Le Monde.fr - 2/04/2017

Location solidaire : choisir le bon dispositif

Les propriétaires-bailleurs, qui acceptent de proposer à des familles modestes leurs biens à un loyer inférieur à celui du marché, bénéficient d’un large choix d’options.

LE MONDE ARGENT |

01.04.2017 à 09h40

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« En France, 3,8 millions de personnes sont mal logées et 12 millions de personnes sont fragilisées par leurs difficultés de logement », rappelle la Fondation Abbé Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement. L’habitat social étant insuffisant dans les zones tendues, de nombreux dispositifs ont été mis en place, au fil des ans, pour mobiliser le parc privé et proposer plus de logements aux ménages modestes. Le principe est le suivant : le bailleur, qui accepte de proposer son bien à un loyer inférieur à celui du marché, cumule plusieurs avantages comme une fiscalité allégée sur ses revenus locatifs, une aide à la rénovation ou encore une garantie contre les impayés.

Un propriétaire peut, par exemple, confier son bien à une agence immobilière à vocation sociale qui gère des logements réservés aux familles en grande difficulté. Autre option, il peut louer son logement à une association (Emmaüs…) qui se charge de loger un locataire en situation précaire. Cette dernière garantit le paiement des loyers ainsi qu’un accompagnement social de l’occupant.

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« En échange d’une baisse du loyer, le propriétaire bénéficie d’une fiscalité allégée sur ses revenus locatifs. L’abattement peut atteindre de 15 % à 85 % selon l’effort consenti et en fonction de la zone géographique où se trouve le logement », précise Hélène Le Gall, directrice générale de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL 75). Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH).

Rénover pour louer

Les dispositifs locaux ou nationaux « Louez solidaire » (Ville de Paris) ou « Solibail » (accessible dans neuf régions) fonctionnent sur le même principe et permettent de loger des familles vivant à l’hôtel ou dans un centre d’hébergement.

En outre, si le logement a besoin d’être réhabilité, le propriétaire peut obtenir une subvention. Son montant peut atteindre entre 25 et 35 % du coût total des travaux hors taxes. « Pour en bénéficier, il faut proposer le logement à un loyer maîtrisé pendant au minimum neuf ans », rappelle Blanche Guillemot, directrice générale de l’ANAH. D’autres conditions sont nécessaires. « Le bien doit avoir été construit depuis plus de quinze ans et si le montant des travaux dépasse 100 000 euros (hors taxes), la présence d’un maître d’œuvre ou d’un architecte est obligatoire », précise Mme Guillemot. En 2016, cette aide a été attribuée à 5 226 logements par l’ANAH.

La location solidaire peut aussi prendre d’autres formes comme la « donation temporaire d’usufruit » qui consiste à transférer l’usage et les revenus d’un bien à une association agréée pendant une certaine durée. Cette dernière paye les charges d’entretien, les honoraires et les frais d’assurance. Le propriétaire est exonéré de taxe foncière et, le cas échéant, d’impôt de solidarité sur la fortune.

Le bail à réhabilitation

Peu connu des particuliers, le bail à réhabilitation permet, quant à lui, de rénover un bien nécessitant d’importants travaux. Son propriétaire doit le mettre à disposition d’un organisme qui prend en charge les rénovations puis y loge une famille en situation précaire (bail de 12 ans minimum).

Malgré cette palette d’outils, le nombre de logements conventionnés solidaires « chute de façon inquiétante », selon la Fondation Abbé Pierre qui en a analysé les causes dans un rapport remis au gouvernement fin 2016. « Ces dispositifs répondent à un objectif précis mais ils sont souvent complexes et manquent de lisibilité, ce qui peut démotiver les propriétaires, estime Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. Un guichet unique pourrait permettre à chaque bailleur de trouver la solution la plus adaptée à sa situation.  »

Parmi ses autres recommandations, la fondation proposait aussi de remplacer « les abattements fiscaux par un crédit d’impôt afin de profiter à tous les bailleurs, même ceux qui ne sont pas imposables, en compensant une partie de l’écart entre les loyers de marché et le loyer réduit ». Une façon concrète d’attirer davantage de propriétaires vers ces dispositifs.

Pauline Janicot
Journaliste au Monde

 

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