maison de l’Architecture et de la Ville

 

Présentation de l’enquête par Antoine, David et Patrick

Rappel du contexte de l’intervention de CVPT en 2004, le contenu de l’enquête par David et les principaux enseignements par Patrick.

(voir en annexe : 1- l’accès à l’enquête, 2- les chiffres principaux)

 

Débat avec la salle :

 

- Pourquoi n’y a-t-il pas eu de bilan de cette OPAH réalisé par les services de l’Etat comme il est normal ? La Chambre régionale des Comptes s’en est-elle saisie ? Que fait l’opposition municipale ?

L’OPAH est nationale (opération d’intérêt national) c’est au ministère de faire le suivi et le bilan. L’ANAH n’est pas très mobilisée sur les bilans. Le rapport Nicol qui concerne le logement privé à Marseille dans son ensemble est très peu diffusé. La ville annonce une évaluation de sa politique de la ville

- Pourquoi la ville et l’Etat ne se penchent-ils pas sur la diminution considérable des rentrées fiscales (l’ex-taxe professionnelle par exemple) ?

- A-t-on une analyse du renouvellent de la population ? Quelles sont les raisons qui poussent les nouveaux habitants à venir ?

Il n’y a pas d’analyse qui soit fournie. CVPT voudrait engager une enquête auprès des habitants au moins sur quelques ilots. Eurazeo et Marseille République ont eu des attitudes différentes à l’égard de leurs locataires, la 1ère dans une démarche patrimoniale a réalisé des augmentations sensibles des loyers, mais au terme des baux de 6 ans lors de la proposition de renouvellement. La seconde, Marseille République, caractérisée par une démarche spéculative a souhaité réaliser pendant 4 ans un taux de profit de 18% par an, elle a en conséquence cherché à chasser les habitants (méthode brutale, intervention de "médiateurs", "violences" de chantiers). Aucune statistique n’a accompagné ce processus. Il y a aujourd’hui un taux élevé de logement temporaire ou saisonnier, les acquéreurs achètent surtout pour mettre en location. Des femmes de ménage parlent d’un fonctionnement "hôtelier", hors du logement social les habitants ne restent pas longtemps.

Il faudrait une étude sur les parcours résidentiels.

Il faut tenir compte de certains problèmes qui sont apparus à l’usage : outre le coût élevé de nombreux loyers, la contrainte du chauffage électrique (alors que la rue était chauffée au gaz), l’apparition des moustiques témoignant de l’insuffisant assainissement des sous-sols et des rez-de-chaussée la qualité médiocre de certains travaux de rénovation des immeubles et appartements

Un certain nombre d’anciens habitants regrettent les permanences que faisait CVPT qui permettaient de s’entretenir des problèmes existants.

- Quel a été le comportement des autorités publiques au cours de cette période ?

Il faut noter que le préfet de région (M. Frémont) a bougé au bout de 3 ans et fait pression sur les opérateurs sur la question du respect des 3/3, et en particulier du respect du 1/3 concernant le logement social.

Il y a eu un changement d’attitude des opérateurs publics à l’égard des habitants. Marseille République disparait du paysage. Elle a vendu à Buildinvest (en septembre 2007) et à Atemi- Lehman Brothers en mars 2008 l’ensemble de son patrimoine immobilier non encore rénové La crise financière de 2008 fait quue les travaux sont arrêtés pendant 3 ans. A leur reprise lente et très partielle en 2011, l’attitude des opérateurs est plus conciliante vis-à-vis des quelques familles concernées par leur programme restreint de rénovation des immeubles (une réunion de concertation organisé par Euroed à la demande de CVPT) débouche sur des engagements fermes der elogement des quelques familles concernées.. De ce fait, les habitants ont eu moins de raisons de solliciter CVPT.entre 2008 et 2013

- Avec tous ces locaux commerciaux vides, ne faudrait-il pas envisager d’en squatter un pour organiser un lieu de réflexion ?

Avec le développement des conseils citoyens, il y aurait en effet besoin de locaux de réunion. Il faudra pouvoir réfléchir sur les grandes opérations et agir collectivement.

- Il est grave que la ville ne se soit pas souciée de redonner une vraie place à la vie sociale.

Il n’y a ni équipements publics, ni espaces verts, rien de ce qui fait la vie des gens,

Les loyers qui sont proposés sont un non sens. Atemi propose des locaux à des prix prohibitifs pour une libraire par exemple.

Près de la place Sadi-Carnot, un bistro a disparu car on lui a demandé un loyer prohibitif, il est arrivé à ouvrir sur le trottoir d’en face parce que le loyer qui était proposé par un propriétaire privé était beaucoup plus accessible.(la moitié)

 

- Quel projet pour le passage de Lorette ?

De guerre lasse, il y a maintenant un projet d’atelier d’artistes. L’association qui animait le Off dans le cadre de MP 2013 s’y est installée pour animer la rue.

 

- Que faire aujourd’hui ?

La mairie devrait se soucier de cette rue qui est un non-sens politique. Cette situation d’urbanisme de vitrine ne pourra pas durer longtemps. 

Si la ville le veut, Euroméditerranée peut reprendre la main afin d’agir et remettre correctement les logements sur le marché.

CVPT pour sa part va prolonger le débat d’aujourd’hui avec les habitants en novembre prochain.

 

 

Fin de la séance à 20h15

 

 

 

Annexe 1 : l’enquête

Cliquez pour accéder à l’enquête 

 

Annexe 2 : les principaux chiffres

ENQUÊTE POUR UNE ÉVALUATION DE L’OPÉRATION RÉPUBLIQUE (2015)

Principaux résultats quantitatifs

Données recueillies :
26 ilots / 208 fiches immeuble / 3497 locaux dans les étages (hors entre-sols) dont moins de 5% d’activité / 205 locaux en rdc

Structure Propriété :
87% propriété privé dont 43% ANF 31% autres grands propriétaires et 13% nouvelles copros
13% logement social (453 log)

Etat des biens :
56% (1970 log) dans immeubles rénovés
30% (1057) dans immeubles rénovés partiellement
7% (240) dans immeubles en travaux
4% (145) non rénovés
<3% (85) neufs

Occupation Logements
2001 (EPAEM) : entre 16% et 33% d’inoccupation
2002 Convention Opah : 24% vacance
2015 (CVPT) : 66% (2335) occupés 33% (1162) inoccupés
2011 (iNSEE) : 11% taux moyen vacance centre-ville MRS

Occupation commerciale
2001 (EPAEM) 17% en moyenne et 30% dans propriété P2C
2015 (CVPT) 55% locaux inoccupés (+38% !) et 45% occupés

Trois constats qui nous préoccupent particulièrement :

1) Bien que l’état matériel du parc immobilier s’est sensiblement amélioré depuis le début de l’opération en 2004, en revanche le nombre d’immeubles rénovés partiellement reste important et interroge quant au devenir de ces biens et des conditions dans lesquelles habitent de nombreux ménages ;

2) Alors qu’en 2002 la part des logements vacants était de 24% en moyenne (Convention d’OPAH), au 1e août 2015 nous estimons à 33% la part des logements inoccupés, dont près d’un sur cinq dans des immeubles rénovés ;

3) Enfin, si en 2002 (Convention d’OPAH) on observait près de 17% de locaux commerciaux en rez-de-chaussé vacants, nous estimons que cette part atteint désormais 55% en moyenne sur la rue, ce qui suggère un problème de fond.

 

 

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