La Provence.com - 4/04/2017

Immobilier : à Marseille, des secteurs ont le vent en poupe

En 2016, les prix ont cessé de baisser. Et certaines zones dites "coeur de demande" ont le vent en poupe.

Ça a augmenté, augmente, et devrait sûrement augmenter encore. Quoi donc ? Les ventes immobilières et les prix au mètre carré. Où ça ? À Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, pour ne citer que les progressions les plus importantes. Au premier trimestre 2017, les ventes du réseau Guy Hoquet ont bondi de 17 % dans la capitale, alors que 2016 était déjà une année record. Les prix suivent le même chemin : plus 5,2 % à Paris en un an, plus 5,4 % à Lyon, plus 5 % à Bordeaux, plus 4,3 % à Nantes. N’en jetez plus...

Logement indigne à Marseille : en fait-on assez ?

Car une question se pose aussitôt : qu’en est-il ici, à Marseille ? "Dans les Bouches-du-Rhône, il y a eu 32 367 ventes en 2016, ce qui place le département au 4e rang en volume. Et au 5e en valeur, avec 6 milliards 850 millions d’euros de vente, affirme Didier Bertrand, président de la Fnaim des Bouches-du-Rhône. On observe donc une augmentation de 5 à 10 % des transactions entre 2015 et 2016. Nous sommes donc est sur un marché dynamique."

Dynamique, mais qui affiche des prix de vente stables : "L’année dernière, à Marseille comme dans les Bouches-du-Rhône, on a assisté à une baisse des prix de 0,5 %, poursuit le professionnel de l’immobilier. En clair, cela signifie que les prix se sont maintenus, que la chute a cessé."

"Les prix se sont stabilisés"

Baisse qui se poursuivait, inexorablement, depuis des années. "Notre appartement a perdu de la valeur entre 2011 et aujourd’hui, affirme Mickaël, qui cherche à revendre son T3 situé à proximité de la place Sébastopol (4e). Heureusement, nous sommes protégés par le fait que nous avons un jardin, ce qui est assez rare. Mais l’on sent que la crise est passée par là."

Mais quid du marché en ce début d’année ? "Ce sont les mêmes tendances qu’en 2016, le même dynamisme, les mêmes demandes, la même offre, affirme Didier Bertrand. À partir de début mars, s’est installé un attentisme lié à l’élection présidentielle. De manière consciente ou pas, les vendeurs et acquéreurs attendent les résultats, on retrouve ce phénomène tous les cinq ans. Mais cette année, c’est arrivé plus tard que prévu. L’explication ? La demande du marché est tellement forte qu’elle a perduré en janvier et février. Quant aux prix, ils ne remontent pas, ils sont stabilisés."

Cet arrêt de la dégringolade aurait trois explications : "Petit un, les produits mis en vente sont de bonne qualité. Petit deux, il y a une forte demande car les taux d’intérêt sont bas, même s’ils ont tendance à augmenter légèrement. Petit trois, les prix ont baissé de 2 à 3 % par an pendant plusieurs années, cela motive les acquéreurs potentiels. Ils sont donc plus nombreux sur le marché."

La surprise - car surprise il y a - est qu’il existe bel et bien des augmentations de prix au mètre carré à Marseille ! Mais elles sont extrêmement localisées. Didier Bertrand affine son explication : "Il y a encore quelques années, certains arrondissements étaient très homogènes. Le 7e, par exemple, était très demandé. C’est toujours le cas, mais les exigences sont plus précises, certains lieux sont en’surdemande’. Au-delà de la qualité intrinsèque du bien, les acquéreurs sont de plus en plus regardants sur le coût d’utilisation de leur appartement, c’est-à-dire les charges et les taxes foncières. On voit donc apparaître, au sein d’un même quartier, un coeur de demande sur certaines rues, le reste de l’arrondissement étant, en revanche, très peu recherché. Cela explique notamment pourquoi il est aujourd’hui compliqué de fixer un prix au mètre carré par arrondissement, celui-ci pouvant être très différent d’une zone à l’autre."

Par ailleurs, des professionnels notent un "certain glissement de population, notamment du 2e vers le 4e ou le bas du 5e".

"Nous avons une demande importante, confirme Philippe Ricciardi, directeur de l’agence Solvimo Immobilier, située sur le boulevard Chave (5e). Le quartier bouge beaucoup et on commence à avoir moins de biens à vendre. Cela nous inquiète un peu, les propriétaires ont tendance à redevenir gourmands, cela devient excessif, ils reprennent les mauvaises habitudes d’il y a dix ans."

La raison de cet engouement ? "Nous avons beaucoup de primo-accédants, des jeunes couples locataires qui habitent le quartier, et veulent y devenir propriétaires. Le quartier est vivant, on y trouve le tram, le métro n’est pas loin, La Timone non plus, les écoles sont réputées. Un bien modernisé se vend donc actuellement à 2 300-2 400 euros le mètre carré."

"Chave et Sébastopol sont recherchés"

La tendance se retrouve chez Connexion, dans le 4e, où le responsable d’agence, Rachid Abourraja, affirme : "On enregistre plus de demandes pour le boulevard Chave, Eugène-Pierre, la place Sébastopol, les Cinq-Avenues... Dans ce quartier, le prix moyen est de 2 500 euros le mètre carré."

Une tendance qui s’inverse à quelques rues de là : "Aux Chartreux et aux Chutes-Lavie, c’est l’inverse, les délais de vente sont plus longs. La raison ? Le quartier est plus enclavé, les immeubles moins bien entretenus." Voilà qui fleure la bonne affaire. Genre, avec un petit jardin...


"Il faut analyser le marché par tranche de prix"

Christian de Bénazé, directeur général adjoint, depuis plus de dix ans, du groupe Unicil - ensemble immobilier à vocation sociale - est président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP). Il détaille ici l’évolution du marché immobilier marseillais.

"Dans l’ancien, à Marseille, le marché va à contre-courant de celui de certaines grandes villes. Les agents immobiliers annoncent de légères baisses des prix, alors qu’ils augmentent ailleurs. Mais ils disent aussi que les volumes de transaction ont plutôt augmenté. Généralement, les prix augmentent par la suite car, s’il y a des acheteurs, les vendeurs ont tendance à faire suivre leurs prix. Cela pourrait être le cas, mais à condition que les taux d’intérêt n’augmentent pas. Une analyse que partagent les notaires.

"Pour être pertinent, il faut actuellement analyser le marché par tranche de prix, et non pas par prix au mètre carré, arrondissement par arrondissement. On a par exemple un trou entre 400 000 et 600 000 euros, le marché étant plus faible dans ces tarifs. En revanche, il y a un retour des acheteurs pour des biens supérieurs à 600 000 euros, des chefs d’entreprise ou des couples de cadres avec des salaires importants. Le reste, en dessous des 400 000 euros, fonctionne bien.

"Les quartiers qui ont le vent en poupe ? Le 7 e a toujours la cote et est plus attractif que le 8e, par exemple. À l’inverse, des arrondissements connaissent des baisses significatives, tels que le 3e, le 14e et le 15e. En 2016, les écarts se sont renforcés entre ces zones et les quartiers plus demandés.

"Dans le neuf, les prix ne peuvent pas baisser car les terrains ne baissent pas, pas plus que le coût des constructions. Mais, en volume, cela a plutôt diminué l’année dernière : les réservations de logements neufs ont baissé, ainsi que les mises en vente des stocks qui arrivent sur le marché."


L’IMMOBILIER 2016 EN CHIFFRES

Ventes en euros dans les Bouches-du-Rhône : le montant total est de 6,85 milliards d’euros dans le département.

Ventes en volume dans les Bouches-du-Rhône : le département enregistre un total de 32 367 ventes.

Évolution des prix des appartements à Marseille : - 0,5 %

Prix des appartements à Marseille :

Studios : 2 680 €/m2

Deux pièces : 2 635 €/m2

Trois pièces : 2 525 €/m2

Quatre pièces : 2 499 €/m2

Cinq pièces : 2 560 €/m2

Moyenne : 2 597 €/m2 Source : Fnaim


"Il faut analyser le marché par tranche de prix"

Christian de Bénazé, directeur général adjoint, depuis plus de dix ans, du groupe Unicil - ensemble immobilier à vocation sociale - est président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP). Il détaille ici l’évolution du marché immobilier marseillais.

"Dans l’ancien, à Marseille, le marché va à contre-courant de celui de certaines grandes villes. Les agents immobiliers annoncent de légères baisses des prix, alors qu’ils augmentent ailleurs. Mais ils disent aussi que les volumes de transaction ont plutôt augmenté. Généralement, les prix augmentent par la suite car, s’il y a des acheteurs, les vendeurs ont tendance à faire suivre leurs prix. Cela pourrait être le cas, mais à condition que les taux d’intérêt n’augmentent pas. Une analyse que partagent les notaires.

"Pour être pertinent, il faut actuellement analyser le marché par tranche de prix, et non pas par prix au mètre carré, arrondissement par arrondissement. On a par exemple un trou entre 400 000 et 600 000 euros, le marché étant plus faible dans ces tarifs. En revanche, il y a un retour des acheteurs pour des biens supérieurs à 600 000 euros, des chefs d’entreprise ou des couples de cadres avec des salaires importants. Le reste, en dessous des 400 000 euros, fonctionne bien.

"Les quartiers qui ont le vent en poupe ? Le 7 e a toujours la cote et est plus attractif que le 8e, par exemple. À l’inverse, des arrondissements connaissent des baisses significatives, tels que le 3e, le 14e et le 15e. En 2016, les écarts se sont renforcés entre ces zones et les quartiers plus demandés.

"Dans le neuf, les prix ne peuvent pas baisser car les terrains ne baissent pas, pas plus que le coût des constructions. Mais, en volume, cela a plutôt diminué l’année dernière : les réservations de logements neufs ont baissé, ainsi que les mises en vente des stocks qui arrivent sur le marché."

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