Le Monde.fr - 2/04/2017

Une étude de la Banque de France écarte le risque d’une bulle immobilière

Grâce aux taux bas, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est revenu à son niveau de 1998.

LE MONDE ECONOMIE |

01.04.2017 à 10h07

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Depuis 2008 et la crise dite « des subprimes », les banques centrales, les régulateurs bancaires mondiaux et les grands organismes internationaux, comme le Fonds monétaire international, surveillent de près l’évolution des prix immobiliers et le risque d’une éventuelle bulle. Le prix des biens residentiels, en France, est, dans de nombreuses études,jugé élevé voire surévalué.

En juillet 2016, le cabinet de conseil Deloitte avait ainsi calculé qu’un logement standard de 70 mètres carrés coûte 8 années de revenus à un Français, soit moins qu’à un Anglais (11 années, le record) mais beaucoup plus qu’à un Allemand (3,3 ans). Les économistes s’interrogent aussi sur le fait que, malgré cette cherté, les prix ont peu baissé, en France, d’à peine 10 % entre 2009 et 2012.

A rebours de ce diagnostic, la Banque de France publie, elle, le 30 mars, dans son bulletin de mars-avril 2017, des chiffres rassurants sur la situation nationale. L’institution confirme d’abord le dynamisme du marché résidentiel en 2016, mesurable par les montants de crédits à l’habitat distribués, qui atteignaient 137 milliards d’euros, hors renégociation, en hausse de 36 % par rapport à 2015. Du jamais-vu. Parmi ces emprunteurs, 85 % le font pour acheter leur résidence principale, 12 % pour réaliser un investissement locatif, démontrant, au passage, que l’immobilier reste un placement apprécié et sécurisé, en dépit de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR du 24 mars 2014) et l’encadrement des loyers, si vilipendés par les professionnels.

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Des prix cohérents

La Banque de France note que les taux consentis sont des plus modérés, d’en moyenne 1,5 % au dernier trimestre 2016, profitant à toutes les catégories d’acheteurs, y compris les plus modestes : 10 % d’entre eux disposent, en effet, de revenus inférieurs à 20 000 euros l’an. Ces acquéreurs parmi les moins riches empruntent certes un peu plus cher que les autres, mais cet écart est deux fois moins important qu’en 2014. Résultat, le taux d’effort des emprunteurs est très supportable : 24 % en moyenne et 31 % pour les moins dotés.

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Un des auteurs de l’étude, Antoine Lalliard, suggère de mieux tenir compte de l’environnement financier dans l’analyse du marché immobilier. Avec des taux de crédit aussi faibles, le pouvoir d’achat immobilier des ménages en 2016 est, selon lui, revenu à un niveau proche de 1998, avant la folle envolée des prix qui a culminé en 2007 et 2011. Pour l’achat de 50 mètres carrés, 25 % des revenus d’un ménage sont suffisants en 2016, alors qu’en 2007 il en aurait fallu 43 %.

Pour apprécier l’attractivité d’un investissement locatif, il faut, de même, comparer son rendement avec ceux d’autres placements. En rapportant les loyers au prix d’achat au mètre carré, l’économiste estime ainsi que la rentabilité locative d’un bien immobilier, avant charges et impôts, atteint, en France, 6,2 % en moyenne, plus qu’en Allemagne (4,8 %) ou en Italie (4,9 %). L’achat d’un logement est donc remboursé par les loyers en seize ans et deux mois contre près de vingt et un ans en Allemagne. Ces chiffres laissent entrevoir qu’en France les loyers sont élevés et les prix d’achat pas si onéreux. « Dans les conditions financières actuelles, les niveaux de prix atteints n’ont rien d’intrinsèquement excessifs et sont cohérents avec la facilité d’accès au crédit et la faiblesse des rendements des autres actifs », conclut M. Lalliard, qui écarte, pour l’avenir, toute baisse des prix, sauf bouleversement du contexte financier.

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Isabelle Rey-Lefebvre
Journaliste au Monde

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